アベノミクスの影響からビジネスで成功を収めた実業家や、不動産相場の高騰でキャピタルゲインを得た投資家たちが、節税対策の一環として、「 減価償却 」を大きくとれる米国の不動産に注目している。 その中でも特に「ハワイ不動産」は、築年数に関わらず、一定の条件を満たせば融資がつき、出口戦略が描きやすいといった南国ハワイならではの魅力がある。 今回は、そんな魅力いっぱいのハワイ不動産について「節税対策」という視点での魅力やポイントを解説する。 実は、ハワイにある一定の条件を満たした物件を購入すると、日本に居住している人でも、税制面で有利になる可能性があるのだ。 知らない人も多いと思うが、日本の居住者が海外に不動産を購入、保有していても、そこから得られる収入なり所得については、日本で申告する義務がある。 その際、海外の不動産の減価償却費、取得費用、ランニングコスト、（融資を受けていれば）建物にかかる利

以前、フィリピン（主に首都マニラ）の不動産について、『フィリピンの経済成長と不動産投資の関係性！割安感がある海外不動産の魅力とは？』でも話しているが、今回はフィリピンの中でも人気のエリアでもある「セブ島」の不動産投資についてセブ島の魅力や投資するメリット等を解説する。 成長著しいフィリピンの中でもセブ島は、マニラに続く魅力的な投資エリアとして注目されている。 マニラのインフラ整備等の開発が進み、物件価格が上昇したことで、相対的に出遅れているセブが割安な点も魅力の一つと言える。 また、セブ島は、ビーチリゾートのイメージを持たれる人が多い。しかし、近年はビジネスセンターの開発が進み、コールセンターや英会話学校といった新しいビジネスに従事する人たちの居住物件に投資する方法に人気が集まっている。投資金額は1,000万円以下から可能で、ハードルの低さも人気の理由になっている。 セブ島は今、世界中を見

以前からマレーシアの不動産市況は加熱していたが、移住をする人も含めてほとんどがクアランプールの不動産を購入している。しかし、今もっとも投資家が熱視線を送っている地域となるのがシンガポールに面した最高のロケーションでもある「ジョホールバル」なのだ。 マレーシア第二の都市ジョホールバルを中心とした周辺地区は、シンガポールとマレーシア両国の合同開発プロジェクト「イスカンダル計画（2006年～2025年）」が着々と進行していることで注目度が高いエリアと言える。 イスカンダル計画とは、2006年にマレーシア政府による経済開発戦略の一環として開始されたプロジェクトで、スタートからの総投資額10兆円計画は順調に進んでおり、ジョホールバルの端から端を結ぶ高速道路の完成を筆頭に、確実にインフラが整ってきている。例を挙げるなら香港（HongKong）と深川（Shenzhen）のような補完関係を、シンガポールと

多くの若者で賑わう渋谷エリアも、ダイナミックな変化を遂げつつある。JR、東急電鉄、京王電鉄、東京メトロの4社8線が乗り入れる渋谷駅は、日本有数の乗降客数を有する駅だが、その駅と周辺の街区では、主に4つのエリア（渋谷駅街区開発計画、渋谷駅地区道玄坂街区再開発、渋谷駅桜丘口地区再開発、渋谷駅南街区プロジェクト）に分かれて再開発が進行中だ。2027年までには駅と周辺が回廊で結ばれた、回遊性の高い都市空間が創出される予定になっている。 虎ノ門・六本木エリアは、2020年東京五輪を契機として、今後、大きな変貌が期待されるエリアだ。 虎ノ門は、江戸時代には武家屋敷や町家が建ち並び、戦後はビジネスエリアとして発展した。そのため、周辺には、アメリカ大使館をはじめとして各国の大使館が点在し、官公庁が集積する霞が関エリアにも隣接している。これまでは、平日はビジネスマンで賑わうものの、休日は閑散としていたが、2

新宿エリアは品川、渋谷とともに2012年に国の「特定都市再生緊急整備地域」に指定された。容積率や高さ制限が緩和されるため、自由度の高い都市計画を構築することができる。 一方、新宿駅西口の再開発は記載されていないものの、小田急のスバルビル取得をきっかけに、再開発の可能性が取り沙汰されてきた。実際、小田急が毎年発表している経営概況資料を見ると、2011年の時点では「スバルビル買収で賃貸事業を拡充する」という内容だったが、2012年には「将来の大規模投資への備え」「新宿西口再開発等」という表現が見られるようになった。 そのため、小田急の新宿西口再開発に期待を寄せる声は大きい。なぜなら、新宿駅西口はその先にある超高層ビル街の玄関口だからだ。それだけに、魅力ある新宿にするための整備を行うことは極めて重要なポイントとなるだろう。 以前、『新宿駅周辺地区の再開発が相次ぎ「東京全体の魅力が倍増」すると話題

収益物件へ投資をした不動産オーナーの悩みの中で一番多いものは、やはり「空室問題」だろう。実際に空室が長期化し、なかなか埋まらないがために賃貸経営の状態が悪化しているという投資家も存在する。中にはキャッシュフローが赤字化してしまい、ローンの返済もままならないという最悪なケースもあるほどだ。 今回は、そのような問題に対してどのような対策をすれば「空室問題」が改善できるのか。さらには、どのようにすれば賃貸経営を成功させることができるのか等、不動産投資の核心に迫る。 不動産投資で成功している経営が上手な投資家は、入居者の退去をネガティブには考えない。不動産投資＝事業と考えているため、むしろ退去や空室は「手を加えるチャンス」とポジティブに考えている人が多い。現在、空室問題を抱えている、もしくは、居住者の退去の時期であるなら、部屋のイメージや設備を現代に合うようなリノベーション・リフォーム工事をするチ

日本の中国地方に位置する広島県広島市は、中国・四国地方最大の都市であり、政令指定都市に指定されている。一方で海・山の豊富な自然にも恵まれ、農業・漁業も盛んであるため「日本国の縮図」とも呼ばれる。 また、広島市はプロ野球の広島カープ、Jリーグのサンフレッチェ広島のホームタウンでもある。 そんな広島市の中心地である広島駅周辺の再開発が目白押しということもあり、不動産投資先としても投資家から熱視線を浴びているエリアなのだ。今回は広島駅周辺の再開発計画とともに街の魅力に迫る。 広島市の中心部にあった広島東洋カープの本拠地「広島市民球場」が閉場し、広島駅の周辺である貨物ヤード跡地に新球場「 Mazda Zoom-Zoom スタジアム広島(新広島市民球場)」が2009年にオープンした。 最近ではカープの成績もよくなり、イケメンが多い若手選手、元メジャーリーガーの黒田博樹選手など全国区の選手も増えました

ベトナムは、不動産市場の回復に伴い、建築用鋼材など鉄鋼需要が高まっている。ベトナム鉄鋼協会（VSA）によると、同協会に加盟する鉄鋼メーカーの1～7月の鉄鋼製品販売量は前年同期比30％増の357万トンに達した。一方で、需要増により中国などから低価格の鉄鋼製品の輸入が急増し、地場企業を脅かしているのだ。 ベトナムでは住宅法の改正に伴い、2015年7月から外国人や外国企業、在外ベトナム人による不動産所有が認められたことにより不動産市場が活況を呈し、鉄鋼需要を後押ししていると言われている。 ・『ベトナムの不動産投資が解禁！GDP約23兆円へ成長したベトナムの魅力』 2015年29日、大和ハウス工業と野村不動産、住友林業はベトナムで不動産開発プロジェクト「（仮称）ミッドタウンプロジェクト」を共同開発すると発表した。同区域における日系企業初のプロジェクトとなるため、注目が集まっている。 経済成長や住宅

横浜市は2015年7月3日、相鉄線瀬谷駅南口周辺の再開発事業を行う都市計画決定を発表した。1991（平成3）年に初めて街づくり協議会が発足してから24年。市街地再開発準備組合が事業計画の作成などを行い、2018年度には商業施設などがで完成する予定。 「魅力ある横浜の西の玄関口」を目指し、計画が動き出したことで、期待が高まっている。瀬谷駅南口周辺の再開発における具体的な内容を見てみよう。これからの「ヨコハマ」がわかるはずだ。 最初に瀬谷駅南口再開発の動きがあったのは前述のように1991年。当時は「瀬谷駅南口街づくり協議会」として、瀬谷駅南口から厚木街道までの約30ha（30万m2、横浜スタジアム11.4個分）が対象地域だった。その後の話し合いで駅周辺の約2.8ha（28,000m2）を「A地区」として再開発する方針を固めた。 さらに地権者や建物所有者らとの協議を経て、2013（平成25）年6

最近、「少子高齢化・人口減少問題」を理由に不動産投資についてネガティブなことを言う人が少なからず増えている。収益物件の空室率が増加している中、何かにつけて今後は、空室ばかりのマンション・アパートばかりになるため、収益が悪化し、キャッシュフローが回らずに破綻する投資家が続出するのではと不安を煽る人たちが少なくない。 しかし、 不動産投資で成功している投資家は「不動産投資＝事業」であることを認識している。また、過去と比較すると不動産投資によって収益が上げづらい状況になっているのを当然と考えており、そして、不動産投資は決して不労所得じゃないことも理解しているのだ。 いつの時代にも不動産投資で「儲かる投資家」と「儲からない投資家」がいる。それは時代が変化しようとも変わらない。 不動産投資で儲かっていない人の中には、例えば、表面利回りをそのまま利益だと勘違いしたり、高い新築マンションを年金になるとい

アベノミクスの「3本目の矢」として、その真価が問われてきた成長戦略に改革の動きが見られている。それが「国家戦略特区」なのである。 昨年5月に、兵庫県養父（やぶ）市、新潟市、福岡市、東京圏、関西圏、沖縄県の6ヵ所が指定されたのに続いて、今年3月には秋田県仙北市、仙台市、愛知県が「地方創生特区」という名称で追加指定された。 安倍首相が「岩盤規制」と名指した「農業」「医療」「雇用制度」に風穴を空け、改革を促進するのが狙いである。特区に指定された特定の地域の特定事業に限って様々な規制の「例外」を認めることで、従来ではできなかった新しいビジネスチャンスを生み出そうという発想だ。 東京都内には、すでに国家戦略特区に指定されているエリアや現在申請中の地域などを含めると数多くの再開発が活発化している。その中でも関心が高まっているのが「都内最大級」のプロジェクトと言われているJR東日本が計画していた品川駅周

最近、日本国内の将来的な経済・人口推移などの状況を見越して注目を集める海外不動産投資。経済成長の著しいアジアや、ステータスの高いロンドン、世界中から投資家が集まるアメリカなどを思い浮かべる人が多いだろうが、実は世界の不動産投資家ほど高く評価する都市なのが「フランス・パリ」なのだ。 パリでは地震がほとんどない都市であり、そのため、土地変化もなく19世紀にナポレオン三世の打ち出した大規模な都市計画のまま建物、町並みが歴史を経た現在も健全だ。あの独特な雰囲気に魅了された人は世界中に何人いることだろう。今回はそんなフランス・パリの不動産の魅力に迫る。 パリ郊外を含めた「首都圏」は、フランスの約2％程度の面積しかないが、フランスの総人口の約20％がパリに集中している。 パリ市自体は105km2, 東京の山手線内側とほぼ同じ広さで、新たな建築物などはパリ市によってコントロールされているのだ。そのうえ、

神奈川県・海老名市は海老名駅周辺の利便性と、のびのびとした田園風景とがバランスよく融合し、また大規模の分譲地が多く住環境が良好なため、特にファミリー層に人気のエリアだ。 最近では、相鉄線が2018年度中にJR線、2019年4月に東急東横線と相互直通運転を始める計画となっており、都心へのアクセスが格段に良くなる。不動産投資先としても、直結前の今がまさに狙い目かもしれない。 さらに、今まで畑が広がっており手付かずだった海老名駅西口周辺、東口周辺（小田急線海老名駅とJR相模線海老名駅間の駅間地区）で再開発が進められている。交通や生活の利便性が高くなると、不動産の価値が高まる傾向にあるため、いま注目されているエリアなのだ。 今まで畑が広がっており手付かずだった海老名駅西口周辺は、「扇町（おうぎちょう）」となり、周辺地区の再開発の中で注目されているのが、2015年10月29日にオープン予定の「ららぽ

大宮駅といえば、埼玉県内で最大のターミナル駅として知られている。JR線では高崎線、宇都宮線、京浜東北線、埼京線、川越線が、新幹線は、東北新幹線、上越新幹線、そして、2015年3月には北陸新幹線が乗りいれ、私鉄では、東武野田線、新都市交通ニューシャトル線などがこの大宮駅をターミナルとして、結ばれている。1日の乗降客数は約25万人と言われており、JR東日本管轄の第8位なのだ。ちなみに、7位が新橋で、9位が秋葉原となっていることから考えると、ターミナル駅としての規模の大きさがわかることだろう。 大宮駅東口側は、1960年代から1970年にかけて、大一デパートや中央デパートなどの商業ビルが開業、西武百貨店や高島屋、長崎屋や十字屋など大手資本による商業施設も進出し、かつては賑わいを見せていた。大宮銀座通り商店街も共存しており、埼玉県最大の商業地として栄えていた。 一方、西口側は東北新幹線の開業決定を

九州一の乗降客数を誇る博多駅周辺は、九州新幹線の全線開通、JR博多シティの開業により賑わいを増している。人々の関心はなんといっても、JR博多駅周辺で進んでいる再開発計画だろう。 博多駅中央街南西街区開発計画は、日本郵便とJR九州が進めている大規模再開発計画で、福岡市博多区の博多郵便局一体の敷地に2棟のビルが建設される予定だ。 そのうちの1つが「JRJP博多ビル」だ。「JRJP博多ビル」は、九州旅客鉄道が所有する旧博多ビル敷地に新築され、地上12階、地下3階建てで延べ床面積は4万4,000平米。オフィスと店舗、駐車場などで構成される予定だ。博多駅から地下通路と2階デッキで直結し、地上12階から地下3階建をオフィスと店舗、駐車場などで構成する。 このビルにはせでに、2013年11月にLINE株式会社の100%子会社として設立されたLINE FUKUOKA株式会社が入居すると発表している。 そし

数ある金融商品の中から投資ではなく、ひとつの事業として不動産経営で成功している投資家は実際に存在する。不動産投資のプロが、不動産市場でどんな収益物件をどのように「人気物件」にして収益を上げているのだろうか。たとえ、人気の街に存在する不動産に投資をしたところで、肝心な物件に魅力がなければ入居者は集まらない。 収益物件では物件そのものの造りや立地も重要だが、実際に入居者が暮らす「部屋のインテリアや設備の魅力」をアップさせることも忘れてはいけない。 今回は、不動産投資で成功している人が行っている物件の「設備投資」について解説する。 物件への設備投資で、投資コストと入居者のメリットが一致しやすいのが、ワンルームタイプの部屋だろう。なぜなら、仮に60平米で賃料15万円のファミリータイプの部屋の場合、内装を新築同様に新しくすると約100万円のコストがかかる場合も少なくない。これではコストがかかりすぎる

2012年に夏季オリンピックを終えたロンドン市街では、金融危機後に着工した大型不動産開発が相次いでいる。今後も複数の大型プロジェクトが竣工する予定で、海外資金による不動産取得も他都市に比べ目立つ。欧州全体では政治、経済の両面で不安定な状況が続いているが、英国経済は内需主導で回復してきている。それに先行して、ロンドンの不動産市場では投資が活発化したのだ。 ロンドンは世界の主要不動産市場の中でも金融危機後の不動産価格下落が早かった。しかし、価格が低迷しても取引量の減少は抑制され、流動性をある程度維持したと言われている。大型取引の買い手には海外投資家が多く、不動産開発にも上場リートの出資パートナーとなるなどして海外投資家が参画している。 世界最大の不動産会社であるCBREは、英国内の投資先として魅力的な都市のランキングを発表し、3年連続でロンドンが最も投資先に適した都市となった。 英国経済は回復

2015年7月1日、ベトナムで改正住宅法が施行された。これにより、これまで制限されていた外国人の不動産所有が一部緩和されたのだ。 ベトナムの入国許可を持つ外国企業や外国人は集合住宅1棟のうち30％まで、戸建ては1つの町村で250戸までなら所有でき、賃貸も可能になった。所有権は50年間で、さらに50年更新できる。 ベトナム国内では昨年からコンドミニアムの着工が一気に進んでおり、富裕層が外国人への転売目的に購入するケースが多いと言われている。ホーチミン都心エリアのプレビルド物件が平米単価2,000ドル程度で購入できるのが魅力だ。 とはいえ、ホーチミンでは、すでにベトナム人による実需マーケットがある程度確立しているため、今回の解禁で大幅に値上がるとは言い切れない。利益を得るためには、物件の見極めが重要になるだろう。 ベトナムのGDP（国内総生産）は1995年の210億USD(約2兆6,000億円

不動産投資は、金融商品と違い相場に右往左往されることがなく、安定的、かつ、長期的にインカムゲインが得られることが最大の魅力だ。不動産投資を経営として捉えた場合、収益性の安定感は他の金融商品より満足できることだろう。 例えば、日本政策金融公庫の発表によると、新規開業した法人のうち、10年後に残っているのはたったの10%とよく言われている。しかし、収益物件を使った賃貸経営では10年後でもほとんどの方が残っていると思われる点を考れば一目瞭然だ。 資産家にとって持っている現金を使い果たし、資産を減らしていくことは最も避けたいことである。そのため、現金を不動産に置き換え、そこから得られるインカムゲインを再投資する手法は資産を保全しつつ活用もする方法のひとつとなる。 キャッシュフローを計算する際に、固定資産税や建物管理費、賃貸管理費などは考慮する投資家は多いが、空室が出た場合に発生する広告費や、現状回

REIT（リート）とは、Real Estate Investment Trust（不動産投資信託）の略称で、投資家から資金を集めて不動産を運用して得た賃料収入等を元に投資家に分配する金融商品である。 アメリカで1960年代に誕生し、1990年代に急速に拡大した。日本においては、Japanの頭文字を取って「J-REIT（ジェイ・リート）」と言われている。 一口にJ-REITといっても東京証券取引所に上場している投資法人の数は、2015年4月現在で「51」も存在し、その魅力としては金融商品として「高利回り」だからだろう。 東証に上場している全J-REITの平均分配金利回りは2015年4月現在3.05％。 東証1部上場企業の配当利回りは1.38～1.50％となっており、比較すると約2倍にもなる。 REITは制度上利益の90%超を分配すれば法人税が課税されない仕組みであり、株式と比べて高い分配金を