常識を疑う
自己紹介＆物件紹介(2) 脱サラ大家日記(2589) 関西大家の会(63) 1.札幌マンション1(A)号・2(B)号(153) 3.長崎アパート（売却済）(38) 4.大阪マンション1号（売却済）(120) 5.兵庫マンション（売却済）(126) 6.新築区分マンション（売却済）(19) 7.千歳アパート（売却済）(20) 8.大阪市ビル1号（売却済）(57) 9.奈良マンション1号（売却済）(13) 10.低層区分マンション（売却済）(20) 11.特殊区分マンション（売却済）(7) 12.大阪戸建1号（売却済）(20) 13.奈良マンション2号（売却済）(12) 14.大阪マンション2号(213) 15.奈良戸建1号（売却済）(16) 16.任売戸建1号（売却済）(10) 17.大阪戸建2号（売却済）(9) 18.大阪マンション3号（売却済）(28) 19.札幌マンション3号(65)
『家賃』をサイエンスする
自己紹介＆物件紹介(2) 脱サラ大家日記(2711) 関西大家の会(63) 1.札幌マンション1(A)号・2(B)号(157) 3.長崎アパート（売却済）(38) 4.大阪マンション1号（売却済）(120) 5.兵庫マンション（売却済）(126) 6.新築区分マンション（売却済）(19) 7.千歳アパート（売却済）(20) 8.大阪市ビル1号（売却済）(57) 9.奈良マンション1号（売却済）(13) 10.低層区分マンション（売却済）(20) 11.特殊区分マンション（売却済）(7) 12.大阪戸建1号（売却済）(20) 13.奈良マンション2号（売却済）(12) 14.大阪マンション2号(218) 15.奈良戸建1号（売却済）(16) 16.任売戸建1号（売却済）(10) 17.大阪戸建2号（売却済）(9) 18.大阪マンション3号（売却済）(28) 19.札幌マンション3号(66)
関西金融機関の特殊事情
全国的に収益物件向け融資が厳しくなったと言われています。 スルガ銀行問題から一気に蛇口が絞られましたね。 しかし、、、 関西地区に絞れば、全く融資が出ないといった話はあまり聞きません。 事業規模投資家には、あまり融資が絞られている実感もありません。 もちろん、関西でも一部金融機関では実際に融資が絞られています。 しかし一方で、今でも普通に融資を受けて買っている人がいます。 大阪は今でも約半分の建物が違法建築と言われています。 平成７年に発生した阪神淡路大震災以前の建物は約７割が違法建築とも。 融資条件の常識が関西では当てはまらない地域ではあります。 しかも、関西は全国的にも突出して金融機関数が多いです。 大阪府に本店がある金融機関。 拾い出してみると２３行もあります。 ↓ •地方銀行（２） 近畿大阪(大阪市中央区) 池田泉州(大阪市北区) •第二地方銀行（２） 関西アーバン(大阪市中央区)
火災保険加入率に驚く
今年は特に自然災害が多い一年。 火災保険や地震保険の重要性を再認識しています。 記憶に新しい台風21号の被害。 大阪南部の建物はほぼ全てと言ってもいいほど被害を受けています。 最近、馴染みのリフォーム会社と話しましたが、 火災保険に加入していない世帯が結構あることを知りました。 保険加入していない世帯は、 本当に工事費を払ってくれるかわからない不安があるとか。 また自費修理なので「出来るだけ安く」と言われるそうですが、 たくさんの被害現場がある中で、後回しにされている現実も。 施工業者からしたら、保険工事の方が利益出ますし費用にうるさくない。 しかも工事費の支払いも問題ないとなればなおさらですね。 火災保険の加入率を調べてみました。 2015年の内閣府データです。 ↓ 火災保険加入率：61％ 共済加入率：33％ 単純合計：94％ 重複考慮：82％ 水災補償あり：66％ 地震補償あり：49％
不動産の日
今日は何の日？ いろんなサイトで出てきます。 何気に見ると、今日は『不動産の日』だそうです。 全国宅地建物取引業協会連合会(全宅連)が1984年に制定。 不動産取引が活発な秋で、 「ふ（２）どう（十）さん（３）」の語呂合せから９月２３日なんだとか。 う～ん。 こじつけに近いような^^； ＋＋＋ 今日は約３０００坪の広大な土地を紹介されました。 市街化区域内ですので建築は問題ありませんが、、、 開発許可を受けて開発道路を整備しないとほぼ使えません。 少し前までなら、 戸建販売系のパワービルダーで話がまとまりそうな案件。 こんな話がやってくるということは、、、 やっぱり、不動産相場がピークアウトしているのかなと実感します。 よっぽど安くならないと投資としては合わないですが、 これもせっかくのご縁、勉強を兼ねてシミュレーションしようと思います。 人気ブログランキング
瑕疵担保責任から契約不適合責任へ
120年以上前の1896年に制定された民法。 2017年5月に民法の改正が国会で審議、可決されました。 3年以内に施行されます。 2019～2020年頃でしょうか。 内容で気になるのは、売買契約の中でも重要な「瑕疵担保責任」。 施行時に改正されます。 瑕疵担保責任から契約不適合責任へ。 （ネットより転記） ↓ 一言でいうと、買主保護の強化ですね。 現状では、瑕疵に対する損害を賠償する責任を負うに過ぎませんでした。 改正後は、 瑕疵によって、得られたはずの利益を賠償請求する権利も含まれます。 例えば、瑕疵補修中に得られたはずの家賃なども請求できることになります。 また詳細は書きませんが、契約解除のハードルも下がります。 一方、売主側の立場だと、 契約不適合性責任の範囲をできるだけ狭める工夫が必要に。 極端に買主不利な契約は、無効になる恐れがあるのでさじ加減が難しいです。 買主保護は時代の流れ
国税庁に定期貯金
国税の納付。 納付期限より遅れた場合、利息相当の延滞税が課税されます。 確か延滞税1000円未満は免除なので、すぐ課税されるわけではありませんが、 期限を守らないのはよくないですね。 一方、 国税の還付金には、利息にあたる金額が加算されるのをご存知でしょうか。 この加算される金額を還付加算金と呼びます。 申告時や納付時に計算間違いなどがあって 納税額を過大に納付してしまった場合等が該当します。 還付加算金は１日単位で計算され、利率は、原則年7.3％。 凄い高金利ですよね！ 当方の第一法人決算。 約８００万円が還付され、還付加算金が数万円付いていました。 前々期に複数の所有物件を売却し、恐ろしい金額の法人税を納めました。 それに基づき、前期の中間納付をしたのですが、 前期決算は売却が少なく、法人税が前々期より少なくなりました。 結果、中間納付が多すぎたため、約800万円が還付になり利子がつき
関西みらいフィナンシャルグループ
『関西みらいフィナンシャルグループ』 りそなホールディングス傘下で、 当初は近畿大阪銀行を完全子会社として事業開始。 今年4月、三井住友銀行子会社の関西アーバン銀行及びみなと銀行が新たに完全子会社となり、３行合わせた総資産は１１兆円を超え。 関西１位、全国でも６位の地方銀行グループが誕生しました。 ↓ 関西アーバン銀行とみなと銀行は、ＳＭＢＣからりそなグループ入り。 一番気になるのは、今後の融資姿勢ですね。 当方は近畿大阪銀行と関西アーバン銀行で融資を受けていますので、 特に気になります。 担当者様の話では、今のところ大きな変化は感じませんが、 関西アーバン銀行の物件評価方法は、ＳＭＢＣからりそな式に変わります。 細かい物件評価方法は書きませんが、 一言で言えば、ＳＭＢＣは積算重視型、りそな銀行は収益重視型。 ＳＭＢＣは、地方ＲＣの高積算物件であれば築古でも融資が出やすく、りそな銀行は新築
全国から瓦職人
今年の関西は災害続きです。 ・６月大阪北部地震 ・７月西日本豪雨 ・９月台風21号 大阪北部の街を歩くとわかりますが、地震で多くの瓦屋根が破損しました。 ブルーシートで覆い応急措置している家が多かったです。 ↓ 瓦職人が全然足らず、補修を待っている間に、台風21号が上陸。 応急処置していたほとんどのブルーシートが暴風で吹き飛び、 新たに瓦屋根が破損した家も多かったです。 台風21号によって、さらに瓦職人が足らない事態に。 我々のように賃貸業をしていると、普段からお付き合いある職人がいるので、 なんとかブルーシートで応急処置はしてもらえます。 しかし、一般の方は普段お付き合いありません。 業者様によっては、 『全葺き替えを発注してくれるならブルーシートで応急処置するけど、一部の屋根補修なら応急処置（ブルーシート）もできないし、仕事も受けない』 と言い切る業者様もいるようです。 しかも、工事単
地震保険を知る
当方の所有物件。 基本的には地震保険に全て加入しています。 地震保険料は高いという意見が多いです。 確かにその通りですね。 しかし、一度地震被害を受け、一部損以上に該当すると、 保険料以上に補償されるので結局はメリットがあると思っています。 先日起こった大阪での地震。 一部の物件で被害を受け、地震保険で補償されました。 一見、被害が無いように見えても、 建物をよく見たら該当することがあります。 一つの統計データとして、 震度４以上ならお見舞い金の対象になる可能性が結構あります。 そのためには地震保険がどういった制度なのか。 しっかりと理解しておく必要があります。 ・地震保険は被災者の生活再建の為のお見舞金 ・お見舞金の用途は自由（補修に当てる必要はない） ・給付された保険金は個人だと非課税、法人は課税 ・自動車保険のように翌年の保険料は上がらない など。 被害認定フロー（木造）の一例です。
家賃が２５％下落
各所有している物件。 年に数回、購入時に行ったシミュレーション結果に 実績値をフィードバックして確認しています。 各物件の現時点の運営状態が確認できる上、 今後のシミュレーション精度も高まります。 そしてたまにですが、 過去に売却した物件もどうなっているかチェックしています。 安定経営できていそうな物件も多くありますが、 一部の物件では、所有していたころより大きく見劣っている物件も。 ちょうど今から５年前に売却した物件があります。 賃貸募集サイトでの定点観測結果を売却時と比較すると、 売却２年後 ： 家賃１５％下落、入居率７５％ 売却３年後 ： 家賃２０％下落、入居率８５％ 売却５年後 ： 家賃２５％下落、入居率８０％ 家賃、着実に下がっています。。。 売却時、多少の家賃下落は想定された物件ですが、 ここまで家賃下げなくても入居は決まるはずの物件。 現在の所有者は遠方在住の方で、 購入後、
台風21号被害と地震被害確認
当方の所有物件は、関西と札幌市の2拠点ドミナント。 関西の物件は、台風21号被害。 札幌市の物件は、台風21号被害と地震による停電。 全物件、被害がないかの調査対象です＾＾； 関西の物件。 ・雨水管や屋根に一部破損 ・停電復帰時、給水ポンプが基盤故障 その他、小さな破損が多数。 塩ビ管が暴風であおられ、振動で？パックリ割れているのは驚きました。 ↓ 札幌市の物件。 詳細はまだ未確認です。 札幌市所有物件の全５棟には防犯カメラを設置しています。 内３棟は停電復帰し、防犯カメラで現地確認できました。 敷地内に地割れ等の不具合は確認されず、 入居者様も普通に生活している様子で安心しました。 残り２棟は防犯カメラが確認できません。 まだ停電復帰していないのか、防犯カメラが起動していないのかは不明。 付近道路が破損している情報はないので問題ないかなと思っています。 全物件地震保険に加入していますので
北海道胆振東部地震
今朝、起きてビックリしました。 北海道で地震発生と聞き、 最初、定期的に発生する十勝沖地震かなと思いました。 震源が厚真（あつま）町と聞いて、関西在住ですが、 苫小牧や新千歳空港に近いとすぐわかりました。 厚真町の土砂崩れ現場を見て愕然としました。 亡くなられた方々のご冥福をお祈りします。 管理会社担当者様と朝やり取りましたが、停電でなにも状況がわからず、 車内でテレビを見て情報収取しているとお聞きました。 物件よりまずは人命が大事です。 今現在、当方の所有物件がどうなっているかわかりません。 停電していますので、各物件の防犯カメラの確認もできない状態。 ジタバタしても仕方ないので、 情報収集しながら、待ちたいと思います。 まずは停電の解消。 北海道電力さんに頑張って頂き早期の復旧を望みたいです。 人気ブログランキング
関西は機能停止
大型の台風２１号。 関西を直撃しました。 昨日から電車が止まると告知されていたため、 多くの会社や学校が休みになり大きな混乱はなかったように思います。 しかし、建物被害は各地で出ているようです。 皆様の所有物件に被害はなかったでしょうか？ 当方の大阪マンション２号。 大きな被害はありませんでしたが、今も４時間停電中。 エレベーターや給水ポンプ、機械式駐車場も全停止。 エレベーターに閉じ込められた人はいませんでしたが、 停電で車も出せず、じっと復旧を待たれています。 関空連絡橋にタンカー衝突した映像は驚きました。 関西空港のアクセス。 車も電車もこの橋を通っています。 映像を見る限り、橋にタンカーがめり込んでいます。 橋桁も押されてずれています。 復旧に時間が掛かりそうなのが心配です。 大阪府下の停電。 広範囲のようですが、大阪マンション２号の早い停電復旧も願います。 人気ブログランキング
様々な投資法に優劣はない
昨日のセミナーの中のお話しで 「特定の投資法にこだわらない」 というのがありました。 ほんと、そうだなと思います。 当方も様々な物に投資してきました。 ・中古アパート ・中古ＲＣマンション ・中古鉄骨マンション ・新築アパート ・中古区分マンション ・中古一戸建て ・中古高齢者向けマンション 投資地域は現在でこそ、関西と札幌市の2拠点ドミナントですが、 過去には、長崎、千歳、兵庫などにも投資していました。 全空の1棟物再生も何棟か行いました。 結論として、 それぞれにメリットデメリットがあるという事です。 特定の投資法だけが優れている、ということはありません。 地方が良いとか、都市部が良いとか、新築が良いとか、中古が良いとか。 一般評論的な比較は誰にでも出来ますが、不動産は個別性が高いです。 なおかつ、価格にもひずみがあり、交渉で高くも安くもなりえます。 なのでメリットばかりを強調して「こ
スルガ銀行の株価
自己紹介＆物件紹介(2) 脱サラ大家日記(2711) 関西大家の会(63) 1.札幌マンション1(A)号・2(B)号(157) 3.長崎アパート（売却済）(38) 4.大阪マンション1号（売却済）(120) 5.兵庫マンション（売却済）(126) 6.新築区分マンション（売却済）(19) 7.千歳アパート（売却済）(20) 8.大阪市ビル1号（売却済）(57) 9.奈良マンション1号（売却済）(13) 10.低層区分マンション（売却済）(20) 11.特殊区分マンション（売却済）(7) 12.大阪戸建1号（売却済）(20) 13.奈良マンション2号（売却済）(12) 14.大阪マンション2号(218) 15.奈良戸建1号（売却済）(16) 16.任売戸建1号（売却済）(10) 17.大阪戸建2号（売却済）(9) 18.大阪マンション3号（売却済）(28) 19.札幌マンション3号(66)
事故物件の告知期間
『事故物件』 様々な事情で発生してしまっています。 所有者にとっては悲しいですが、あり得るリスクと認識が必要ですね。 事故物件の告知の義務。 どこまで（いつまで）必要か、いつも議論になります。 事故物件の告知義務に明確なルールはありません。 ガイドラインが存在しないからこそ、意見が分かれます。 どのような事故物件で告知の義務があるのか。 過去の判例で判断するしかありません。 ・都市部のシングル物件は２年経過すれば告知義務がない ・「次の次」以降の入居者には、特段の事情がない限り告知義務がない ・隣接する住戸には告知する義務はない などがあります。 実際の告知は、不動産仲介さんの判断によってわかれます。 大手仲介さんは知っている限り告知するという所もありますね。 幕末の京都で起こった有名な池田屋事件。 壮絶な切り合いで１０名が命を落としました。 池田屋事件があった場所は今、池田屋という居酒屋
wifiエアコン
今年は異常に暑いですね＾＾； 温暖化でこの暑さが異常でなくなる？のでしょうか。 私が子供の頃は最高気温４０℃なんて無かったもんな～。 エアコン無しだと命に関わる暑さです。 ここ最近の家電。 IoTが脚光を浴びていますが、エアコンもwifi搭載機が増えました。 外出先からエアコンのONOFFが出来るのは便利です。 ただ、価格が高いのが難点でした。 昨年、アイリスオーヤマがエアコンに参入。 低価格を武器に商品を目にする機会が増えました。 Wifi搭載エアコンも大手メーカーより安いです。 アプリで簡単操作。 ↓ 特に６畳用2.2kWのコストパフォーマンス高いです。 賃貸物件で「遠隔操作可能エアコン」は売りになると思います。 購入後のサービス体制が不明ですが近々導入予定。 賃貸募集の反応を含め、試してみようと思います。 人気ブログランキング
屋根の監視カメラなんていらない！
昨日書いたサイクルポートの新設。 未完成ネタでもありましたが、、、 もう一つ、当方もミスしてしまいました＾＾； 建物各所に防犯カメラがあり、駐輪場にも設置してあります。 ↓ サイクルポートを新設して気が付きました、、、 ↓ 画面のほぼ全部、 サイクルポートの屋根監視カメラにｗ 防犯カメラの設置場所を指示した当方のミス＾＾； 最初にちょっと考えれば想定できたこと。 反省です。。。 このままでは1台死んでしまうので、 監視カメラ施工をお願いした業者様に移設を依頼。 当方のミスにもかかわらず、 下記イメージ図に無償移設対応頂けることになりました。 撮影イメージも屋根が邪魔にならないアングルに。 ↓ 施工業者様は値段だけで選んではいけませんね。 施行後の対応も素晴らしいと建築会社様から聞いていましたが、 その通りの対応でした。 感謝です。 人気ブログランキング
新築の駆け込み需要は起こるか？
消費税10％への引き上げ。 1年半延期されていますが、予定通りなら来年10月に10％になります。 消費税が増税されるたびに駆け込み需要がありました。 車や住宅など、高額商品は特に顕著ですね。 ・2019年4月1日が10％指定日 ・2019年10月1日が10％施行日 指定日前日までに締結した請負契約であれば、引き渡しが新税率施行日以降となっても旧税率が適用されます。 つまり、2019年3月31日までの請負契約は消費税率8％が適用されます。 また、2019年4月1日以降の請負契約でも、 2019年10月1日以前に引き渡し完了すれば消費税は8％。 収益物件向けの融資は日々厳しさを増していますが、 来年3月の決算期は旧税率適用日とも被っています。 金融機関も貸出で利ザヤを取らないと事業が成り立ちません。 来春の決算期は少し融資が緩むのでは、、、と思っています。 旧税率8％を適用することで、 1億円
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