「地主」といえばお金持ちというイメージを持つ人が多いかもしれないが、地主のあり方は時代とともに移り変わってきており、時には没落することもあった。そこで、現代の「地主」はどのように生まれたのか、歴史を紐解いてみよう。 そもそも狩猟を生業としていた縄文時代には、土地を私有するという発想がなかったと考えられる。縄文時代末期に稲作がはじまると、土地を所有して管理する支配層が生まれた。 それ以降、土地をめぐっては時代ごとにさまざまな決まりが作られた。奈良時代には「班田収授法」によって土地は国有のものとなり、農民たちは土地を借りる形で耕作することになったからだ。しかし人口増加により、土地が足りなくなったため、聖武天皇は743年に「墾田永年私財法」を発布。新しく開墾した土地は、自分のものとできるようになった。そこで、貴族が農民を雇って土地を開墾し、私有財産としたのが「荘園」だ。 安土桃山時代には、豊臣秀

登記簿謄本などを調べても所有者が特定できない土地を利用可能にする特別措置法が2018年6月、国会で成立した（※「所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法」　2019年6月までに施行予定）。 資本主義の大原則である「私有財産制度」を、一定の条件の下であっても国や自治体といった公的機関にその利用にを認める制度ができたことは極めて異例（＝画期的）と言うべきだが、事態はこのような法律が必要になるほど深刻だということを窺わせる。 内容は、現所有者不明の土地（不動産登記簿などの公簿情報により調査してもなお所有者が判明しない、または判明しても連絡がつかない土地、もちろん私有地である）について、都道府県知事の判断で最長10年間の「利用権」を設定することができ、公園や仮設道路、文化施設などの公益目的に限って利用することを可能にするものだ。 現在、この法律に該当する「所有者不明」の土地は全国で20％、

「南関東における今後30年以内のマグニチュード7クラスの大地震発生率は70％」。地震調査研究推進本部ではこう予測している。また、内閣府の中央防災会議によると、仮に都心南部直下地震（マグニチュード7.3）が発生すれば、その被害想定は、全壊・焼失家屋が最大61万棟、死者が約2万3,000人となっている。 賃貸マンションのオーナーは、このようなデータを知ると自身の建物の耐震性が気になるのではないだろうか。社団法人 高層住宅管理業協会の資料によると、阪神・淡路大震災では1981年5月31日以前に建築確認を受けた、いわゆる旧耐震基準マンションの被災状況が特に大きかった。たとえば新耐震基準（1982年～）のマンションのなかで大破（建て替えが必要な被害）したものの割合はわずか0.32%だったが、旧耐震基準（～1981年）のマンションでは10.79％もあった。このことからも旧耐震基準で建てられたマンション

人口と同様に、これからは家を建てるニーズも減少する。空き家問題その他もあり、所有にこだわる人も減るだろう。一方でリノベーションや小屋ブームなどニーズの多様化もある。その中で大手とは一味違う商品を造るべきではないか。愛知県岡崎市にある株式会社BMCの青山徹氏は数年前から悶々としていた。 様々な検討のうちのひとつがトレーラーハウスだった。だが、住宅の性能にこだわる青山氏にとってトレーラーハウスは暑くて寒く、音も響く、戦後の住宅のようにただ雨風を凌げればいい程度の空間のように見えた。20年前ならそれでもよかっただろうが、これから造るのにこんな空間でよいのだろうか。 その躊躇を打ち消したのが2016年の熊本地震である。この時、トレーラーハウスは公的な福祉避難所として熊本県益城町に導入されており、青山氏は親子で被災地に出向き、そこで活躍するトレーラーハウスを見たのである。 「キャンプ用テントで生活す

2017年の生産緑地法の改正、2018年9月の都市農地の貸借の円滑化に関する法律（都市農地貸借法）の施行と、生産緑地（都市農地）に関係する法制度が相次いで変わり、都市部の貴重な「緑の空間」の行方に関心が集まっている。こうした状況を踏まえ、2018年10月30日、都市農地の保全と活用に関する情報提供を中心とした、一般財団法人 都市農地活用支援センター主催の定期講演会が開催された。会場は満員となり、関心の高さがうかがえた。 講演会では最初に、国土交通省と農林水産省から、生産緑地法の改正と都市農地貸借法の施行について情報提供が行われた。登壇した国土交通省都市局都市計画課課長補佐の一言太郎氏は、生産緑地法改正の背景と改正のポイントを説明。従来、市街化区域内の農地は宅地化すべきものと位置づけられていた。だが、人口減少に伴う宅地需要の鎮静化、緑がもたらす良好な景観や災害時の避難場所としての機能への期待

国土交通省は、「土地」の有効活用を目的として、毎年10月を「土地月間」・10月1日を「土地の日」と定め、都道府県、市町村、土地関係団体等の協力を得て、様々なイベントや啓蒙活動を展開してきた。2018年の土地に関する動きで言えば、所有者不明土地の利用円滑化等に関する特別措置法の6月成立があり、空き家や空き地等の今後に注目が集まっている。 各地で行われた土地月間の講演会だが、今回、10月19日に熊本市で行われた土地月間記念講演会に参加してきた。 主催は公益社団法人熊本県不動産鑑定士協会、講師は全国でリノベーションまちづくりを牽引する建築家の大島芳彦氏（株式会社ブルースタジオ専務取締役）である。講演テーマは、「選ばれるまちへ〜まちづくりと不動産価値の本質」。 たくさんのまちで商店街のシャッターが閉まってしまった時代となり、「かつてのように」と望まれる賑わいは、なかなか成り立たなくなってしまった。

江戸時代の町人の暮らしを想像するとき、まず思い浮かべるのは、その住居、長屋ではないだろうか。時代劇の中でも、主人公の友人たる町人たちは長屋に暮らしている。そこで事件が起きれば、いろいろな人がやってきては好き勝手な意見を言い合うといった光景はおなじみだろう。 落語には大店の旦那衆も登場はするが、八っつぁんや喜ぃ公など、多くの人物は長屋住まいだ。 しかし、長屋以外の住まいはなかったのだろうか？答えは「長屋以外はほぼない」だ。立派な城郭を建造する技術があったのに、なぜ庶民の住まいはみすぼらしい長屋なのだろう。実は、江戸幕府の政策や人口密集が際立つ江戸の町事情に理由がある。 江戸時代の土地は、基本的にはすべて幕府の所有物だった。つまり、個人が土地を持たなかったのだ。幕府は大名に土地を貸し、大名は地主などに貸し、地主はそこに長屋を建てて庶民に貸すという構図だった。つまり、一般庶民にとって土地は借りる

江戸時代、基本的に土地は幕府のものであり、「財産」という意識はなかった。現代のように、不動産売買が盛んになったのは明治時代の地租改正以降だ。慶応4年（1868年）に江戸幕府を倒した新政府は、版籍奉還により、徳川家から旧藩主に貸し与えられていた土地をすべて政府に返却させた。 土地の売買を可能とする地租改正が発布されたのは、それから5年後の明治6年（1873年）のこと。地価の3％を税金として納めると定め、政府の財源としたのだ。その前年には田畑永代売買禁止令が廃止され、国民の土地所有権が認められている。そしてこれをきっかけに、賃貸仲介業者や不動産業者も誕生するのだ。 大名や町奉行は、徳川家から拝領していた屋敷や奉行所などの土地をそのまま譲り受け、その土地に借家を建てることも多かったようだ。当初の借家は、江戸時代から引き続き、長屋形式のものが多かったようだが、その形態は少しずつ進化し、次第に二階建

街を歩いていても、電車に乗っていても、食事をしていても、以前よりも明らかに目に付くようになった外国人の姿。観光客はもちろん、ビジネスマンや留学生など、多くの外国人が日本に滞在している。 日本で暮らしている外国人で、一番困っているのが「衣食住」の「住」だろう。親が海外で暮らしている場合など、賃貸住宅の契約時に必要な保証人探しに苦労し、なかなか部屋を借りられないという話を聞く。そんな外国人の支えとなり「外国人専門」の賃貸住宅保証事業を展開しているのが、株式会社グローバルトラストネットワークスだ。 「学生時代にコンサルティング会社を起業したのですが、私以外のスタッフは皆外国人。そのほとんどが、保証人がおらず部屋探しに困っていたため、私が20人近い外国人の保証人になりました。その時に、日本の社会が外国人にとって住みづらい社会であることをいやというほど実感したのです。 会社を売却後、次にどんな仕事を

古くから池上本門寺の門前町として栄えた大田区池上。池上本門寺西側の散策路に、ひときわ目立つ大きな古民家がある。 2015年10月にオープンした「古民家カフェ蓮月」だ。まだオープンして一年ほどながら、映画の撮影現場として利用されたり、多くの雑誌の取材を受けたりと話題の店である。開店するとすぐに客が来店し賑わう店だが、カフェとしてオープンする前までは、「蓮月庵」という参拝客に長年に渡って愛されるそば屋だった。 蓮月庵は店主の高齢により2014年に惜しまれながらも閉店。その後、一年ほど空き家の状態になってしまった。借り手を無くした建物は、住む人や借りる人・買う人がいなければ、そのまま放置されるか、解体という行く末が思い浮かぶ。 そんな中、蓮月の今後を心配し見守っていた地元の人達が集まり、保存プロジェクトを起ち上げた。どうやって建物を活かし再生するかのアイディアを出し合い、検討がはじまったのだ。

増え続けるインバウンド人口に対する宿泊施設不足を補うため、一般の住居を宿泊用に貸し出す「民泊」が注目されている。不動産オーナーにとっては空き部屋を貸し出すことができるチャンスでもあり、ある民泊仲介運営サイトに登録された全国の民泊は、一時は約6万戸にものぼった。 一方で、これまでの民泊には明確なルールが設けられておらず、集合住宅などで勝手に宿泊場所を提供していたり、宿泊客のマナーに苦情が出たりと問題も多かった。そこで2018年6月15日、安心して利用できる施設を増やすべく、旅館業法の改正とともに「住宅宿泊事業法（民泊新法）」が施行され、民泊のルールが設けられた。 そんな動きの中、民泊申請を完了させたのが、奥多摩で空き家を借りて民泊「車屋敷」を運営している西田和哉さんだ。これから空き家を利用して民泊を始めたい人、今まさに申請を進めている人にとってハードルとなる部分や、奥多摩という場所で民泊を運

東日本大震災発災から2015年で丸4年。この間、日本は豪雪、豪雨やそれによる土砂災害、竜巻など様々な自然災害に見舞われた。今後も東海、東南海、首都直下といくつもの地震発生の可能性が取り沙汰されている。国土の状況から鑑みて自然災害は避けられないものなのだ。だとしたら、気になるのは災害に遭って自宅が全壊した場合、どのような救済が受けられるのかという点。ここでは東日本大震災後にどのような経緯で仮設住宅が手配されたか、その過程で浮かび上がった問題点などを知り、今後の災害に向けて備えていこう。 大規模災害が発生した場合、国は災害発生直後の避難所に続き、復旧期には災害救助法に基づいて住宅を失った被災者の住居を早急に確保することとなっている。これには公営住宅の利用のほか、大きく分けて応急建設住宅、応急借上げ住宅の2種類がある。前者は被災後に建てられるプレハブ住宅を意味し、東日本大震災まではこれが主流だっ

6月28日から７月８日頃にかけて西日本各地を襲った記録的な集中豪雨は、死者は200名以上、家屋の全壊戸数は3,000棟を超えるという、被害の広域性や、被害の規模の面でこれまでに例をみないものとなった（「平成30年7月豪雨による災害」）。 政府は７月11日の時点で被害が甚大な岡山県、広島県をはじめ、8府県58市37町4村に災害救助法の適用を決定し、それに伴い該当府県に対し、避難所で生活している被災者が速やかに移れるよう「応急仮設住宅」の確保のための指示を出した。「応急仮設住宅」は二種類あり、「応急建設住宅（建設仮設住宅）」と民間賃貸住宅を借り上げて提供する「応急借上げ住宅（みなし仮設住宅）」がある。 今回の災害では、入居手続きの迅速化を図るために「住宅の被害が半壊であっても、住宅として再利用できない場合は、内閣府との協議なく、府県の判断により応急仮設住宅への入居が可能」とし、「応急借上げ住宅

1998年。日本で初めてのリノベーション住宅は大阪で生まれた。その「クラフトアパートメント北区同心町」を手がけたのが、1994年設立のアートアンドクラフトだ。バブルはすでに崩壊してはいたものの、不動産価格はまだ落ちきってはおらず、若い人が都心に家を手に入れることなど思いもよらぬ時代である。そんな時期に都心に住むことを、そのための手段を考えたのがアートアンドクラフトを設立した中谷ノボル氏である。 「都心回帰は会社を作った時からの考えです。ヨーロッパの都市では休日も、夜も中心部に人がいて賑やか。でも、大阪の都心部は賃料が高いビルばかりで昼以外には人がいない。人が住めないまちは衰退するのではないか、もっと都心に人が住めるようにしないと。そこで考えたのは中古をリノベーションして利用することでした」。 中古なら30代でも都心に買える。だが、その頃の中古は住宅購入時のメジャーな選択肢ではなかった。新築

東京都の都市計画事業として進められてきた京急蒲田駅付近連続立体交差事業が2017年に完了した。これにより環状八号線、第一京浜などの踏切が除却され、交通渋滞が解消。同時期に京急蒲田、糀谷駅周辺の再開発も行われた。 だが、工事終了後も使い方を巡り、模索が続けられてきた場所がある。高架下だ。かつては駐輪場、駐車場、倉庫、飲食店といった、単に場所を貸すだけが主な活用法だった高架下だが、昨今の使い方は百花繚乱。保育園や託児所、福祉施設、オープンスペースを備えた商業施設、図書館から野菜栽培までと多種多様に及ぶようになっているのである。収益だけではなく、沿線、地元の賑わいに寄与することをキーワードにしている例も多く、となるとただ貸せばよいとするのは安易であろう。 模索を続ける中、京急が出会ったのは蒲田を中心に活動する「＠カマタ」というプロジェクトである。これは大田区蒲田に拠点を置いて活動するクリエイター

物件探しをしているとき、良いと思った物件について問合せると、すでに入居が決まっており、別の物件を紹介されたという経験はないだろうか。あるいは、不動産ポータルサイトなどに同じ物件の情報がいくつも表示され、どの情報が正しいのかよくわからないということも少なくない。不動産業界においては、1つの不動産に関する情報が、仲介会社や管理会社、インフラ会社などにバラバラに保有されているため、こうした問題が起こりやすい状況にある。 2018年7月30日、このような不動産業界が抱える問題を解消すべく、ブロックチェーン技術を活用して構築した共有プラットフォームの商用化に向けた共同検討を行っている６社により、「不動産情報コンソーシアム（仮称）」の説明会が開かれた。登壇者は、全保連株式会社 中村大輔氏、株式会社ゼンリン 高木和之氏、株式会社ネットプロテクションズ 高木大輔氏、株式会社LIFULL松坂維大氏、株式会社

シェアハウスが日本でも一般的に知られるようになった昨今。住居スペースをシェアするという意味にプラスアルファの価値を加えた、様々なコンセプトのシェアハウスが続々と登場している。2016年、横浜市南区にオープンした「BLUFF TERRACE (※以下「ブラフテラス」)」もその一つだ。 JR石川町駅から中華街と逆方面の元町口を出て、徒歩約10分。高台の住宅街に、築55年の空きアパートを改装した「ブラフテラス」はある。「ブラフテラス」はシェアハウスとしての機能に加え、スモールビジネスを始めようとする人達にチャレンジの場としてシェアカフェを提供。地域の空き家活用の担い手となる人達を増やしていくことを狙っている。 手がけるのは地域コミュニティの課題を解決する事業を行う、コトラボ合同会社。横浜市中区や寿地区の簡易宿泊施設を再活用した「ヨコハマ・ホステル・ヴィレッジ」などの地域活性化プロジェクトを多数手

第二次世界大戦末期の約50回に及んだ大阪府への空襲の影響で、大阪市中心部で戦前の姿が残されている地域はごくわずかだ。その数少ない、かつての面影を残す場所のひとつに中津がある。日本を代表する繁華街、梅田（一般にはキタと呼ばれる）から地下鉄御堂筋線で1駅。歩いて10分ちょっとの立地ながら、一本裏に入ると古い長屋が残されているエリアである。 オフィスビルが並ぶ通りから一本入ると路地があり、猫と子ども達の姿がある下町の住宅街だった中津が変わり始めたのは10年ほど前から。路地にある古い建物を改装したこだわりの店がぽつぽつ生まれるようになったのである。2018年6月、そんな一画に築70年以上と推測される8軒長屋を改装、再生した「キタの北ナガヤ」が誕生した。店舗、事務所、そして宿泊施設と複合的な機能を持った施設である。 元々は8軒とも一般の住宅として使われていたが、改修前には一部が倉庫になっており、空き

狭小地に建物を建築する際、容積率に頭を抱える人は多いのではないだろうか。 建物は、たとえ自分の敷地内であっても自由な大きさで建てることはできない。街中のほとんどの土地は、都市計画法によって用途地域が定められているからだ。これは土地を大きく住宅地、商業地、工業地に分類するもの。これらの地域では、それぞれ敷地面積当たりの建築可能な建物の大きさの上限が「建ぺい率」と「容積率」によって定められている。 たとえば閑静な住宅地にしたい地域であれば、建ぺい率50％、容積率100％といった低めの数値となり、20坪の土地ならば2階建てで延床面積20坪までの建物しか建てられない。一方で商業を発展させたい地域であれば、建ぺい率80％、容積率800％といった高めの数値となり、20坪の土地でも10階建てで延床面積160坪までの建物が建てられる。つまり狭い土地でより広い建物を建てたいのなら、容積率が大きい地域でなけれ

群馬県高崎市といえば、2017年春に世界レベルのスポーツ大会に対応する「高崎アリーナ」、同年秋には高崎駅西口に大型ショッピングセンター「高崎オーパ」が相次いでオープン。さらに東口には2018年オープン予定の「高崎文化芸術センター（仮）」、2020年オープン予定のコンベンション施設が建設中だ。 ビッグプロジェクトが次々に進行中の一方で、高崎市の2013年の空き家率14.8%は、国内平均の13.5%を上回る。（平成25年総務省住宅土地統計調査の推計値参照） こうした中、高崎駅から徒歩20分、いまだに古い建物が点在する本町通り周辺では、リノベーションによって新たな息吹を吹き込まれ、空き家の再利用が進み始めている。仕掛けているのは、株式会社まちごと屋だ。 同社が2018年２月18日にオープンさせたのが、「本町しもたや」。大正時代に建てられた旧薬局をリノベーション。１階にはテナントとして、群馬県桐生