家を建てる４畳半の怖い話
最近の住宅では、和室の４畳半の部屋は見かけることが少なくなりましたよね。 それでもリビングの一部に畳コーナーと称して４畳半の空間を造る人も多いのではないのでしょうか？ ところで、昔の武家屋敷には必ず４畳半の「切腹の間」というのがあったのをご存じでしょうか？ 正式には４畳半と襖で仕切られた３帖の「検死の間」を合せて７畳半の空間がありました。 ４畳半の中央の半畳に座り切腹・・・・怖いですね～。 そのせいか、いまだに４畳半の中央に掘りコタツを設けるのは良くないと言われています。 でも４畳半ひと間の置コタツは、中央に置くしか使いようがないですよね。 「え、いやだー、私の家にも４畳半の畳の部屋が・・・」という人はいませんか？ でも心配しないでください。 ４畳半の畳の敷き方で「切腹の間」とそうでない部屋に区別できます。 「切腹の間」は中央の半畳に対し、周囲の１畳を時計回りに敷きます。 そうでない部屋は
家を建てる消費税アップと住宅取得
消費税が、２０１４年４月１日に８％、２０１５年10月１日に10％に引き上げられる見通しです。 これに対し、「消費税が上がる前に買ったほうが得か、それとも損か・・」というという憶測や記事が業界マスコミで飛び交っていますよ。 なぜ消費税が上がるのに損かというと、前回の３％から５％へアップの時、駆け込み契約の勧誘営業で業界は大騒ぎでした。 その結果、フタを開けて見ればアップ率よりも不動産価格と建設費の下落額が大きく、損になった人が多かったのです。 駆け込み契約時は、乗り遅れまいと値引き交渉などしている余裕はなく、住宅会社はあくまでも強気でした。しかし、消費税アップ後、業績が落ち込む懸念から値崩れを起こしたのです。 まさに「需要と供給のバランス」を物語っていますよね。 特に今回は２年続いての引き上げという初めてのケースですから、損得の予想はさらに困難になっています。 簡単な話し、将来の住宅価格動向
家を建てる返報性のルール
最近は、ネットで簡単に情報収集ができるようになりましたが、専門的な知識というよりも、興味がある範囲の偏った知識になりがちではないでしょうか？ それなのに、専門的な立場での意見やアドバイスをしても、ネットの情報の方を信じる傾向の人が多くなりました。 家を建てるのに、何かわからないことがあるとまず気軽なネットで家を建てた経験者や第三者に質問しています。 その行為は「自分が納得できる家を建てたい」から始まり、いつの間にか「少しでも安く」という観点から数社を競合させ「金額だけで選ぶ家」に・・・・あなたはどうでしょうか？ このような流れで本当に良い家ができるのでしょうか？ アメリカの心理学者ロバート・チャルディーニの著書『影響力の武器』の中に、「返報性のルール」があり、これは「相手に何かをしてもらった時、嬉しかったら、同等か、それ以上のことをしてあげたい、嫌な事をされたらそれ以上の仕返しを・・」とい
家を建てる太陽光発電選択基準
太陽光発電が広く普及すると共に参入メーカーも増え、どこのシステムが良いのか迷う人が多いのではないでしょうか？ 太陽光発電の導入検討の上で何を最も重視するかのアンケートで、第１位は「設置費用が安い」が７５％も占めたそうです。 第２位は「発電量が多く、早く費用が回収できる」で、次に「パネルの変換効率が高い」ととなっています。 これらの答から、太陽光パネルの価格や発電能力を見て、できるだけ設置費用が安く、変換効率が高いメーカーのシステムを選べばよいと考えてはいないでしょうか？ しかし、一般消費者が各メーカーのカタログから、太陽光発電システムの性能の違いを明確に読み取ることは困難でしょう。 「変換効率」「公称最大出力」「定格出力」といったよく理解できない言葉や数値が表示されています。 簡単に言えば、実際の性能はカタログからは読み取れないのです。 例えば「変換効率」は、国際規格で定められた条件下で測
家を建てる設計事務所の予算オーバー
設計事務所に住まいの設計を依頼するときは、当然建築予算を提示すると思いますが、設計図で見積してみたら予算オーバーという例が大変に多いのですよ。 多少の予算のズレは設計変更や施工会社との話で調整がきくでしょうが、５００万円以上１０００万円近い予算オーバーとなると、基本的に設計をやり直さないと調整できません。 これは意外と多く、施主は設計した住宅の計画をあきらけたが、建たない家の設計料が要求され、トラブルなっている例が多いのです。 設計者は、設計契約を交わして施主の要望に添って設計したのだからと設計料の請求、しかし、施主側は予算を提示したのに、予算オーバーで建たない家の設計料をなぜ払わなければいけないのか・・・。 なぜこのようなことが起きるのか、打合せ過程にもその要素はあるでしょうが、プロとして予算コントロール不足、設計者の予算管理能力不足としかいえません。 簡単にいえば、設計やデザインは上手
家を建てる設計と現場のギャップ
家を建てる時、設計の計画通りに現場が進行出来ない場合があります。 これは、現場サイドが設計の細部収まりを把握する能力に欠ける場合もありますし、逆にデザイン面を重視しづぎて現場施工面を無視したような設計図の場合もあります。 特に後者の場合、外部デザインが現場施行面を無視して設計されている場合、雨漏の原因となりやすくなります。 現実に著名な建築家の斬新なデザインの家が、雨漏れしたというのは知られていないだけで、けっこうあるのですよ。 特に、施行監理の経験が少ない若い設計者の場合、現場施工に精通した技術者なら図面を見ただけで雨漏れするような設計図があったりします。 私も以前、つきあいのある工務店の社長から競争入札の物件で相談を受けたことがあります。 その建物は、２階建ての店舗併用住宅で施主の親戚の若い独立したばかりの設計士が設計し、確認申請も取り５社の競争入札となりました。 工務店は図面を見せ「
家を建てる家が寒い！
「大手鉄骨系ＨＭで住宅を新築し、最初の冬を迎えましたが家が寒いのです。断熱工事もきちんとしたし、隙間風も入りません。しかし床などがヒンヤリして寒いのです。どうしたら・・・」という質問がありました。 このような場合、施工不良とそれまでの住環境の違いによる体感の場合があります。「 住環境の違いによる体感とは、それまで住んでいた地域の温度差の他に、鉄筋コンクリートのアパートなどに住んでいた人が特に多く感じるようです。 アパート、マンジョンのたぐいは、コンクリートの熱容量が大きく、一度暖房により熱を蓄えるとなかなかさめません。それに両隣、上下階で暖房しているのですからとても暖かいのです。 逆に戸建て住宅は、周囲が開放された外部空間で、冷え込みや寒い風をまともに受け手いるからです。 また、小刻みな田の字間取りのアパートは、天井も低く室内空間も新築住宅ほど開放的でないので暖か買ったのです。 新築２、３
家を建てる値切りのテクニック
マイホームの見積もりが提出される時期は、不安と楽しみが混同して落ちつかないのではないでしょうか？ ＨＭでも工務店でも最初はある程度の値引き価格を提示してきます。 でも、大手ＨＭなどは何百万の値引きを売りにしているところもありますが、喜んでいてはダメですよ。 どこの会社も値引き額は想定済みで、その金額が正規価格と考えましょう。 本当の値引き交渉はそこから始まるのです。 「値引き交渉と言ってもどうすれば・・・？」と思う方もいるでしょう。 まず、値引き価格を含んだ見積書が提出されても、すぐ答を出さないことです。 相手は焦れて契約を急いで来ますから「もう少し何とか・・？」といふうに言えば、値引き額ががさらに大きくなる場合が多いのです。 一般に営業マンには、３％前後の値引き裁量権が与えれれていると言われています。 また、高等テクニックとして、最初の見積もり提出まで総ての希望を出さないことです。 それ
家を建てる自転車操業の業界
住宅業界は、自転車操業の会社が多いと昔からいわれています。 自転車操業とは、自転車は走るのをやめれば倒れてしまうところからたとえ、資金の借り入れと返済を繰り返しながらかろうじて操業を続けている経営状態のことです。 特に、個人工務店、中小住宅会社はこの傾向が強いと言えるでしょう。 どうしても請負契約の仕事が主ですから、請け負う仕事がなければその期間借り入れをし、仕事を受注すれば手付金や中間金、完成金で返済を繰り返すようになります。 また、建売などを企画すれば、多大な先行投資金の借入を起こし、完済まで金利の支払いも発生しますから、利益幅を多く取り、すぐ売れれば大儲けですが、売れ残りを抱えていますと首が締まります。 以前は、苦しい経営状況の起死回生を狙い建売販売をして、倒産や経営者の夜逃げに至った例が多くありました。 （現在もまだ同じような問題は起こっています。） 大手ハウスメーカーでも営業形態
家を建てる中古住宅と白蟻
中古住宅を購入する場合、表面に見える外装や内装だけのチェックではダメですよ。 特に注意が必要なのは、購入した中古住宅が白蟻の被害にあっていた例が大変ふえています。 新築時に白蟻処理はされていれも、白蟻業者の保証期間は７～１０年程度です。 築何十年も経っていると白蟻の保証は切れていますし、白蟻は古く腐食している木材を好んで食べる住まいにとっては厄介な害虫です。 ２年前に築１３年の中古物件を購入して半年ほど経った家が、シロアリ住宅だとわかった例があります。 昨年の東日本大地震で外壁に亀裂が入り、外壁をリホームを依頼したら柱数本が白蟻だらけだったそうです。 特に白蟻は目に見えない部分に生息している例が多いので、不動産業者もそこまで配慮していない場合が多いようです。 このような場合の売主の瑕疵担保責任はどうなるのでしょう。 売主が不動産業者の場合、中古住宅などの瑕疵担保責任は引渡しより2年より短い
家を建てる先の見えない保証
現在家を建てる保証として国が定めた１０年間の瑕疵担保保証があります。 それとは別に大手ハウスメーカーでは２０年、３０年間の保証というものがあります。 当然建物も長期優良住宅仕様だったり、標準仕様よりはグレードがアップします。 また、長期保証にたいする金額も含まれ、各社ともコストアップの内容となっています。 この件に関し下記のような相談メールがありました。 「現在在来工法で家を検討していますが、大手木造メーカーは長期優良住宅仕様＋３０年保証で総額４０００万円（諸費用、外構込み）、地元工務店では申請はしないが長期優良仕様で３４００万円です。」 「差額が６００万円もあり迷っています。どちらがよいかアドバイスお願いします」という内容です。 私も、大手メーカーの３０年保証の内容は具体的に解りませんが、６００万円の差は大きいですよね。 ３０年のローンを組むとしたらその期間に約倍の、１２００万円の支払が
家を建てるハウスメーカー・工務店どこに頼めば？
家を建てるのにハウスメーカー、工務店どちらに頼めば良いか悩んでいる人も多いのではないでしょうか？ マスコミの宣伝、知名度では、圧倒的にハウスメーカーが有利なのですが、このような悩みが存在するには工務店に期待する一面もあるようです。 ハウスメーカー、工務店の一般概念としての違いは、「ハウスメーカーは高いが工務店は安くできる。」「ハウスメーカーは大企業で建物の内容も進歩していて安心できるが、工務店は規模が小さく対応力の面で不安がある。」というところでしょうか？ まず、「ハウスメーカーは高いが工務店は安くできる。」と言う考えですが、工務店が安い家ばかり造るのでなく、ハウスメーカーの人海・物量戦術による営業攻勢により、まだ需要の多い低価格住宅層に生きる道を求めた結果といえるでしょう。 それでは、ハウスメーカーは高いが安心できるかという点ですが、企業規模的な面では安心できるでしょうが、建築知識不足の
家を建てる住宅補助金（２０１２年度版）
新築住宅やリフォーム工事をするのに様々な補助金があります。 残念ながら「住宅エコポイント」は平成２３年度で終了しましたが、まだまだ多くの補助金があるのでまとめてみます。 <国が実施、委託する補助・助成制度＞ ★住宅用太陽光発電導入支援対策補助事業 太陽光発電普及拡大センター 補助額：太陽光発電１ｋＷあたり4.8万円。 補助金交付額の上限は47万9520 円 ポイント①60万円／ｋＷ以下のシステムが対象 ②既設も含め10kW未満のシステムが対象 ③地方財源の補助と併用も可能 ★長期優良住宅の導入 長期優良住宅 補助内容：最大金額が６００万円の住宅ローン減税の対象 ポイント：長期優良住宅の認定基準を厳守 ★民生用燃料電池導入支援事業 燃料電池普及促進協会 補助額：エネファームの設置に１台あたり５０万円上限補助 従来型との差額と工事費の半分を補助 ポイント① CO2 排出削減事業への参加が要件に
家を建てる工事請負契約の恐怖
家を建てるのに、間取りを検討し各部の仕様を決め、やっとできた設計図、見積金額もまとまり「後は契約だけ」とホットしていませんか？ 契約の席で「立て板に水」のごとくさらさらと契約書の内容を説明する営業マンにとって、契約行為は日常のこと、それを感心して「これなら安心」と思ってはダメです。 あなたにとって家の契約は一生に一度の問題なのです。 特に建売やマンション購入時の「売買契約」と違い、住宅の「請負契約」はこれから造る家の契約ですから、それはお互い納得上の合意文書でなければなりません。 契約書は難しい用語や専門用が並んでいて、よく理解でないまま納得したような顔をして捺印すると後で後悔する例も多いのですよ。 「契約書は難しい用語も多いし、素人が契約の席で質問といっても・・・」と、請負契約を経験した方は言うかもしれません。 そこで、事前に契約書のコピーを提出してもらいましょう。 契約前に請負契約書の
家を建てる太陽光発電新時代に突入
太陽光発電は、太陽光パネルで発電した余剰電力を、電力会社が買い取る買取システムで新時代を迎えましたね。 太陽光をローンを組んで導入し、買取システムで支払いしていく「売電ライフ」の実現です。 中には、太陽光発電を導入するのに、お客さま負担０円という住宅会社もあります。 でも、当然その会社の住宅購入が前提ですし、既存住宅にお住まいの方は利用できません。 しかし、当初負担はパネル代と設置費用と補助金額分で補助金が交付されれば、即お客さまの口座に振り込まれるので、「実質８万円の太陽光発電」というシステムが出来ました。 今回紹介するのは（株）DMMという会社のシステムですが、その仕組は、太陽光発電で発電した電気をお客様とDMMで分割し、共同で売電していきます。 お客様「２割」DMMが「８割」の割合で電力会社に１０年間売電する契約をします。１１年目からは売電によって得られる収入は全てお客さまの収入にな
家を建てる風水ブームに思う
風水が大変なブームですよね。 風水とは、古代中国の思想で都や町、住居などの位置の吉凶を決定するために用いられ、気の流れをそれらに取り入れたもので、日本で伝承されてきた家相はその中の１分野と考えて良いでしょう。 しかし、日本では風水の一部だけが「陰陽道や家相」として取り入れられ、中国の本家風水とはまったく別の様相を呈し、独自に発展しました。 ですから、風水という言葉がちまたで聞かれるようになる前は、家作りにおいては「家相」という考えしかありませんでした。 それなら現在大ブームの風水は「中国と同じ本物」と言うわけではありません。 日本の風水は、家相術や九星気学などをアレンジしたもので、中には全く意味のないファッション感覚のような説まであります。 そこには「家相」というと何か昔から言われ伝わっている古くさい思想、若い世代には受けがよくない。 「風水」ならおしゃれ感覚で受けるのでないかという思惑が
家を建てる建売住宅を格安で買う方法
建売住宅を購入したいが予算が・・・という人は多いですよね。 「とにかく一軒家が欲しい、建物の質はあまり気にしない。」という人も多いようです。 ネット上でも、格安物件、激安情報・・という公告を見かけます。 しかし、そのような公告には本当の格安物件などありません。 それらの公告は、あくまでも集客用でしかなく、安い坪単価で集客するローコストメーカーと同じ戦略なのです。 本当の格安物件は、ネット公告を出し営業展開をするような余裕のある所にはありません。 建売住宅は数棟まとめて建てるのが一般的で、通常は借入して計画します。 当然、金利負担が発生しますから1～２年程度売れ残ったとしても、利益が出るような利幅を取っています。 建売住宅も最近は構造的にしっかりして、デザインも洗練されたものが増えましたが、業社が利幅を多く取るだけ、注文と比較すると原価が安い建物となります。 だから、建売はすぐ売れれば大儲け
家を建てる住宅営業マン活用術
私のブログは「営業マンに対して悪いことしか書いてない！」という内容のメールが、某ハウスメーカーの営業マンからありました。 意識している訳じゃないのですが、ユーザー目線で家つくりを考えると、つい営業に対する苦言が多くなっています。 営業マンといったって千差万別ですからどのような営業マンが優秀か、個々の人柄までは対応仕切れないのでつい一般的な表現になってしまいます。 社内で「あの人は優秀な営業マン」という評価であっても、企業側にとって優秀なのか、ユーザーにとって優秀なのか疑問ですよね。 それに、ユーザーにとって最も大きな財産を任せるのですから、苦言があって当然と考えています。 それではユーザーにとって、そのような営業マンを賢く活用する方法を考えてみましょう。 １．信頼関係を築く 営業マンは家つりのパートナーとして、資金計画から家族構成、ライフスタイル・・・とあなたの家の情報を全てを把握します。
家を建てる大手ハウスメーカー坪単価
(住宅産業新聞データーより) 上の表は住宅産業新聞に掲載された、2011年度大手ハウスメーカー８社の坪単価をまとめたものです。 前年度と比較すると、８社中６社が坪単価と価格（１棟）が増えていて平均２万円ほどアップしています。 どちらとも減らしているのはセキスイハイムで、東日本大震災での被害報道が影響したものと思われます。 しかし、平均７５万以上、上位は８０万超えとは高くなったものです。 これらは、大震災後の耐震性の強化、太陽光発電・エネファームなど省エネ設備の増加などが考えられます。 今年はというと、ハウスメーカーはスマートハウスに力を注いでいますから、さらに伸びしろがありそうです。 国の補助金、住宅ローン減税などの住宅政策や、いつまでも続く低金利時代も助長する傾向にあるのかも知れません。 この価格に諸経費をプラスすると３０００万円超えがほとんどとなってきます。 全国の設計事務所の住宅でも
家を建てる地盤品質判定士
土地を購入しようとしても、その土地の地盤は大丈夫なのか心配ですよね。 昨年の東日本大震災では、軟弱な地盤が液状化したり造成宅地が崩壊したりして、多数の住宅が被災しました。 被災住民の中には、液状化の危険があることを知らされていない方も多く、被害が拡大した要因のひとつにもなっています。 また、土地売買の場合、地盤の強度の説明義務についての明確な規定はなく、購入者側で地盤調査をして地盤改良をするのが現状です。 この問題に対し、文部科学省傘下の団体「地盤工学会」が「地盤品質判定士」という民間資格を作ると発表しました。 内容は、宅地取引の際に第三者の立場から、地盤調査の結果を判断し、必要な対策を説明する人材を育成するのが目的だそうです。 まだ発表の段階なので、この資格が今後どのように宅地の取引に影響を与えるかはまだわかりません。 将来的には、地盤の品質を調査して説明することを義務付ける法制度が必要
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