週刊誌報道で株価急落 シノケン「厳重に抗議」 : けい太の不動産投資日記
2018年10月19日07:30 カテゴリ 週刊誌報道で株価急落 シノケン「厳重に抗議」 以下、引用です。 8日、午前11時過ぎから東証ジャスダック・シノケングループの株価は大きく値を下げ、一時はストップ安となったが、終値は前日比17.3％減の932円だった。 株価下落の原因は週刊新潮に掲載された「かぼちゃの馬車みたいなシノケン二重契約書類」という記事とみられる。記事には、シノケングループ子会社でアパート販売を手がけるシノケンハーモニー元社員が語った内容が記されている。これによれば、当初のアパート売買契約書から大きく値引きした価格で「合意書」を交わし、差額を登記などの諸費用に充てている――というもの。週刊新潮は二重契約書が存在するとしている。 二重契約書が問題になるとすれば、記事中にもあるように、融資した銀行に対する詐欺、という可能性が考えられる。アパートの担保価値を不当に高く見せ、融資を
銀行融資がストップしています。 : けい太の不動産投資日記
2018年09月07日07:30 カテゴリ 銀行融資がストップしています。 TATERUは西京銀行と組んで事業を拡大してきましたが、エビデンス偽装が発覚したので西京銀行は融資をストップしたようです。 今、普通のサラリーマンの不動産投資に対し、融資を出している銀行は皆無ではないでしょうか。 そうなると買えないことよりも、売れないことの方が問題になると思います。 CFが赤字の物件は損切りもできません。 特にスルガ銀行しか融資を出さない地方RCは、完全に出口が塞がれたように思います。 物件価格は完全に下落トレンドに入ったので、現金があり融資が付く人には、好立地の物件を高利回りで購入するチャンスが来るかもしれないですね。 カテゴリなしの他の記事
現役不動産会社社長が暴露！投資家と銀行を欺く「闇のスキーム」 : けい太の不動産投資日記
2018年09月06日07:30 カテゴリ 現役不動産会社社長が暴露！投資家と銀行を欺く「闇のスキーム」 週刊ダイヤモンドに恐らく廃業した水戸大家のインタビューと思われる記事がありました。 以下、週刊ダイヤモンドからの引用です。 「かぼちゃの馬車」、つまりスマートデイズのシェアハウスの一件で銀行からの融資が絞られ、売り上げが減ってビジネスが苦しくなったのは事実です。 不動産仲介業ですが、営業マンに最大1億5000万円の年俸を払っていました。固定費が高いため、売り上げが減ると正直厳しいですね。 われわれのような業者にとって、スマートデイズをめぐる一番大きな問題は、長年行われていた所得や資産が少ない人にも銀行に融資を付けさせる、“秘密のスキーム”がバレてしまったことです。 当社でも、例えば1億円の物件をフルローンでお客さまに買わせる際には、銀行に対して1億2000万円の物件を買うと伝え、8割に
かぼちゃの馬車問題の被害者と不動産投資家セクターの論争 : けい太の不動産投資日記
2018年09月01日09:00 カテゴリ かぼちゃの馬車問題の被害者と不動産投資家セクターの論争 かぼちゃの馬車問題で、一部の被害者の方は「契約の白紙撤回と物件処分による借金帳消し」を主張しています。 それに対し、他の不動産投資家からは「借りたものを返さないのは厚顔無恥」と批判的な意見も多いです。 また一般的な意見でも「欲を出して失敗したのだから自己責任」という論調が多いように思います。 自己破産すれば「物件処分による借金帳消し」となりますが、自己破産すると自宅や車なども手放さないといけなくなるので、家族のことも考えると簡単に自己破産を選択することもできないと思います。 被害者の方は厚顔無恥は承知の上で、「契約の白紙撤回と物件処分による借金帳消し」を主張しているのだと思います。 ただし、この主張がそのまま通る可能性は無いと思いますので、金利交渉にシフトした方が良いと思います。 噂によると
スルガ銀行を失ったのは不動産投資家には痛手では。 : けい太の不動産投資日記
2018年07月31日07:30 カテゴリ スルガ銀行を失ったのは不動産投資家には痛手では。 かぼちゃの馬車の問題で多くの問題を指摘されているスルガ銀行ですが、地方や築古などリスクの高い物件に積極的に融資してくれる数少ない銀行でした。 他の銀行が貸してくれない物件に融資するので金利は高い（4.5%）という、ある意味まっとうなビジネスだったとも言えます。 例えば地方の利回り15%の物件なら、4.5%の金利を払ってもイールドギャップが10.5%あるので十分に経営していけます。 数年間経営を続け、地元の地銀や信金に借り換えができれば、更に利益を増やすこともできます。 ですので、使い方を間違わなければ不動産投資家に取って大きな武器となる銀行だったと思います。 現在、スルガ銀行は不動産投資への融資をストップしているようですが、不動産投資家に取っては選択肢が１つ消えたことになるので痛手だと思います。
売れ残る新築アパート : けい太の不動産投資日記
2018年07月28日07:30 カテゴリ 売れ残る新築アパート 融資が厳しくなった影響で、竣工済みの新築アパートが売れ残っている状況が多く見られるようになりました。 少し前までは新築アパートというだけで融資がついたので、立地が悪くても売れ残ることは無かったのですが、随分と状況が変わりました。 竣工済みで売れ残っているアパートは立地の悪い物件ばかりです。 不人気の駅から徒歩１５分以上など、なぜこんなところに新築アパートを企画したのかと不思議になる物件ばかりです。 これらの売れ残りアパートの特徴として、新築にも関わらず満室になっていないことがあります。 ひどいアパートになると１～２室しか入居が無い状況です。 いくつかの建売業者はかなり厳しい状況になっていると思います。 カテゴリなしの他の記事
複数法人スキーム大家の末路 : けい太の不動産投資日記
2018年04月20日07:30 カテゴリ 複数法人スキーム大家の末路 少し前まで複数法人スキームを堂々とブログで公言され、１００億円近く買い進めている大家さんがいました。 毎週のように億単位の決済を行っており、複数法人スキームは銀行にばれても問題ないと公言し、有料会員クラブや会費１００万円の塾まで開催していました。 今ではブログや楽待コラムなどは閉鎖されてすっかり表舞台から姿を消しています。 最近どうなったのか気になっていましたが、真偽は不明ですが、以下の情報をネット上で発見しました。 ・セミナー受講者から銀行に複数法人スキームを告げ口されて契約していた融資が破棄 ・違約金を払うため色々な人から借金（複数法人＋還付でキャッシュを回していたので手持ち現金なし） ・有料会員クラブは解散 ・楽待コラムで50億投資したと書いてたが、手持ち現金は1億なかった 毎月の家賃収入が１億円を越えていたのに
自己破産の道を選ぶ勇気 : けい太の不動産投資日記
2018年04月19日07:30 カテゴリ 自己破産の道を選ぶ勇気 かぼちゃの馬車の被害者の方で命を絶ってしまった方がでてしまったようです。 少し前に有名大家のメルマガに「日本は自己破産をしても罰則なんてほとんど無く、はっきり言って甘過ぎるので、どんどん借金をしましょう。」というニュアンスのことを書いていました。 僕はこのような考え方ははっきり言って嫌いですし、自己破産に陥らないようにリスク管理しながら慎重に不動産貸付業を進めるべきだと思っています。 それでも自己破産に甘いという点については、たしかに一理あると思いました。 他の有名大家さんが、滞納者に自己破産され回収できなくなったとコラムに書いていました。自己破産されてしまうと債権者側はもうどうすることもできないようです。 もし不運が重なり多くの借金を背負うことになってしまったら、自己破産の道を選ぶ勇気も必要だと思います。 カテゴリなしの
かぼちゃの馬車問題が朝のニュースで放送されていました。 : けい太の不動産投資日記
2018年03月24日08:38 カテゴリ かぼちゃの馬車問題が朝のニュースで放送されていました。 昨日、かぼちゃの馬車問題が朝のニュースで放送されていました。 かぼちゃの馬車問題については投資家の責任を問う声もありますが、やはりスマートデイズ社の「３０年定額家賃保障」という契約が一番ひどいと思いました。 被害者の方の１人は毎月２５万円のＣＦだったということです。 毎月２５万円のＣＦが３０年約束されるのですから、３０年後には税金を考えなければ９０００万円のＣＦと無借金の都内の土地・建物が残るわけです。これなら契約したくなる気持ちも分かります。 被害者の方々は銀行の責任を追及していましたが、それは難しいと思います。 それにしてもスマートデイズの物件は金額が高いですね。１棟で１億３０００万円、２棟で３億円も借入していて驚きました。 立地が分からないので割高かは分かりませんが、木造で各室に水周り
かぼちゃの馬車問題が不動産投資業界全体へ波及するのでは？ : けい太の不動産投資日記
2018年02月14日07:30 カテゴリ かぼちゃの馬車問題が不動産投資業界全体へ波及するのでは？ 全国紙の一面を飾るまでになったかぼちゃの馬車問題ですが、スルガ銀行への風当たりが強くなってきました。 融資の際のエビデンス偽装など、不動産投資業界で普通に行われていたことも明るみになってきました。 今後は、スルガ銀行の審査は慎重に行われ、二重契約やエビデンス偽装などもできなくなると思います。これだけの事件の後に、またずさんな審査でも発覚しようものなら銀行の存続問題になります。 こうなるとスルガでしか融資が付かない物件は相当、厳しくなると思います。特に地方のRC物件は、出口が難しくなるのではないでしょうか？ それにしても、エビデンスの偽装って本当に怖いですね。以下、朝日新聞からの引用です。 銀行の担当者は男性に「３千万円ある通帳の写しが出ている」「頭金も２千万円払ったでしょう」と難色を示した
かぼちゃの馬車がＷＢＳでも報道されていました。 : けい太の不動産投資日記
2018年01月26日07:30 カテゴリ かぼちゃの馬車がＷＢＳでも報道されていました。 昨日のワールドビジネスサテライトでもかぼちゃの馬車が報道されていました。 もはや運営側には「この繁忙期に絶対に満室にする」とか、そういう気概もなさそうで、粛々と倒産に向かっているように思えます。 他の情報によると毎月の返済が100万円に近い人もいるようで、本気で自己破産を考えている人もいるようです。 自己破産となると自宅や車などの資産も手放す必要があるので、高属性の方がその決断をするのは容易ではないと思います。 僕はシェアハウスは持っていないですが、リスク管理は見直したいです。 特に返済比率と手元資金ですね。 返済比率は５０％未満とし半分空室になってもしのげるようにしておき、全空になっても1年くらいはしのげる手元資金を常に確保しておきたいです。 カテゴリなしの他の記事
かぼちゃの馬車とスルガ銀行 : けい太の不動産投資日記
2018年01月25日07:30 カテゴリ かぼちゃの馬車とスルガ銀行 スルガ銀行が他のシェアハウス会社への融資でトラブルがあり、その影響でかぼちゃの馬車への融資も止めたようです。 かぼちゃの馬車はシェアハウス売却時の利益で成長していた会社なので、その唯一の資金供給源が絶たれてしまっては事業が継続できません。 銀行はしたたかなので、かぼちゃの馬車がどうなるかは分かっていたでしょう。 それでも恐らくですが年収1000万円以上の方は、かぼちゃの馬車のシェアハウス1棟位で自己破産することは無いと思います。給料からどうにか返済していくのでしょう。 スルガ銀行のリスクを取って稼ぐスタンスは個人的には嫌いではありません。 ただ、その使い方によっては投資家側にも大きなリスクがあることも認識しないといけませんね。 僕がスルガ銀行を使うイメージは、利回り15%以上でスルガ以外融資してくれない物件です。 先日
かぼちゃの馬車のオーナーを笑えない : けい太の不動産投資日記
2018年01月24日07:30 カテゴリ かぼちゃの馬車のオーナーを笑えない 最近、不動産投資家の中ではかぼちゃの馬車の話題で持ちきりですね。 利回り約８％のシェアハウスをスルガ銀行の3.5％の金利で購入するスキームのようでした。 購入者の方は高属性の方が多かったようですし、利回りが決して高くないことも金利レートが高いこともシェアハウスの運営は通常の賃貸物件よりも難しいことも理解していたと思います。 それでも「サブリースで30年家賃下落無し」という条件が付けられれば買いたくなる気持ちも分かります。 「サブリースで30年家賃下落無し」なのだから、買えるだけ買ったほうが良いと考えていた人もいるようです。 今までレオパレスや大東建託のサブリース契約が問題になったこともありますが、契約書の中に家賃の見直しがちゃんと記載されていました。 投資家の方も本当に「サブリースで30年家賃下落無し」なんて保
大手地銀の融資状況 : けい太の不動産投資日記
2017年12月30日07:30 カテゴリ 大手地銀の融資状況 既にO銀行から融資が内定している3月引渡しの2号新築アパートですが、より良い条件を引き出すために他の銀行に融資の申し込みをしてきました。 僕の勤めている会社は12/28(木)が年内最終営業日でしたが、金融機関は12/29(金)まで営業しているので、この日を狙って大手地銀のＹ銀行に伺ってきました。 現在、O銀行から内定している条件は3年固定2.05％で融資期間35年です。 できれば融資期間は30年で良いので、金利は1.5％以下の水準で借りたいと考えています。（1号新築アパートは融資期間30年、10年固定1.0％で借りています。） 今日、必要書類を提出したので、審査はこれからになりますが、最近の融資状況を聞くことができました。 金利は10年固定なら1.5％前後、それより短い期間の固定金利や変動金利であれば1.5％未満の水準になるよ
まだまだ続くよ不動産投資バブル？ : けい太の不動産投資日記
2017年11月21日07:30 カテゴリ まだまだ続くよ不動産投資バブル？ 昨日、１号戸建売却の件で仲介業者と会ってきました。 少し世間話をしたのですが、銀行の融資姿勢に変化はあるものの、神奈川県・千葉県あたりなら、築古でも利回りが１０％に乗ると即売れる状況みたいです。 そういえば事件で有名になった座間のアパートも利回り７．２％で売りにでていましたね。 ７年前の相場を知る身としては、座間の相武台前駅でしかも築古であれば、事件が無くても利回り１５％がいいところではないでしょうか。（そもそも１室家賃２万円の物件は、僕なら利回り２０％でも買いません。） 理由は、静岡銀行みたいです。 木造の築古に３０年の融資を出しているみたいです。金利は３．６％前後とかなり高いようです。 価格高騰という面でのバブルは終わったかもしれませんが、不動産投資人気のバブルは続いているのでしょうね。 カテゴリなしの他の記
収益不動産バブル終了 : けい太の不動産投資日記
2017年11月16日07:30 カテゴリ 収益不動産バブル終了 アパートローンの引き締めに関する記事が多くなってきました。 カード・アパートローン、各行で自粛の動き広がる 過剰融資やバブル化懸念 アパート投資バブル崩壊か ～不良債権化懸念、金融庁が監視強化 融資が締められれば不動産価格も下落しますので、収益不動産バブルはこれで終わる可能性が高くなりました。 融資は難しくなると思いますが、もしかしたら絶好の買い場が来るかもしれませんね。 ただし、不動産投資の人気は依然として高いと思うので、都心の好立地の物件はなかなか値を下げないかもしれません。 今後も融資が付く高属性の方も、自己資金が豊富な方も山のようにいます。 カテゴリなしの他の記事
高額な不動産投資塾やコンサル : けい太の不動産投資日記
2017年11月13日07:30 カテゴリ 高額な不動産投資塾やコンサル 最近、１００万円などとても高額な不動産投資塾やコンサルをよく見かけるようになりました。 好き勝手に言わせていただくと、高額な不動産投資塾やコンサルを利用する方はあまり不動産投資に向かないように思えます。 不動産投資のノウハウは法人スキームなどグレーな手法も含め既に出尽くしていますので、もし不動産投資のやり方が分からないので塾に入ろうという方は、申し訳ないですが調査能力が欠如しているように思えます。 また、不動産投資は自分なりの投資手法を考えることができるのが一番の醍醐味だと思います。 都心でも地方でもRCでも木造でも新築でも築古でもフルローンでも現金購入でも、自分が良いと思う物件を買えば良いわけです。 サラリーマンの世界でこのような意思決定ができる立場になるのはとても難しいですね。 この自分なりの投資手法を考えるとこ
スルガスキームによる破たん : けい太の不動産投資日記
2017年10月30日07:30 カテゴリ スルガスキームによる破たん 最近、スルガ銀行で購入した物件が競売にかかったり、シェアハウス「かぼちゃの馬車」のサブリース賃料改定など、不動産投資家に厳しい情報が流れています。 スルガ銀行は融資を緩くするリスクを取り、金利を高くしているのですから、ビジネスモデルとしては間違っていません。 投資家が使い方が間違うと厳しい状況になります。 例えば、もうすぐ引き渡しの僕の新築アパートは満室であれば年間３００万円以上のＣＦが望めます。 これは金利１％の融資を受けているからであり、もしスルガ銀行の金利４．５％で融資を受けていたら、ＣＦはほぼ０円です。利益が全部スルガ銀行に持っていかれます。 これは購入前に試算すれば分かることですので、もし僕がスルガ銀行から借りて破たんしても、スルガ銀行のせいではありません。 スルガ銀行を使うのであれば、それこそ利回り２０％の
法人を設立します。 : けい太の不動産投資日記
2017年05月09日07:30 カテゴリ 法人を設立します。 先日、税理士の先生と相談した結果、新築アパートは法人を設立して購入することとしました。 個人では給与収入に加え、戸建６戸の収入があります。 ここにさらに新築アパートの収入が乗ってくると、個人の税率が上がってしまいます。 新築アパート１棟の規模なので法人を設立してもそこまで節税メリットが大きい訳ではありませんが、法人を設立するには良いタイミングだと判断しました。 確定申告を考えても、戸建と新築アパートは完全に切り離した方が収支も見やすくなるのではないかと期待しています。 歩みは遅いですが、今年は少しづつ新しいことにチャレンジしています。 カテゴリなしの他の記事
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クローズアップ現代の名古屋の女性投資家 : けい太の不動産投資日記