不動産投資の専門家として、日本の不動産市場の変化を歴史的長期にわたって分析している、早稲田大学大学院ファイナンス研究科教授の川口有一郎氏。「これからは、震災リスクを念頭に置いて住宅投資戦略を練らなければならない」と語る。投資的な側面も踏まえ、今後の住宅選びはどうあるべきかを聞いた。 90年のバブル崩壊後、首都圏の住宅はずっと値下がり傾向にありました。2004年から反転しましたが、金融危機で再び下がり2008年秋のリーマン・ショックからようやく立ち直りかけて、これからまた回復すると期待していた矢先に震災に見舞われた。このショックは大きい。 住宅は20年、30年という長期のローンを組んで買う人が多いのですから、本来はその間に起きうる災害リスクも考えておくべきなのです。今回の震災ショックによって、私たちはそのことを改めて思い知らされたといえるでしょう。 ――　すると、今後はどのように住宅選びを考

「中古住宅を購入し“リノベーション”によって新しいライフスタイル価値を生む」という住宅購入の新しいスタイルを提案し、その普及を牽引してきた建築設計事務所、ブルースタジオ。設立当時からの中心メンバーである大島芳彦氏に、現場から見たユーザーの価値観の変化、中古住宅やリノベーションの魅力を聞いた。 ――　中古住宅のリノベーション事業を10年以上続けてきて、ユーザーの意識や社会環境に変化を感じますか。 大島　この仕事を始めた2000年当時、築30年を超えるようなマンションを買って、さらに全面的に改装して住むことを選ぶ人は、かなりの“物好き”と見られていました。そもそも、中古住宅に対する社会の評価が低く、金融機関がなかなか融資してくれませんでしたし、大規模なリフォームに対応する住宅ローンもありませんでした。そのために、中古のリノベーションに魅力を感じても、実際に行える人は限られていたのです。 大島

全国に広がる少子高齢化の波。その影響は特に地方部で大きい。不動産業界もご他聞にもれず、分譲マンション販売戸数や住宅着工数は全国的に減少し続けている。 今回取り上げる大里綜合管理は、不動産の売買、建築やリフォームのほか、地元に住まないオーナーの土地管理代行の三本柱で不動産事業を展開している。従業員約30人、売上約5億円という1970年創業の中小企業が取り組む逆転思考の経営とは。 地域貢献の活動を積極的推進 大里綜合管理は千葉県のJR大網白里駅から徒歩で約15分のところにある。事務所はもともと地元で分譲された住宅の販売センターで、誰もが気楽に立ち寄れるよう開放的な雰囲気を醸しだしている。 そもそも不動産業とは、空間を有効活用する事業といえる。しかし、この大網白里町の地域開発はすでにピークを越え、周辺の地価はかつての3分の1の水準まで落ち込んでしまった。1993年に二代目社長に就任した野老（とこ

気になる記事をスクラップできます。保存した記事は、マイページでスマホ、タブレットからでもご確認頂けます。※会員限定 無料会員登録 詳細 ｜ ログイン 不動産産・住宅業界は2011年に続いて、省エネや地震対策など機能面で物件が選別されそうだ。特に省エネは、東日本大震災の教訓だけでなく、長引く景気低迷による消費者の節約意識にも合致し、息の長いトレンドになるとの見方がある。 省エネ需要の囲い込み競争は、特に住宅メーカーの間で過熱している。屋上に太陽光発電パネルを設置することはもちろん、各部屋や電子機器ごとに消費電力量の推移が把握できる仕組みを備える住宅も増えている。電力の「見える化」で家庭の省エネ意識を刺激し、より節電効果が高まるというわけだ。 国内の新設住宅着工戸数は年間100万戸を下回って推移しており、少子高齢化を考えると大幅な回復は見込みづらい厳しい環境。住宅メーカーにとって、高まる省エネ

第2回で不動産の投資基準を示したので、第3回では不動産業者の騙しの手口を暴くことにしよう。不動産を誰から買うにしても、売ることに携わる人には自分が儲かるというインセンティブがある。仲介会社でも建物を建てた会社でも管理会社でも、売ったらその人達が儲かるようにできている。1億円の物件を仲介したら300万円の手数料が入るし、歩合給もたんまり付くのだから、何としても売りたい。たとえ、購入者が損すると分かっていてもだ。不動産投資家にとって味方はいないという前提に立った方がいい。以下のうそをあなたは見抜けるだろうか。 「利回り星人」のうそ 利回りが高い物件に投資したいと単純に考える人を「利回り星人」と呼ぶ。これを批判することで、低利回りの物件を斡旋したがる業者がいる。こうした会社は（高ではない）好利回りなどのあいまいな言葉を使う。確かに、高い利回り物件は手を出しにくい人が多いからこそ利回りが高いことが

「不動産と心中するつもりだろうか？」 不動産投資はからくりに満ちている。儲かるように見せかけることができるので、騙される人が後を絶たない。例えば、不動産投資のキャッシュフローは、誰でも初年度が最も儲かる。しかし、いずれマイナスになり、ローン返済に困るようになる。売りたくてもローン元本を上回らなければ売れない。そうなってからでは遅い。儲かっていないとは誰にも言えずに、時限爆弾が時を刻み始める。 しかし、この世界は騙される方が悪い。なぜなら、不動産投資はいつ終わるか分からない「ババ抜き」をやっているようなものだからだ。高く売り抜けたら、このゲームを終えることができる。最後にババを手元に残した人が大損して、最悪は自己破産することになる。相当な数の人が不動産投資をやっているので、これから自己破産者が続出することになる。そのXデーはいつ来るか分からないが、必ずやって来る。 私は不動産投資はやらない。

沖有人 不動産コンサルタント 1988年、慶應義塾大学経済学部卒業後、コンサルティング会社、不動産マーケティング会社を経て、1998年、アトラクターズ・ラボ（現スタイルアクト）を設立、代表取締役に就任。/ この著者の記事を見る

蛯谷敏 日経ビジネス記者 日経コミュニケーション編集を経て、2006年から日経ビジネス記者。2012年9月から2014年3月まで日経ビジネスDigital編集長。2014年4月よりロンドン支局長。 この著者の記事を見る

先日、日経ビジネスの取材で「団地」を取材する機会があった。 皆さんは「団地」という言葉に、どんな印象をお持ちだろうか。その昔、社宅に住んでいた私にとっては、団地は幼少児の原風景とも相まって、どこか懐かしい響きがあるのだが、その実態を取材して、団地が直面している厳しい現実を目の当たりにした。 住民の高齢化、物件の老朽化、空室の増加――。端的に言えば、団地は3つの構造問題を抱えている。日本の高度成長時代、都市部の住宅不足に対応するために大量に供給された集合住宅は今、その役割を終え、逆に負の側面が目立つようになっている。全国のいわゆる公的な団地は、300万戸近くある。日本の住宅政策にも、大きな影を落としている。 今回の取材では、そんな状況を打開する取り組みを追った。全国に約77万戸の団地を所有する都市再生機構（UR都市機構）が、京都市伏見区で団地再生プロジェクトを始めたのである。古い団地の部屋を

2012年は東京都心で大型ビルが相次ぎ竣工する。4月には渋谷駅前に東京急行電鉄の大型複合ビル「渋谷ヒカリエ」が開業、5月には丸の内で旧東京中央郵便局の建て替え案件である「JPタワー」などが完成する。 繁華街の大型ビルでは低層階に商業施設が入居することが多く、ビル完成によって街が華やぎ、消費のカンフル剤としての役割も期待できる。だが、不安もある。高層階のオフィスが大量に新規供給され、オフィス市況の需給が緩みかねないからだ。主要5区（千代田、港、中央、新宿、渋谷）で年内に新規供給される延べ床面積は昨年から約9割増えるとの指摘もある。いわゆる不動産の「2012年問題」だ。 東京の大型オフィスビルは、ファンドなどを通じて世界中から投資マネーを集める金融商品でもある。供給過剰から空室率が上昇し、金融商品としての魅力が薄れれば、投資マネーは国外に逃げ出し、日本の不動産価値の下落に拍車をかけかねない。米

森ビル特集の取材で走り回っていた2003年の春のこと。ある取材先が雑談の折にふと漏らした言葉がずっと頭の片隅に残っている。 「あの人は死ぬ時に、絶対こう言うと思うんですよ。『ああ、楽しかった』って」 今月8日に逝去した森ビルの森稔会長のことである。 今際の際の言葉などわかるはずもない。心残りなところもあっただろう。それでも、まちづくりに生涯を捧げた希代の経営者は、経営者としての天寿を思う存分全うしたのではないだろうか。 森会長の不動産人生は、戦後復興の槌音が響く昭和30年代に幕を明けた。実父の泰吉郎氏が1955年に森不動産を設立すると、学生だった森会長も経営に参画。「事業部長」の名刺を持ち歩き、森家伝来の貸家を近代的なビルに建て替えていった。 東京大学教育学部に在籍していた森会長は建築の素人だった。だが、独学で建築設計を学び、薄暗い駒場寮で新たに建てるビルを設計していたという。そして195