不動産法務コンサルタントへの道信託受益権売買契約書等の作成から、金融商品取引法・コンプライアンス対応まで、不動産プレーヤーを全力でサポートします！ こんにちは。不動産法務コンサルタントの中沢です。 前回に引き続き公拡法（公有地の拡大の推進に関する法律）についてです。 買対象となる土地に公拡法の制限がかかる場合、譲渡しようとする日の３週間前までに、土地の所在する区市町村長を経由して知事に届出をする必要があります。 （届出義務者は売主である土地所有者となります。） そして、届出をした土地については、次に掲げる日又は通知がある時までの間は譲渡することができないと定められています。 1.買取らない旨の通知があるまで（届出・申出のあった日から３週間以内） 2.買取協議を行う旨の通知があった場合は、通知があった日から起算して３週間以内まで（届出・申出のあった日から最長６週間以内） この届出には買主名（

不動産法務コンサルタントへの道信託受益権売買契約書等の作成から、金融商品取引法・コンプライアンス対応まで、不動産プレーヤーを全力でサポートします！ こんにちは。不動産法務コンサルタントの中沢です。 実務の中で見落としがちな法令制限に「公拡法」があります。 公拡法（公有地の拡大の推進に関する法律）とは、地方公共団体等が公共の目的のために必要な土地を少しでも取得しやすくするための一つの手法として届出制を設けているものです。 具体的には、下記に該当する一定面積以上の土地を有償で譲渡しようとするときには、届出（４条届出）が必要であると定められています。 1.次に掲げる土地が含まれる土地取引で、土地の面積が200㎡以上のものを有償で譲渡（売買等）しようとする場合 ア）都市計画施設等の区域内に所在する土地 イ）都市計画区域内のうち、道路法により「道路の区域として決定された区域」、都市公園法により「都市

不動産法務コンサルタントへの道信託受益権売買契約書等の作成から、金融商品取引法・コンプライアンス対応まで、不動産プレーヤーを全力でサポートします！ こんにちは。不動産法務コンサルタントの中沢です。 現物不動産（土地、建物）を担保にお金を借りる場合には、「抵当権」を設定する方法を取ることが一般的です。 抵当権は、不動産の所有者（抵当権設定者）と債権者（抵当権者）の合意によって成立し、この抵当権の存在を第三者に主張（対抗）するためには、登記が必要です。 債務者が債務の弁済を怠った場合、抵当権者は競売の申立て等、裁判所の手続きを通じて債権を回収していくことになります。 （もっとも、実際には競売ではなく、いわゆる任意売却によって回収を図ることが圧倒的に多いと思われます。） これに対して、不動産信託受益権を担保に資金を調達する場合には、「質権」を設定する方法が取られます。 信託受益権への質権設定は、

こんにちは。不動産法務コンサルタントの中沢です。 アメブロより月間段位アップ賞を頂きました！ いつも大勢の方々にお読み頂き、本当にありがたいです。 これからもよろしくお願いいたします！ 昨日は、大手不動産仲介会社様の社員研修の講師をしてまいりました。 今回は「不動産ファンドの仕組み」というテーマでお話をしました。 ・不動産への投資方法 ・不動産ファンドの仕組み（概念） ・ノンリコースローン ・倒産隔離とは ・二重課税の回避 ・代表的なスキーム（GKTK、TMK、REIT） ・不動産信託 ・信託を用いた典型的なスキーム ・AM・PMの役割分担 ・ウォーターフォール ・ディスポジション ・CMBS もともと１時間の予定であったため、上記のすべてを事細かに説明をしたわけではなかったのですが、それでも少し時間をオーバーしてしまいました。 講義では、法務的な事柄もさることながら、「仲介業者の立場でど

不動産法務コンサルタントへの道信託受益権売買契約書等の作成から、金融商品取引法・コンプライアンス対応まで、不動産プレーヤーを全力でサポートします！ こんにちは。不動産法務コンサルタントの中沢です。 「契約は守られなければならない」 という記事 を以前書きました。 ひとたび契約書にサインをしたら、勝手に契約を破棄することはできず、契約書に定められた義務（債務）を履行しなければならないというのが原則ということです。 ところが、相手方が必ずしも契約書どおりにやってくれるとは限りません。 相手方が義務を履行しないのに、こちら側だけが義務を履行しなければならないというのは不公平ですよね。 そこで民法で定められているのが「同時履行の抗弁権」です。 これは、相手方が義務を履行しない場合においては、こちら側が義務を履行しなくても契約違反（債務不履行）にならないというものです。 不動産売買のケースであれば、

不動産法務コンサルタントへの道信託受益権売買契約書等の作成から、金融商品取引法・コンプライアンス対応まで、不動産プレーヤーを全力でサポートします！ こんにちは。不動産法務コンサルタントの中沢です。 前回 に引き続き、不動産の証券化に関連する重要な概念の一つである「真正譲渡」（ True Sale ）についてご説明させて頂こうと思います。 オリジネーターからの資産取得が真正譲渡であることは、不動産証券化の前提条件として欠かすことができないものであるということでした。 真正譲渡性が確保されていることを確認するため、弁護士による意見書（ True Sale Opinion )を取得することが実務上広く行われています。 意見書は、契約書その他の資料をもとに真正譲渡性を検討したうえで作成されるわけですが、どのような要素で判断するかということは、個別案件の状況によって異なります。 不動産ファンド（ＳＰ

不動産法務コンサルタントへの道信託受益権売買契約書等の作成から、金融商品取引法・コンプライアンス対応まで、不動産プレーヤーを全力でサポートします！ こんにちは。不動産法務コンサルタントの中沢です。 今日は、不動産の証券化に関連する重要な概念の一つである真正譲渡（ True Sale ）についてご説明させて頂こうと思います。 Ａ社が保有している不動産について、Ｂ社へ所有権を移転し、Ｂ社がＡ社にお金を支払ったというケースを考えます。 このようなケースは「売買」であることが一般的です。 ところが、実はＡ社はＢ社からお金を借りただけで、お金を返したら不動産を戻してもらう約束をしているというケースもあります。 つまり、Ａ社からＢ社への不動産の所有権移転は「担保設定」ということであり、このような取引を「譲渡担保」と言います。 Ａ社からＢ社へ不動産の所有権を移転した後、Ａ社について会社更生手続きが開始さ

不動産法務コンサルタントへの道信託受益権売買契約書等の作成から、金融商品取引法・コンプライアンス対応まで、不動産プレーヤーを全力でサポートします！ こんにちは。不動産法務コンサルタントの中沢です。 事務所オフィシャルサイトの代表ブログを更新しました。 →　金融ＡＤＲ対応：　事業報告書にも記載を忘れずに！ 法律や制度というものは時代の流れに応じて改正・変更されていくものですが、特に金融分野というのはそのスピードが早いと思います。 法改正があるたびに様々な対応が必要となりますので、コンプライアンス担当者としては、常に情報収集を怠らないようにしなければなりません。 大手企業であればスタッフが揃っていますが、中小業者ではなかなか手が回らないということもあると思います。 不動産法務サポートオフィスでは、不動産分野に特化した「法務部」として、不動産プレーヤーの皆さんのコンプライアンス対応のお手伝いをし

不動産法務コンサルタントへの道信託受益権売買契約書等の作成から、金融商品取引法・コンプライアンス対応まで、不動産プレーヤーを全力でサポートします！ こんにちは。不動産法務コンサルタントの中沢です。 一昨日の土曜日、昨年度の行政書士試験に合格した仲間との同期会に参加いたしました。 あまり行政書士っぽい仕事をしておらず、おそらく書士会からも存在を忘れられてしまっている私ですが（笑）、この会だけは楽しみにしておりました。 開業している人、開業に向けた準備を進めている人、司法書士等他の資格に挑戦している人等、立場や置かれている状況は様々です。 また同じく開業している人どうしでも、得意とする、あるいは目指している分野はそれぞれ異なっていて、同じ資格者の集まりでありながら、「異業種交流会」のようで面白かったです。 この集まりの中から、ジョイントでセミナーをやったり、チームアップして案件に取り組んだり、

不動産法務コンサルタントへの道信託受益権売買契約書等の作成から、金融商品取引法・コンプライアンス対応まで、不動産プレーヤーを全力でサポートします！ こんにちは。不動産法務コンサルタントの中沢です。 賃貸借契約には、期間の定めがあるのが一般的です。 そして、契約期間が満了となったときには、目的物（土地、建物など）を返還しなければなりません。 ただし、貸主と借主の合意によって、期間満了後に同一契約を引き続き存続させることもできます。 これを「合意更新」といいます。 契約を更新するか、更新しないかというのは、本来当事者間の話し合いによって決めるべきものです。 ところが借地借家法では、立場が弱いとされる借地人・借家人を守るため、賃貸人側に「正当事由」がなければ更新を拒絶することができないと定められています。 更新拒絶について正当事由が無い限り、契約の更新について合意がなされなくても、従前の契約と同

不動産法務コンサルタントへの道信託受益権売買契約書等の作成から、金融商品取引法・コンプライアンス対応まで、不動産プレーヤーを全力でサポートします！ こんにちは。不動産法務コンサルタントの中沢です。 土地の売買には「公簿売買」と「実測売買」の２種類があります。 「公簿売買」とは、登記記録（登記簿）上に表示されている面積を前提に売買代金を決めるもので、たとえ後日実際に測量して得られた面積と差異があったとしても、お互いに売買代金の増減の請求はできません。 これに対して「実測売買」とは、１平方メートルあたりの単価を決めたうえで、これに測量によって得られた面積を乗じて売買価格を決定するという取引方法です。 土地の広さによって建築できる建物の大きさが決まってくるわけですから、本来であれば全て実測売買で取引を行うことが望ましいといえます。 しかし、測量に要する時間や費用というのは、売主にとって決して少な

不動産法務コンサルタントへの道信託受益権売買契約書等の作成から、金融商品取引法・コンプライアンス対応まで、不動産プレーヤーを全力でサポートします！ こんにちは。不動産法務コンサルタントの中沢です。 事務所オフィシャルサイトの代表ブログを更新しました。 →　金融ＡＤＲ対応：　契約締結前交付書面への記載 「契約締結前交付書面」とは、金融商品の内容やリスク等について説明する書類で、顧客（投資家）がその金融商品を購入するかどうかを判断するための資料となるものです。 苦情処理措置・紛争解決措置については、いくら金融商品取引業者が手続きを整えていたとしても、肝心の顧客（投資家）がその内容を知らなければ、利用することができません。 そのため、今回の法改正にあたっては、苦情処理措置・紛争解決措置の内容についても契約締結前交付書面の記載事項とし、金融商品取引業者から顧客（投資家）に対して説明することを義務付