2016年3月31日 いざ、相続が発生して、不動産や預貯金などの相続手続を依頼しようと思ったとき、 皆さんは、どこに依頼しますか？ 司法書士、行政書士、税理士、弁護士・・・。 最近は、銀行も相続手続の窓口になっているのですが、お客様から 「相続手続を銀行に依頼するのと、司法書士に直接依頼するのと、何が違うのですか？」 というご質問を受けることがあります。 これに対しては、端的に「かかるお金が違います」とお答えしています。 銀行に依頼する場合、銀行に対する手数料が結構かかります（Ａ銀行では、最低１００万円～。Ｂ銀行では最低１５０万円～。）。さらに、銀行を通じて依頼する司法書士や税理士に対する費用が別途かかります。そして、不動産の名義変更をするときにかかる登録免許税や相続税なども別途かかります。 つまり、直接司法書士に依頼する場合は、銀行に対する手数料分がかからないということなんですね。 ちな

2016年1月25日 年が明けてから、相続による不動産の名義変更など相続案件の依頼が 増えています。 飛び込みや紹介など、経緯は様々ですが、ほぼ毎日ご依頼をいただい てまして、このペースだと月間２０件ほどになる見込みです。 これは、相続登記のご依頼を受けたお客様からいただいた手作りの置 物です→ かわいいので事務所に置かせていただきました。 今年は、申年ですね。本年もよろしくお願いいたします

2015年9月3日 私が所属している埼玉司法書士会所沢支部で、研修委員長なるものを やっているのですが、昨日、第１回目の研修が無事終了しました。 研修委員長というと、何だか偉そうな感じですが、要は研修の企画・運営・その他 いろんな雑用係です。 何が大変かというと、研修を企画・提案し、限られた予算の範囲で講師になってくれそうな 方を探して研修依頼をすることなんですが、年に５回の研修をやらなければならず、重ーい責任があります。 今まで、研修にはほとんど無関心だったので、こんなに大変な仕事をやることになったのは、 天罰かも…？

2015年5月23日 最近、不動産の相続登記に関する依頼がとても増えていますが、その中で、 お問い合わせの多い必要書類について、ホームページにＵＰしました。 https://sainomori.jp/souzoku.html

2015年2月13日 先月あたりから、相続案件増加中です。 現在抱えている案件は、ざっとこんな感じです。 １　相続人を調査したところ、依頼者の知らない相続人が出現して、 家庭裁判所に遺産分割調停を申し立てる案件　２件 ２　相続人間で遺産分割協議が調わないため、家庭裁判所に遺産分割調停を申し立てる 案件　２件 ３　相続人のうちの一人が判断能力がないため、①まず、成年後見人の選任を申立て、 ②次に、成年後見人の選任後、特別代理人の選任を申立て、③その後、遺産分割協議をして、 ④最後に、相続登記を申請する案件　１件 ４　普通の不動産の相続登記　５件 今までは、４の不動産の相続登記の案件が、司法書士にとって普通の業務だったんですが、 最近は、相続人間で、ちょっともめている（又は、もめる可能性のある）案件が増加中です。 これが一過性のものなのか、今後も増加していくのか・・・ ちなみに、相続以外で、一

2015年1月22日 最近、不動産業者さんとの間で、「告知事項」に関することが話題になることが多いのですが、 たとえば、次のような事実が、不動産を売却した後に判明した場合に、売主や仲介業者は、責任を 負うのかという話です。 例１　一人暮らしの老人が、家で倒れて意識がなくなっているのを、訪問したヘルパーがこれを発見し、 救急車を呼んだ。その後、救急車が到着したが、病院に搬送する前に自宅で息を引き取ってしまった。 例２　お客さんが買った家の敷地が、戦時中に防空壕だったことが分かった。 例３　買った家の前の道路で、数年前に交通事故で人が亡くなったということを知った。 ここで、不動産の売買や賃貸に関する「告知事項」とは、 「契約前の重要事項説明の際に知らせなくてはならない情報」ということですが、 「事前に知っていたら売買や賃貸の契約をしなかったであろう」と思われる事実を指します。 典型的な例は、当

2014年12月3日 司法書士の仕事をやっていると、世間一般には司法書士と行政書士の違いが分からない 方が多いのを実感します。 一昔前、行政書士を主人公にしたマンガやテレビドラマが流行ったため、 行政書士の認知度が一気にＵＰしましたが、司法書士は、・・・。 なんと、司法書士を主人公にしたドラマが来年の１月からスタートするそうです （田中圭という俳優さんが、主人公の司法書士だとか。） 弁護士さんを扱うドラマは、世の中あふれかえっていますが、 地味な仕事が多い司法書士で、ドラマになるのか？という気もしますが、 今から待ち遠しい限りです。 そういえば、中村玉緒が、消費者金融の社長で、なぜか司法書士もやってる、みたいなドラマが 昔あったなー。

2014年10月31日 相続について、相続人間で遺産分割の話し合いがつかないときは、家庭裁判所での 遺産分割の調停または審判の手続きによることとなります。 最近、私が遺産分割調停申立書を作成した事案で、比較的珍しい結果となったので、 以下、備忘録としてまとめておきます。 【事案の内容】 相続人は、被相続人の子であるＡとＢの２人。Ｂは、被相続人の前夫の子で、Ａとの面識はない。 Ａは埼玉県某市在住で、Ｂは愛知県某市在住。主たる相続財産は、被相続人が居住していた空家。 Ａには、成年後見人が選任されており、Ａを申立人、Ｂを相手方として遺産分割調停を 申し立てたケース。 【申立てに至った事由】 Ａの成年後見人が、遺産分割協議の申入れをしたが、Ｂは拒絶。 やむなく、Ｂの住所地を管轄する家庭裁判所に調停の申立てをする。 【結論】 調停がなされることなく、ただちに審判によることとなった。 「遺産を、全てＡ

2014年9月10日 相続人が多数にのぼり、相続人間で遺産分割協議がまとまるのに時間がかかる、または一部の相続人と 協議がまとまらないおそれがある場合に実務的にとる手法として「相続分の譲渡」というものがあります。 たとえば、相続人がＡ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅの５人いるとして、相続分が各５分の１ずつとします。 そして、Ａ、Ｂ、Ｃ間で「遺産の全てをＡが取得する」という合意が得られているが、ＤとＥがこれに 反対しているといった状況の場合、ＢとＣは、自己の各相続分をＡに譲渡することで、相続人の立場から 離脱することができます。（ちなみに、相続分の譲渡は無償でも有償でも可。） こうすることで、以後は、Ａ、Ｄ、Ｅ間で遺産分割協議を成立させるか、Ａは個別にＤ、Ｅと 交渉し、Ｄ、Ｅが納得する金額で相続分を買い取る（有償で譲渡してもらう）ということが可能になります。 最近依頼を受けた案件で、相続人が１６人もいること

2013年6月6日 不動産売買の登記依頼があった件で、ふと当該不動産の登記簿を見ると、 所有者の名義が「亡○○○○相続財産」となっていました。 これは、元々の不動産の所有者が死亡し、その相続人が存在しないため、 このような登記がなされたものです。 つまり、相続人が不存在の場合、利害関係人の申立てにより、家庭裁判所から 相続財産管理人が選任され、相続財産そのものは法人となる（民法９５１条）のですが、 「亡○○○○相続財産」というのは、○○○○さんが亡くなって、相続財産が法人化されたことを 示しているのです。 では、法人化された相続財産は、どうなるのでしょうか？ １　まずは、故人に対して債権を持っている人に対して、当該相続財産から精算がなされます。 実務上よくあるのは、故人の病院関係の費用（入院費、治療費）を、親戚の人などが、 立替えて払っているような場合です。 ２　次に、死亡後に発生した葬儀

2013年5月14日 最近の実務の事例から，以下備忘録として。 昔は，区画整理地内の仮換地指定がなされている土地について，分筆登記をすることができませんでしたが， 現在では一定の要件を満たせば可能です。（いわゆる従前地分筆） 区画整理地内の土地を分筆後，所有権移転登記をする場合には，登録免許税の計算がややこしい ので，ここで整理しておきます。また，この場合，仮換地通知書（又は仮換地証明書）を添付しなければ ならないので要注意。 たとえば，分筆前の土地Ａについて 登記簿では地積が２００㎡，評価証明書では地積が１００㎡　５０，０００，０００円となっているとします。 （この額は，指定された仮換地１００㎡の評価額） これを土地Ａと土地Ｂに分筆して，土地Ｂを所有権移転する場合の登録免許税の計算をしてみます。 まず，仮換地通知書（又は仮換地証明書）により，分筆後の仮換地の㎡を確認します。 ここで，分筆

2013年2月10日 養子縁組は、ご存知の通り、法的な親子関係を作る手段ですが、実務をやっていると、 実は、養子縁組ってよく使われている制度なんだな、と思います。 自分が知らないうちに、自分が祖父母の養子になっていたという話も珍しくはありません。 これは、特に資産家の方について共通しているのですが、子供が多いほど相続税の控除額が増える ので、相続税の節税効果が大きいのです。（１人あたり１０００万円の控除額が増加します。） ただし、この制度を悪用（？）されるのを防止するために、現在では、次のように養子を法定相続人に含めることの数が 制限されています。 (1)　 被相続人に実の子供がいる場合　　一人まで (2)　 被相続人に実の子供がいない場合　 二人まで ちなみに、戸籍謄本をみれば、自分が養子縁組されているのかどうかが分かります。

2013年2月1日 ２月に入りました。 確定申告の準備のため，昨年の収支状況などの整理を始めました。 ところで，司法書士は，年に１回，１年間に取り扱った業務の件数等を記載した「業務報告書」を所属する 司法書士会を通じて，日本司法書士連合会に報告する義務があります。 平成２４年の受託件数は，前年と比較して大分増えましたが，理想としてはあともう少し増えて， 司法書士の資格者の方を一人増やすことができたら，といったところです

2012年6月14日 最近、書類作成等の依頼を受けた事例から、以下備忘録として。 「ＡはＢに対して商品の売掛債権８００万円を持っていて、この債権が焦げ付いています。現在、ＡはＢとの取引は停止していますが、かつてＡはＢに対して継続的に商品を供給していて、「毎月末日締めの翌月末日払い」の売り掛けとしていました。債権の回収にあたり、事前に講じておくことは？」 個人間のお金の貸し借りであれば、債務者との間で分割払い等の契約（債務弁済契約）を公正証書にして、場合によって連帯保証人を付けてもらうなどの手段を講じます。 一方、商人の売買代金債権を分割払い等で契約するにあたっては、消滅時効が「２年」と短いので注意が必要です（継続的な商品の供給であるならば、それぞれの弁済期から「２年」。一方、個人間のお金の貸し借り等の場合の時効期間は「１０年」）。 従って、分割払い等の債務弁済契約をするのではなく、未回収の

2012年6月14日 最近書類作成等の委任を受けた事案から、以下備忘録として。 「ＡがＢに対して８００万円の商品の売買代金債権を持っていて、当該債権が焦げ付いています。この債権には、連帯保証人ほか担保なく、めぼしい財産もありません。何とか、この債権を回収できませんか？」 ここで、ＡがＢの取引状況を調査したところ、Ｂが第三者Ｃに対して８００万円相当の債権を有していることが判明しました。 このような場合、①ＢのＣに対する債権を譲渡してもらうか（債権譲渡）、②Ｃの弁済の受領権限をＡにして、ＣからＡに対して支払ってもらうか（代理受領）が、考えられます。ここで、それぞれの問題点・注意点を考えてみます。 ①債権譲渡の場合 ・ＢとＣとの間で譲渡禁止特約が結ばれていることがあるので、ＢとＣとの間の契約書を確認する必要があること。 ・ＢがＣに対する債権を他に譲渡したり、当該債権が差し押さえられてしまう危険が

2012年4月16日 建物を自己の居住用として取得する場合，一定の要件を満たす場合には，市区町村にて住宅用家屋証明書（いわゆる専住）を取得することにより，所有権に関する登記や抵当権設定の際の登録免許税が軽減されます。 ここで，建物が居宅兼店舗の場合には，軽減を受けることが可能でしょうか？（以下，最近の事例から自分への備忘録として） １　居宅部分が，９割超でないと専住は取得できないのが原則。この場合，専住取得の際には，通常必要とされる書類以外に建物平面図等が必要。 ２　裏技として，９割超でなくても，買主がリフォーム等をしないで，当該建物全部を居住用として使用する場合には，その旨を証する買主の上申書を役場に提出することによって，専住の発給を受けることが可能な場合がある。（事前に役場の担当の方とのネゴが必要。）法務局としては，居宅兼店舗の建物について専住が発給されている場合，建物全部について登録