通常の不動産の売買契約では、不動産会社の立会いのもと、買主と売主が署名・捺印を行いますが、売主が遠方に住んでいて売買日時の調整が難しいケースや、何かしらの事情があって当日に立ち会えないケースもあります。 そのような場合、別の日程・場所で売買契約を行う「持ち回り契約」、あるいは本人の代わりとして立ち会ってもらう「代理人契約」も認められています。 今回は、不動産売却時の持ち回り契約と代理人契約の注意点について解説していきます。 売買契約に立ち会えない場合の例外的な契約方法 不動産の売買契約は、原則として買主と売主が同席し、不動産会社が立ち会った場所で契約書を交わすものです。しかし、必ずしもすべての売買契約で買主と売主が同席できるとは限りません。 その一部の例を挙げると、買主と売主のどちらか一方が遠方に住んでいて売買日時の調整ができないケースや、当事者が元夫婦でお互いに顔を合わせたくないケースな

所有するマンションや戸建て住宅が事故物件や訳あり物件である場合、売却するときにある程度の制約が発生することはなんとなく想像がつくでしょう。 一番の疑問は「買い手が見つかるのか？」という点ですが、事故物件や訳あり物件でも適切に売却計画を進めれば、通常の不動産と同じように売却することが可能です。 今回は、訳あり不動産に関する知識と売却する時の注意点について解説します。 訳あり物件についての基礎知識 そもそも、「訳あり物件」と呼ばれる物件とはどのようなものを指しているのでしょうか。 実は、事故物件や訳あり物件の明確な定義は存在していません。訳あり物件にカテゴリーされるかどうかは、客観的評価が強く影響しているのです。 訳あり物件として扱われる代表的なケースは、以下のような物件です。 過去に殺人が起きた物件 過去に自殺が起きた物件 過去に火災が起きた物件 過去に水害による床下浸水が起きた物件 過去に

大阪府の不動産市場は、東京都の不動産市場と同様、中古マンション・戸建て住宅ともに成約件数・価格は上昇傾向にあります。 大阪には大阪特有の市況が存在しているため、この市況を見極めることが大阪のマンション売却を成功させる近道といえます。 この記事では、大阪の不動産市場動向やエリア別の地域特性から分析した今後の動向について解説していきます。 大阪の不動産市場は「エリア別」の市況がポイント 大阪の不動産市場はエリアによって価格推移や相場価格の変動がみられるため、大阪でマンション売却を成功させるには「エリア別の市況や地域特性を把握する」ことが非常に重要です。そして、エリアに応じたマンション売却計画を立てることが必要です。 そこでまず、エリア別の市況や地域特性を把握するために、近畿レインズが公表するエリア別の成約件数や価格推移(不動産市場動向マンスリーレポートより)について解説していきます。 大阪市内

2020年東京オリンピックの開催が決定したこともあり、東京都の不動産市況は日本で最も活発な市場と言える状況です。 不動産価格の高騰で購入価格より値上がりしているマンションも珍しくありません。まさに、都内のマンションを売るには絶好のタイミングです。 しかし、不動産価格の変動が大きい東京では、売出価格や売却のタイミング、地域特性などの要因をしっかり理解することが重要となります。 東京都のマンション市場の推移 まずは「東京の不動産価格は高騰している」「価格変動が大きい」という根拠について、資料を提示しながら解説していきます。 不動産経済研究所が公表している「首都圏マンション市場動向」をみると、2008年はリーマンショックの影響もあり東京23区のマンション価格は5,190万円。ここ10年間で最も下落した年でした。 そこから横ばい価格で推移していきますが、東京オリンピック開催が決定した2013年頃を

マンション売却では、同じマンションでも「売主の売却姿勢」や「売り出し時期」などによって売却価格に大きな差が生じることがあるものです。 売却を依頼する不動産会社に任せきりでは、数百万円の損につながる可能性もあります。売主であるあなた自身が、マンション売却で失敗しないための注意点を理解しておくことが大切です。 なぜマンション売却に失敗してしまうのか マンションを売却する売り主のほとんどは、マンション売却の未経験者です。普段、不動産を扱わない一般の方なら当然ですね。 素人が必要な知識や情報無しに行動すれば、失敗につながってしまうことは言うまでもありません。 マンションを売却する際には、「価格」「売り出し時期」「売却方法」を適正に設定することが重要です。マンション売却に失敗する人は、これらの重要ポイントを押さえられていないという一定の共通点があるのです。 失敗パターンと解決方法 それではマンション

不動産の売却が成立して売買契約を交わす際、仲介する不動産会社が買主に対して「重要事項説明書」の説明を行います。 重要事項説明には、不動産に関する重要な情報を多く含むため、単語が難しいからと言って聞き流すのは絶対に避けてほしい内容です。 基本的には”買主”に対しての説明になりますが、どんな内容が説明されるのか売主であるあなたも知っておくようにしましょう。 重要事項説明書の内容とは？ 重要事項説明書には大きく分類すると、「取引物件」「取引内容」「その他」に関する事項が記載されています。 取引物件に関する事項について(物件の権利や利用制限など) 取引内容に関する事項について(代金や瑕疵などの契約内容) その他に関する事項について(その他の留意すべき事項) 全体をひとくくりにして理解しようとすると複雑に感じてしまうため、理解しやすいよう内容を分けて解説してみます。 取引物件に関する事項について (

高く売るために「売り時」の見極めが重要なのは、実はマンションよりも戸建て住宅のほう。戸建て住宅の不動産価値と築年数の関係性は、マンションよりも顕著に反映されるからです。 今回は、戸建ての価値の下落と売り時について解説していきます。 戸建ての建物価値は「築年数20年」でほぼゼロ 不動産売却では、需要の高さや市場価格に直結する”個別的な要因”が重要。戸建て住宅なら、個別的要因の中でも「築年数」が売却価格や売りやすさに大きく影響します。 なぜなら、戸建て住宅は築年数20年で“建物価値がほとんどゼロになる”とされているからです。 もちろん、築年数はマンション売却の場合にも売却価格に影響します。しかし、築20年のマンションは価値が低くなるだけでゼロになるわけではありません。なぜこのような差があるのでしょうか？ 戸建てとマンションの建物価値の差 戸建てとマンションの間に発生する建物価値の差には、建築資

マンションを高く売るには「売り時」の見極めが重要です。 特に中古マンションは、築年数やエリアなどの違いによって売却価格が大きく変わるため、売り時を逃さないようにしたいものです。 今回は、売り時を見極めるための基準を確認し、「いますぐ売るべきマンション」とはどんなものかを解説していきます。 マンションの価値は築年数により下落していく 中古マンションをできるだけ高値で売るために最重要な判断基準は「築年数」です。 新築マンションと違って、中古マンションは築1～50年でマンションごとの個体差が生まれ、その築年数と資産価値は反比例していきます。 つまり、マンションを高く売るには「できる限り築浅で売る」ことが重要なのです。 築15年以内ならすぐにでも売りたい 東日本不動産流通機構が発表した「築年数からみた首都圏の不動産流通市場(2017年)」を見てみましょう。 中古マンションの成約物件の平均m²単価(

不動産売却にかかる期間は、一般的に3ヵ月～半年と言われています。物件条件やエリアによって多少のバラつきはあるものの、この期間中に買い手側からの反応がなければ売却計画を見直したほうが良いかもしれません。 実際に、好条件の物件ながら不動産会社が適正な販売活動を行っていないことが原因で買い手が見つからないというケースもあります。 そこで今回は、不動産会社の販売活動を確認する方法と見直しのポイントを解説していきます。 売却を開始したものの、いつまで経っても売れる気配がしない売り主の方はぜひ確認してみてください。 レインズへの登録を確認する 販売活動にあたって最も重要となるのが、「レインズ」への登録の有無です。 レインズは不動産仲介会社が利用する検索システムで、買い手側と売り手側の両方の仲介会社が使用して物件情報を検索・管理しています。 つまり、レインズに登録されていなければ、あなたが売却する物件の

不動産会社を味方にするタイミングは契約時 不動産会社を味方にするタイミングとしては、まずは「媒介契約」を結ぶ時が挙げられます。媒介契約とは、不動産仲介の際に仲介業者と依頼者が結ぶ契約のことです。 この媒介契約の締結時こそが、不動産会社を味方にする絶好のタイミングなのです。 専任媒介を活用する 専任媒介の特徴の1つに「複数社への仲介依頼禁止」があります。一般媒介契約では複数社への仲介依頼ができますが、専任媒介契約では1社のみとしか媒介契約を結ぶことができません。 専任媒介では複数社の営業活動が受けられないデメリットが生じるものの、“他社に浮気しない”という売り手側の姿勢をアピールすることができます。 つまり、他社に売買契約を持っていかれる可能性のある一般媒介契約と比べて、仲介を成立させるために積極的な営業活動をしてくれる傾向が高くなるというわけです。 専任媒介には契約期間の効果もある 専任媒

不動産売却において、不動産会社選びは売却活動を成功させる分かれ目となります。とは言っても、初めて不動産を売却する人にとっては信頼できる不動産会社を判断する基準がわからないですよね。 購入よりも難しいと言われる不動産売却。失敗しないためには見極めポイントを押さえて、信頼して売却を任せられる不動産会社・担当者を選択できるようにしましょう。 大手を選ぶか地域密着を選ぶか 一般的には、実績数や知名度のある大手不動産会社が信頼できるイメージがあります。 不動産の情報という点では大手・中小不動産会社ともに「レインズ」という不動産業者専門のネットワークを介して入手しているため、保有する情報量に大きな差は無いというのが現状です。 ここでの見極めポイントは、会社規模に応じた特徴と傾向です。大手・中小不動産会社、双方のメリット・デメリットを把握して、不動産仲介を依頼する場合の判断基準を確認しましょう。 大手の