不動産法務コンサルタントへの道信託受益権売買契約書等の作成から、金融商品取引法・コンプライアンス対応まで、不動産プレーヤーを全力でサポートします！ こんにちは。不動産法務コンサルタントの中沢です。 オフィシャルサイトの代表ブログを更新いたしました。 →　契約締結前交付書面の相手方 当事務所へ寄せられるご相談の中で一番多いのが、実はこの「契約締結前交付書面」の作成に関することなのです。 信託受益権の売買の媒介（仲介）をするうえで、契約締結前交付書面その他の書類の作成は結構骨が折れます。 不動産法務サポートオフィスは、皆さんの会社の「不動産法務部」として、信託受益権売買業務を強力にサポートいたします。 是非ともご活用ください。

不動産法務コンサルタントへの道信託受益権売買契約書等の作成から、金融商品取引法・コンプライアンス対応まで、不動産プレーヤーを全力でサポートします！ こんにちは。不動産法務コンサルタントの中沢です。 この２か月くらいの間、平日はほとんど事務所におりませんでした。 といいますのも、某ファンド会社様より「契約決済・デューデリジェンス業務サポート」の仕事を頂き、その会社の一室に詰めている時間が多かったためです。 今回の案件は物件数が多く、私一人だけではマンパワーが足りないことから、旧知の方々とチームを組んで対応してきました。 昨年３月の開業以来、基本的には一人で仕事をしてきました。 幸いなことに、諸先輩方や取引先の方々に気にかけて頂いたおかげで、孤独や淋しさを感じたことはあまりありませんでした。 しかし、久しぶりにチームメンバーと机を並べて仕事をしてみると、「チームで仕事をすることってこんなに楽し

不動産法務コンサルタントへの道信託受益権売買契約書等の作成から、金融商品取引法・コンプライアンス対応まで、不動産プレーヤーを全力でサポートします！ こんにちは。不動産法務コンサルタントの中沢です。 固定資産税の精算は、役所から毎年４～５月頃に送られてくる「納税通知書」に記載された税額をもとに行います。 ところが、１月１日起算で行うにせよ４月１日起算で行うにせよ、１～３月に代金決済・引渡が行われる場合には、その年の納税通知書がまだ売主の手元に無い状態になります。 そのため、実務的には次のいずれかの方法をとることになります。 １．年税額で確定的に精算を行う（前年税額と当年税額に差異があっても再精算しない。） ２．代金決済時には精算を行わず、納税通知書が到着してから精算を行う。 ３．代金決済時に前年税額で仮に精算を行い、前年税額と当年税額に差異があった場合には再度精算を行う。 一番簡単なのは１で

不動産法務コンサルタントへの道信託受益権売買契約書等の作成から、金融商品取引法・コンプライアンス対応まで、不動産プレーヤーを全力でサポートします！ こんにちは。不動産法務コンサルタントの中沢です。 固定資産税の納税義務者は「１月１日現在の所有者」ということですが、実際の税金は会計年度（４月１日～翌年３月３１日）に対応しています。 そのため、精算の起算点を１月１日とするか４月１日とするかが問題となります。 関西エリアでは４月１日起算とすることが多いようですが、その他の地域では１月１日起算とすることが通例です。 ＜例＞　税額１００万円、引渡日１１月１日 １月１日起算の場合 １００万円×６１日／３６５日＝１６７，１２３円（買主負担） ４月１日起算の場合 １００万円×１５１日／３６５日＝４１３，６９８円（買主負担） 同じケースで、引渡日が３月１日とすると以下のとおりとなります。 ＜例＞　税額１００

不動産法務コンサルタントへの道信託受益権売買契約書等の作成から、金融商品取引法・コンプライアンス対応まで、不動産プレーヤーを全力でサポートします！ こんにちは。不動産法務コンサルタントの中沢です。 固定資産税は、「毎年１月１日現在の所有者」に対して課せられる税金です。 つまり、去年１年間通して所有していた、あるいはこの先１年間所有する人に対して課す税金ではなく、「１月１日に不動産を所有していた人であれば、税金を納めるだけの資力（担税力）がある」として課せられるものなのです。 したがって、１月２日にＡからＢに所有者が代わったとしても、納税義務者はＡということになります。 税法の考え方ではこういうことになるわけですが、現実の取引においては所有期間に応じて負担するのが一般的で、買主が売主に引渡日からその年の１２月３１日までに相当する金額を支払うことになります。 この固定資産税の日割精算金ですが、

不動産法務コンサルタントへの道信託受益権売買契約書等の作成から、金融商品取引法・コンプライアンス対応まで、不動産プレーヤーを全力でサポートします！ こんにちは。不動産法務コンサルタントの中沢です。 オフィシャルサイトの代表ブログを更新いたしました。 →　定期借家契約終了に関する通知義務 先週に引き続き、「定期借家契約」に関する話題です。 「定期借家契約」を活用することは、大家（賃貸人）のリスク低減につながりますので、もっと活用されてもよいのではないかと思っています。 ＜ご案内＞ 「元ファンドマネージャーが教える不動産投資リスクマネジメント」 不動産投資にはさまざまなリスクがあります。 このリスクをコントロールすることこそが、投資を成功させるための鍵となります。 本セミナーでは、投資ファンドで様々なリスクと向かい合ってきたプロフェッショナルたちが、リスクマネジメントの要諦を解説いたします。

不動産法務コンサルタントへの道信託受益権売買契約書等の作成から、金融商品取引法・コンプライアンス対応まで、不動産プレーヤーを全力でサポートします！ こんにちは。不動産法務コンサルタントの中沢です。 賃貸借契約では「期間の定め」があることが通例です。 それでは、この期間の途中で契約を終了させる（中途解約）をすることができるのでしょうか。 原則論をいうと、中途解約はできません。 お互い合意して決めた期間なのですから、一方的に契約関係を終了させることは、相手方に不測の損害を与える可能性があるからです。 例外として、あらかじめ中途解約について定めていた場合には、その規定に従って契約を終了させることが可能です。 一般的な賃貸借契約書では、「●か月前に予告することでを解約することができる」といった形で定めていますが、このような規定があれば中途解約は可能です。 ただし、貸主側からの中途解約は「正当事由」

不動産法務コンサルタントへの道信託受益権売買契約書等の作成から、金融商品取引法・コンプライアンス対応まで、不動産プレーヤーを全力でサポートします！ こんにちは。不動産法務コンサルタントの中沢です。 本日は、平成22年度行政書士試験の合格発表の日です。 合格発表はこちらから　→　財団法人行政書士試験研究センター 合格された皆さん、おめでとうございます！ 私は昨年（平成21年度）の合格者です。 →　過去記事「行政書士試験に合格しました！」参照 昨年の合格発表からほぼ１年経ったわけですが、だいぶ昔の出来事のように感じます。 年々時間が経つのが早く感じられるようになっていたにもかかわらず、この１年は非常に長かった気がします。 合格発表　→　退職　→　開業準備　→　開業（登録）　→　日々の営業、とひたすら走り続けました。 そうした中で、サラリーマン時代の何倍ものスピードで、進化・成長できた気がするの

不動産法務コンサルタントへの道信託受益権売買契約書等の作成から、金融商品取引法・コンプライアンス対応まで、不動産プレーヤーを全力でサポートします！ こんにちは。不動産法務コンサルタントの中沢です。 前回は、倒産隔離のうち「SPC自身の倒産防止」について説明させていただきました。今回は、「SPC以外の者の倒産による影響の排除」についてです。 SPCへ対象不動産の譲渡が行われた後でオリジネーター（原所有者）が倒産してしまった場合に、もしオリジネーターの債権者が証券化の対象となっている不動産を差し押さえることができるとすれば、その不動産に投資をしている投資家が多大な損失を被ることになってしまいます。 具体的には、SPCへの譲渡がオリジネーターの債権者を害する行為（詐害行為）、すなわち民法上の債権者取消権（詐害行為取消権）や破産法上の否認権の対象になるかという問題があります。 これらの取消権・否認

不動産法務コンサルタントへの道信託受益権売買契約書等の作成から、金融商品取引法・コンプライアンス対応まで、不動産プレーヤーを全力でサポートします！ こんにちは。不動産法務コンサルタントの中沢です。 ファンドについて語る際には、倒産隔離（Bankruptcy Remoteness）という概念を理解しておく必要があります。 ファンドでは、投資家はSPC（器）を通じて資産（不動産等）からの収益を得ることになります。 そのため、もしこのSPC自身が倒産、あるいはSPC以外の当事者が倒産し、これによって受け取るべき収益に影響が出てしまうのは、投資家にとって都合が悪いことです。 そのような事態を避けるために、SPC自身が倒産することを防ぐ仕組み、あるいはSPC以外の当事者の倒産がSPCに影響を及ぼさない仕組みを構築することが求められ、これらを総称して「倒産隔離」と呼んでいます。 SPC自身の倒産を防ぐ

不動産法務コンサルタントへの道信託受益権売買契約書等の作成から、金融商品取引法・コンプライアンス対応まで、不動産プレーヤーを全力でサポートします！ こんにちは。不動産法務コンサルタントの中沢です。 建物を建築する際には、建築基準法の規定を守らなければならないのは当然です。 ところが、意外と盲点となっているのが「民法」の規定です。 まず、民法第２３４条は「建物を築造するには、境界線から５０センチメートル以上の距離を保たなければならない」と定めています。 （お互い５０センチメートルずつ離したとすれば、隣地の建物との距離は１ｍということになりますが、１ｍというのは相当の至近距離ですけどね。） ところで、建築基準法第６５条においては、「防火地域又は準防火地域内にある建築物で、外壁が耐火構造のものについては、その外壁を隣地境界線に接して設けることができる」と規定されています。 これについては、建築基

オフィスを求める人に、 オンリーワンの回答を。 ビルオーナーとして培った昭和24年（1949年）以来のノウハウを駆使し、 ご要望にマッチするオフィス環境と、 細やかな管理・サポートをご提供いたします。

不動産法務コンサルタントへの道信託受益権売買契約書等の作成から、金融商品取引法・コンプライアンス対応まで、不動産プレーヤーを全力でサポートします！ こんにちは。不動産法務コンサルタントの中沢です。 信託受益権の売買、売買の媒介等を業として行う場合には、第二種金融商品取引業の登録が必要となります。 第二種金融商品取引業者になると、金融商品取引法上の様々な行為規制に服することになります。 主なものを挙げておきます。 ・顧客に対する誠実義務 ・標識の掲示 ・名義貸しの禁止 ・広告等の規制 ・契約締結前の書面交付 ・契約締結時の書面交付 ・虚偽告知の禁止 ・断定的判断の提供の禁止 ・不招請勧誘の禁止 ・勧誘受諾意思確認義務 ・再勧誘の禁止 ・損失補てん等の禁止 ・適合性の原則 宅地建物取引業法においても似たような規制がありますが、金融商品取引法のほうがより厳しくなっています。 たとえば、金融商品取

不動産法務コンサルタントへの道信託受益権売買契約書等の作成から、金融商品取引法・コンプライアンス対応まで、不動産プレーヤーを全力でサポートします！ こんにちは。不動産法務コンサルタントの中沢です。 オフィシャルサイトの代表ブログを更新しました。 →　土壌汚染対策法に基づく土壌調査義務 昨年売却のお手伝いをさせていただいた物件の一つに、土壌汚染が存在する土地がありました。 機械メーカーの工場跡地で、脱脂過程（部品の洗浄）で使用されていたトリクロロエチレンが土壌から検出されていたのです。 この土地については、売却活動に入る前に所有者である機械メーカーの負担で、汚染土壌の浄化工事を実施しましたが、その費用は莫大な金額になりました。 幸いなことに、この会社は浄化費用を負担するだけの体力があり、また浄化が完了した土地が想定よりも高い価格で売却することができました。 しかし、土地の価格よりも浄化（ある

不動産法務コンサルタントへの道信託受益権売買契約書等の作成から、金融商品取引法・コンプライアンス対応まで、不動産プレーヤーを全力でサポートします！ こんにちは。不動産法務コンサルタントの中沢です。 先週土曜日に、大手不動産会社様の社員研修の講師をさせていただきました。 これが今年最初の研修です。 今回の研修を企画するにあたって、事務局の方から、 「講師が一方的に説明をするだけでなく、受講者に何か作業をさせるような形を考えていただきたい」 というご要望をいただきました。 そこで、ファンドが売主である物件に客付けをしたという想定の下で、ドキュメンテーションの下準備をしていただく演習を行いました。 具体的には、各種資料をもとに現状のスキーム図を作成し、さらに当該取引において作成すべき契約書類をリストアップしていただきました。 このような形での研修は初めてでしたが、受講された方に伺ってみると、講師