9日、長期金利の指標となる新発10年物国債の利回りが0.485％と１ヵ月半ぶりの低水準となりました。 長期金利は9月中旬には、一時0.580％と高水準を付けた時期がありました。 おっ、とうとう金利が反転したのかな？？？ と思ってましたが、ここにきて、節目と言われる0.5％を割りました。 この原因は、米国のゼロ金利政策が長引くとの見方が広がり、米国の金利が低下した影響のようです。 日本国内の景気の先行きにも懸念材料があり、異次元緩和が長引くとの見方も広がっているとのこと。 世界的にも経済成長率の見通しが悪く、安全資産である日本国債に資金が流入したのも一因。 しかし、この低水準まで金利が下がると、突然、反転する可能性もあります。 このまま低水準が続けばですが、11月の住宅ローン金利はまた下がる可能性もあります。 10月は、フラット35は下がりましたが、10年固定金利は上がりました。 住宅ローン

今回のケースは、自分で金融機関に借り換えを申し込んだが断られてしまい、住宅ローン借り換えセンターにご相談を頂いたケースです。 ご相談者は、50歳代、会社員、年収660万円、といった属性の方です。 ローン残高は2,200万円でしたので、年収的には何ら問題ないのでは？と思いましたが、他の借入れが原因で通らなかったようです。 住宅ローンの否決原因の多くは、個人信用情報の問題です。 クレジットなどの借入れの延滞履歴があると、住宅ローン審査が通りません。 しかし、今回のご相談者は、延滞はありませんでした。 原因がどこにあるのか？を分析するため、細かくヒアリングしました。 原因は、過去に事業をしていたことがあり、その事業資金の借入れが影響し、返済比率が不足しているのが原因だとわかりました。 事業資金の残高は300万円程度しかないのですが、事業資金の場合、返済期間が短いという特徴があります。 返済期間が

10/4（土）に、一般社団法人日本住宅ローン診断士協会主催の【住宅ローン診断士】認定講習in東京を開催しました。 ブログ筆者の私は、協会の代表理事をさせて頂いており、同時に、認定講習の講師も担当してます。 本ブログは株式会社ＪＭＰパートナーズが運営しております。 こちらは実務専門の会社で、こちらも私が代表を務めております。 この会社の実務で覚えたノウハウやケーススタディを、協会の認定講習でお話しするというサイクルでまわしてます。 体がいくつあっても足りません・・・（笑） 【住宅ローン診断士】認定講習のカリキュラムはつぎのとおりです。 ★実務編／総論 ≪住宅ローン市場の動向≫ 第１　住宅ローン市場 第２　住宅ローン診断士の役割 ≪貸金業法とＪＭＰモデル≫ 第１　ローン媒介と貸金業法 第２　ＪＭＰモデル ★実務編／各論 ≪住宅ローン診断業務≫ 第１　属性診断 第２　借入可能額診断 第３　担保物

住宅ローン借り換えセンターでは、下記のように色々な問い合わせがきます。 ☑どこの銀行で借り換えるのが良いのか？教えて欲しい。 ☑固定と変動のメリットとデメリットを教えて欲しい。 ☑忙しくて銀行に行っている暇がないので、借り換え手続きをお願いしたい。 ☑借り換えを申し込んだが断られたので、どうすれば良いか相談したい。 ☑今、借りている銀行に金利引下げを要求したが受け入れてくれない。 なかでも相談が多いケースとは、 ・自分でチャレンジしたが審査が通らなかった方 ・仕事が多忙で銀行の選定や借り換え手続きの時間がない方 といった方々です。 今回、ご紹介する借り換え事例は、「仕事が多忙で銀行の選定や借り換え手続きの時間がない方」です。 年齢４５歳、会社員、年収８００万円と、与信上は全く問題のない方です。 とくかく仕事が忙しく、銀行へ行く時間が取れないとのことで相談を頂きました。 最近では、ネットでも

平成26年9月20日（土）、福岡会場において、一般社団法人日本住宅ローン診断士協会主催の【住宅ローン診断士認定講習】が開催されました。 私（ブログ筆者）が講師を担当させて頂いております。 認定講習の内容は 【総論】市場動向とビジネスモデル ・住宅ローン市場の動向 ・貸金業法とＪＭＰモデル 【各論】住宅ローン審査基準の講習 ・属性診断 ・諸費用診断 ・借入可能額診断 ・担保物件診断 【ケーススタディ】 ・住宅ローン借り換え事例（複数） といった講義内容です。 次は、東京会場で、10月4日（土）です。 まだギリギリ申込みが間に合いますので、ご興味のある方は日本住宅ローン診断士協会までお問い合わせ下さい。 ＴＥＬ　０３－３８１３－７８７４

最近の住宅ローンは、下記記事にもあるように、金利競争が限界に近づいているためか、金利以外のサービスが目立ってきております。 前回のブログで書いたように、諸費用などもそうですが、それ以外に、審査基準・特約団信・家事代行・リフォームなど、金利以外の商品やサービスも充実してきました。 金利はほぼ横並び状態ですので、こういった別の顧客サービスは重要です。 かといって、簡単に真似できるローン商品では、他行に追随されてしまえば、特色がなくなってしまいます。 これから色々な商品やサービスがでてくることを期待しつつ、各金融機関の動向を注視して情報を配信していきたいと思います。 住宅ローン「金利外」競う　りそな銀は疾病保障拡大 2014/9/17 日本経済新聞　電子版 大手銀行が住宅ローンの契約者向けに金利以外のサービスを充実させている。 太陽光発電の売電収入を年収に合算できるようにしてより多くローンを借り

本ブログでも、何度か触れておりますが、改めて、金利と諸費用について、わかり易くまとめたいと思います。 最近、住宅ローン金利は固定・変動ともに、過去最低を更新中です。 どの金融機関も、ほぼ横並びの状態と言っていいと思います。 ただ、諸費用などが大きく違っている場合がありますので、どこをチェックすれば良いかをまとめました。 ポイントは３つです。 １点目は、保証料です。 保証料別の場合は、保証料が別途０．２％金利に上乗せされます。 例えば、貸付金利が０．７０％（保証料別）の場合は、０．２％を加算した０．９０％が実質的な貸付金利となります。 ０．８０％（保証料込）の場合は、表面金利０．７０％（保証料込０．９０％）よりも低いということです。 保証料は、金利上乗せ方式以外に、元本上乗せ方式があります。 元本上乗せの場合、貸付金利に０．２％は上乗せされませんので、保証料がどういう形で徴収されているのかを

過去最低の金利が続いているなか、住宅ローンの借り換えを検討中の方は多いと思います。 では、どういった方が借り換えの対象になるか？について目安を書きます。 １.　今から６年前から１０年前に借りた方 ・１０年以上前も対象になります。 ・年齢層でいうと、３０歳後半から５０歳代の方です。 なぜ、６年前から１０年前か？ですが、フラット３５の金利の推移をみると、この時期が高いからです。 平成１６年（２００４年）が最高４．５％の金利を付けました。 平成１８年（２００６年）、２０年（２００８年）、２１年（２００９年）は、最高４％を記録しました。 フラット３５は住宅金融支援機構が債権を買いとりますが、融資の窓口は民間の金融機関です。 金融機関は、これに手数料や金利をのせます。 ですので、窓口となる金融機関によって、金利や諸費用もかわるため、金利差が生じます。 余談ですが、審査基準は住宅金融支援機構のHPに掲

2014.9.11日本経済新聞に≪「銀行は将来性審査を」金融庁方針　成長分野融資促す≫という記事がありました。 金融庁の監督・検査方針で、成長分野やベンチャー企業への融資を促進することを柱に、事業の将来性を審査するよう求めるとあります。 昨年度は、一律に新規融資を増やすことを求めた結果、優良企業への低利競争や、生産性の低い企業を温存するなどの結果を招いたため、このような方針を打ち出したようです。 当社（住宅ローン借り換えセンター／ＪＭＰパートナーズ）は、住宅ローンやアパートローンの資金調達や借り換えを主な事業として行ってます。 しかし、時には、ベンチャー企業から、新規創業融資のローンコンサルティングの依頼を受ける場合があります。 事業者向け融資も対応しますが、住宅ローンやアパートローンと違い、これといった絶対基準がなく、コンサルティングも非常に難しい分野です。 審査して貸す銀行（信金・信組

日銀、マイナス金利で国債購入　金利はまだ下がるか？ 日銀が金融緩和策の一貫として、短期国債を異例のマイナス金利で国債を購入しました。 日銀、損失覚悟で資金供給 短期国債オペ 初のマイナス金利 償還額より高く購入 2014/9/10付日本経済新聞　朝刊 日銀は９日、大規模な金融緩和策の一環として、初めてマイナス金利で市場から短期国債を買い入れた。 マイナス金利は購入額が償還額を上回る状態を指す。 買い入れた短期国債を満期まで保有すると日銀が損をする。 主要中銀では異例の対応といえる。 損失覚悟で市場にマネーを供給する意思を示した格好だ。 記事にもあるように、マイナス金利で国債を購入するということは、損失覚悟で資金供給するという日銀の緩和姿勢に対する強い意志表示です。 もうこれ以上金利は下がらないだろう、底だな・・・と考えていた方は多いと思います。 私も、金利は底かな？と思ってましたが、今回の

欧州中央銀行が、政策金利を過去最低の、0.05％へ引き下げました。 デフレ懸念が強まったための措置です。 欧州中央銀行が政策金利を引き下げたことで、欧州債の利回り低下を嫌い、海外投資家のお金が日本の国債へシフトする動きが広がってます。 これよって、長期金利も低く抑えられる原因となります。 ちなみに、日本の政策金利は、0.1％です。 2008年のリーマンショック前は、景気回復が進んでいたため、0.25％から0.5％へ引き上げました。 リーマンショック後は、政策金利を0.1％と低く抑え、現在まで続いてます。 住宅ローンの金利のうち、変動金利は政策金利と連動します。 ですので、日銀が「日本は景気が回復した」と判断すれば、政策金利を徐々に引き上げることになり、住宅ローンの変動金利も上がります。 住宅ローン金利のうち、固定金利は10年物国債と連動します。 10年物国債は市場のメカニズムによって決まり

住宅ローン審査の肝【その３：後篇】 住宅ローン審査の肝【その１】→金融機関がローンを貸すか、貸さないか？の基本的な判断基準についての解説 住宅ローン審査の肝【その２：前篇】→融資金額を決める４つの要素のうち、①返済比率（年収）、②返済期間についての解説 住宅ローン審査の肝【その２：後篇】→残りの２つ、③審査金利、④借入金についての解説 住宅ローン審査の肝【その３：前篇】→担保評価のうち、土地の評価についての解説 住宅ローン審査の肝【その３：後篇】では、担保評価のうち、建物の評価について解説します。 担保評価：建物 戸建の建物の評価は、原価法により算出します。 評価を出す時点の、その建物の再調達原価を求める方法です。 再調達原価とは、今と同じ状態の建物を建て直すと仮定した場合の価格のことです。 計算式は、　延床面積　×　再調達原価　÷　法定耐用年数　×　残存年数　となります。 ※区分所有（分

昨今の長期金利の低下を受け、住宅金融支援機構は、９月の住宅ローン「フラット３５」の金利を過去最低に引き下げました。 返済期間が２１年から３５年以下の金利は、１．６６％と２ヵ月連続で過去最低を更新中。 返済期間が２０年以下の金利は、１．３８％とこちらも過去最低を更新。 メガバンクが１０年固定金利を１.２％に引き下げました。 フラット３５の２０年以下は、１．３８％（最も低い金融機関の場合）と、その差は０．１８％です。 ただし、民間の金融機関は団体信用生命保険料は金利に含まれてますが、フラット３５は別払いです。 例えば、３，０００万円借りた場合、年間で約１０万円かかり、しかも、一括払いです。 ※クレジットを使った分割払いもあります。また、残高に比例し、毎年、保険料は減っていきます。 ですので、フラット３５の金利が最低の１．３８％とすると、団信保険料はざっとですが＋０．３％と考えて計算します。 １