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こんにちは。不動産法務コンサルタントの中沢です。 12月も残すところ3週間あまりになりました。 おかげ様で文字通り走り回っておりまして、すっかりブログの更新が滞っております。 何をそんなにバタバタしているのかと申しますと、 ・ある事業会社による信託受益権購入クロージングのサポート(信託関連書類の作成等) ・某ファンドによる物件取得のサポート ・NPL(不良債権)ビジネスに関連したコンサルティング案件 ・顧問先の不動産コンサルティング会社での営業企画・営業推進サポート ・12月14日のセミナーをはじめとするセミナーの準備 ・月刊誌の原稿執筆 ・大人数のイベント(飲み会)の幹事(笑) …といったことを中心にやっております。 不動産プレーヤーをサポートすることを「事業ドメイン」として定義してみたところ、様々な形で不動産プレーヤーの方々のお役に立てることを実感しました。 一人でできることは限られま
こんにちは。不動産法務コンサルタントの中沢です。 先週土曜日(11月26日)、不動産投資教育LLPセミナーで講師を務めさせて頂きました。 「自分の身は自分で守る!不動産の契約知識」というテーマでしたが、皆さん非常に熱心に聴いて頂きました。 契約というのは「お互いの約束」です。 したがって、自分がどのような義務を負っているのかということを、正確に理解しておく必要があります。 反対に相手方も義務を負っているわけですが、いかにしてその義務を履行してもらうかという観点で契約条項を検討することも大事なことです。 リスクを減らし、自分の身を守るために、契約書に関する知識は必要不可欠です。 漫然と「雛形」を利用するのではなく、その取引に相応しい契約内容になっているかどうか、慎重に検討しましょう。 ======= セミナーのご案内 ======= 基礎から学ぶ「不動産ファンド」と「信託」の仕組み 不動
こんにちは。不動産法務コンサルタントの中沢です。 すっかりブログの更新ペースが落ちてしまいました。 おかげ様で忙しい毎日を過ごさせていただいております。 今日もこれから昼過ぎの新幹線で関西方面へ出張に行ってくるところです。 このたび、ある顧問先の業務により深く関わることになりました。 具体的にいうと、ドキュメンテーションを中心とした不動産法務だけにとどまらず、営業企画・営業支援についてもサポートさせていただく形になります。 営業には、ロジック(論理)とパッション(情熱)の両方が必要だと思っています。 何も考えずに飛び込み営業をしたり、広告を打っても成果を上げるのは難しいです。 一方で、いくら高尚な理屈を並べてみても、「自分がこれを売る!」という熱意がなければ、最後まで売り切ることはできないでしょう。 ロジックを組み立て、情熱を持って営業活動をするということを、一人の人間がやり続けるというの
こんにちは。不動産法務コンサルタントの中沢です。 信託受益権取引は現物不動産取引と比べて流通コスト(登録免許税・不動産取得税)が低廉なのですが、一方で信託受託者に対する報酬がかかり、かつ契約関係が若干複雑になります。 このため、買主がファンド等でない場合には、譲渡と同時に信託契約を解除し、信託財産たる不動産を買主(新受益者)に交付するケースが多いです。 → 信託受益権売買と同時解除 と思っていたのですが、最近はファンド以外の買主でも信託を継続するパターンも出てきていますね。 実際私もそのような案件に関わっています。 信託を継続する場合、売主・買主間の「信託受益権売買契約書」と、信託受託者の「譲渡承諾書」があれば取引としては成立します。 しかし、実際には「信託契約書」の内容を変更することも少なくありません。 また、マスターレッシーやプロパティマネージャーといった関係当事者の変更(地位承継等)
こんにちは。不動産法務コンサルタントの中沢です。 前職時代には不良債権処理に関わっていましたので、様々なトラブルやエピソードがありました。 特に競売案件については面白いことが多かったので、今後このブログで幾つか紹介してみたいと思います。 ある時、国道沿いにある土地を競落しました。 その土地の上には鉄骨造4段式(17台収容可能)の機械式駐車設備があり、月極駐車場として近隣の人に賃貸されていました。 この駐車設備は建物として登記できる形状ではないため「工作物」という扱いになりますが、役所の「償却資産台帳」には登載されており、所有者は債務者(前土地所有者)となっていました。 建物ではなく、かつ抵当権設定後に築造された工作物であるため法定地上権は成立せず、競落人は当該駐車設備の所有者(つまり債務者)に対し駐車設備を撤去して土地を明渡すよう請求することができます。 このケースでは、まず占有移転禁止の
こんにちは。不動産法務コンサルタントの中沢です。 先週の土曜日、不動産投資教育LLPにてセミナーを開催しました。 今回は税理士の石井英治先生を講師に迎え、「知らないと損する!不動産投資家のための税金入門」というテーマで講演をして頂きました。 不動産を買うとき、売るとき、そして保有・運用するときには、それぞれ税金がかかります。 納税は国民の義務ですから、適正な申告を行わなければならないのは当然のことですが、事業者としては税額が少ないほうがベターです。 税金というのは、購入する物件や購入・売却タイミングその他によって額が大きく異なることもあります。 まさに「知らないと損する」ということですね。 ======= セミナーのご案内 ======= 基礎から学ぶ「不動産ファンド」と「信託」の仕組み 不動産と金融の融合が進んだ現在では、不動産プレーヤーにとって信託受益権に関する知識は必要不可欠なも
こんにちは。不動産法務コンサルタントの中沢です。 昨日は、金融財務研究会様主催のセミナー「不動産信託受益権取引の手続と書面作成の実務」で講師を務めさせていただきました。 おかげ様で約20名の方々にご参加いただき、講師としてはとても嬉しかったです。 (内容) 第1部 プロ成り・アマ成り手続の実務 第2部 契約締結前交付書面作成の実務 第3部 信託受益権取引のドキュメンテーション実務 受講者の皆様からもご好評頂けたようで、主催者から来月に再度開催したいとの連絡を頂きました。 申込が始まりましたらご案内させていただきますので、ご興味のある方はぜひご参加ください。 ======= セミナーのご案内 ======= 基礎から学ぶ「不動産ファンド」と「信託」の仕組み 不動産と金融の融合が進んだ現在では、不動産プレーヤーにとって信託受益権に関する知識は必要不可欠なものになりつつあります。 本セミナー
こんにちは。不動産法務コンサルタントの中沢です。 10月も残り半日になりました。 ということは、今年も残り2か月ということですね。 ラストスパートということで頑張っていきましょう。 先週土曜日、不動産投資教育LLP主催のセミナーで講師をしてまいりました。 テーマは「デューデリジェンス」です。 デューデリジェンスということ、ファンドが投資を行うときの話であって、個人投資家には関係ないと思っていらっしゃる方も多いかもしれません。 しかし、本当は個人投資家こそ買う前に慎重に調査を行い、リスクや不安要素を徹底的に排除するべきだと思っています。 もちろん資産規模が違いますから、ファンドと同じようにコストをかけることは難しいと思います。 それでも色々な工夫をして、できる限りの調査を行うことが大切です。 自分の身は自分で守る、それが負けない不動産投資の要諦ではないでしょうか。 ======= セミナー
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