『築古再生失敗だろコレ』
不動案業界に身をおいて、日々感じる欺瞞や疑問を書くブログ。 以前はいいやつキャラだったけど、唐突なキャラ変！ at-homeに載っている物件なのでURLを引用してもいいんですが、あんまりサラシモノにしても可哀そうなので画像抜粋のみ。 これ、きっと築古再生に失敗して売りに出してますよね。 片付けもしてないからよほどココロ折れてしまったのでしょう（気持ちわかるけどね）。 こんなに切り立った崖っぷち。後ろにもほとんど垂直な崖を背負っていますから相当な急傾斜地にあると思われます。 なんとなく、木造だったらどうにでもなる（＝再生できる）って言う風潮ある気もしますが、 建築のプロの私からすればそんなことは全然ないです。 例えが悪いかもしれませんが、骨粗しょう症の老人にどんなにドーピングしたってもとの健康体には戻せない、みたいな。 地盤の性質も、コンクリートのことも、構造体のこともよくわかっていない人が
『拝啓 日本政策金融公庫さま』
不動案業界に身をおいて、日々感じる欺瞞や疑問を書くブログ。 以前はいいやつキャラだったけど、唐突なキャラ変！ 珍しく日本政策金融公庫から電話がかかってきました。 実は３年前の開業時、３００万ほど公庫から借りていたのです。 不動産会社は飲食店に比べたらぜんぜん少ない資本で始められますが、そうは言ってもそれなりにお金はかかって、手持ち資金が薄くなる前に念のために借りたんです。 事業をやる方、お金は借りられるときに借りちゃった方がいいですよ。にっちもさっちも行かなくなってから貸してくれって言っても絶対に借りられませんから。 で、結局、ありがたいことにそのお金には一切手をつけることなく返済がだいぶ進んだので（向こうからしてみれば融資残高が少なくなってしまった）、また新規でやりまへんか～という営業電話でした。 せっかくなのでいろいろ聞いてみました。 Q:融資額の上限は？ A:4800万 Q:耐用年数
『かぼちゃはネタの宝庫や～っ』
不動案業界に身をおいて、日々感じる欺瞞や疑問を書くブログ。 以前はいいやつキャラだったけど、唐突なキャラ変！ さて、GWも終わりました。 私はGWの最中に新規物件をレインズ登録したこともあり、後半は電話対応に追われました。 休み中にアップしても反響は7日以降だと思ってましたが、売買仲介でも出勤してるトコ案外あるのね。 さて、相変わらずかぼちゃ事件はネタを提供してくれています。 今度は「クソ物件差し出すから借金チャラにしてくれ」と要請するみたいです。 ヤミ金ウシジマくんが主婦を株でハメて持ち家を売らせるとき、担保の家を銀行に取られるのに借金が残ることに主婦が泣くシーンがあります。 主婦に言わせれば担保を返すのになぜ借金が帳消しにならないのかという素朴な思いなわけですが、ウシジマくんは「銀行は担保価値の低減のリスクを客に負わせるからだ」と言います。 このブログをお読みの方には解説するまでも無い
『ベッキーは悪くないっ！』
不動案業界に身をおいて、日々感じる欺瞞や疑問を書くブログ。 以前はいいやつキャラだったけど、唐突なキャラ変！ さて、金曜です。 今週はずっと疲れが抜けなくてしんどかったなぁ。 そのわりにはジムには張り切って行ってたけどｗ 最近、目の調子がよくないのです。 ずっと視力の良さだけがとりえでしたが、最近、どうも慢性的に目に異物が入っているようなゴロゴロ感と疲れ目がひどく。 眼医者にいったら「老化」とのこと。老眼じゃなくて老化かよ。 眼球の表面を覆っているゴム膜のようなものが老朽化してきて伸縮が悪くなり、白目のふちにしわができるようになってそれが異物みたいに感じるそうな。ひどいと切除するらしい。そんな気はしてたけど、やっぱそうなのね。若いつもりでもいろいろ古くなってきてます。 さて、昨日はかぼちゃの話題が大家さん仲間の間を駆け抜けました。 前々から言われていたことですが、ついにかぼちゃがオーナーに
『容積緩和の報道について』
不動案業界に身をおいて、日々感じる欺瞞や疑問を書くブログ。 以前はいいやつキャラだったけど、唐突なキャラ変！ 今週もはじまりましたー！ つか、GWですが皆さんお仕事なんでしょうか？ ブログは読んでもらえるのでしょうか？ 同業さんはたぶんお休みのところが多いでしょうね。 現に電話があまり鳴りません。 さて、先週の日経に旧耐震マンションの建替え時の容積緩和やるかも？みたいな記事がでて「もしかして築古RCの価値が上がっちゃう？」といった観測も見られます。 ワタクシ、都内の築古のRC物件をよく検索しています。 もちろん建替えが前提で、現在の容積が未消化の状態からMaxでどれくらいの建物が建替え可能で、利回りがどれくらい見込めるか、そういうミッションで探しているわけです。 で、くだんの記事の話に戻ると「周囲の建物と共同で」と書いてあります。 総合設計制度は以前からありますが、これはある程度の敷地面積
『融資情勢』
不動案業界に身をおいて、日々感じる欺瞞や疑問を書くブログ。 以前はいいやつキャラだったけど、唐突なキャラ変！ はい、今週も始まりましたー。 休日が雨だと気分転換できなくてすっきりしませんね。 昨日は雨の日曜の遊び場イオンモールにクルマで行ってみましたが、考えることは皆一緒、駐車場へ上がるスロープの始まりから行列なのを見てUターンして帰りましたｗ さて、年度が変わり、いよいよ銀行の融資姿勢がコロッと変わると言われ続けていますが、実際のところはどうなのでしょう。 ワタクシ、最近は売却物件に融資をくっつけて売るということを覚えたのでいろんな銀行に電話をかけてはヒアリングしています。 貸し渋りとか、融資の蛇口が閉まったかとかいうと、 別に。。。。 ってかんじです。 まあ、正直、我々仲介が銀行に物件の評価出しをしてもらうのと、実際の融資審査でシビアに条件を詰めていくのとではちょっと違うので一概には言
『ポータル見てブツアゲしてるの？』
メキシコ大統領って、ソンブレロ帽かぶってバンジョーを背負っている陽気なおっさんみたいなイメージだったけど、書斎でダンディーな雰囲気で座っているの見て結構意外でしたｗ
『ホントに書くよ、大手のメリットデメリット』
不動案業界に身をおいて、日々感じる欺瞞や疑問を書くブログ。 以前はいいやつキャラだったけど、唐突なキャラ変！ もはや「書く書く詐欺」です。 あまり先延ばしにして、内容的に期待されてハードルがあがっても困るので今日のネタは先週書く予定だった「大手不動産会社のメリットデメリット」です。 大手さんって、毎日毎日よくやるなーというくらい広告を入れてきてそのブランディングに余念がありません。 おかげで、いざ自分の身に相続や自家取得などが発生すると、「カーナビをつけるならオートバックス」くらいのかんじで大手不動産さんに行くのではないでしょうか。 メリットはお店がどこにでもたくさんあって、敷居が低いことでしょう。 実際には大手不動産の名前は「のれん貸し」なので、実情は個人店だったりしますが、フツーの人はそんなことは知りません。大手だったらなにかあっても責任取ってくれると考えるでしょう。 そして、一生一度
『バタフライエフェクト』
不動案業界に身をおいて、日々感じる欺瞞や疑問を書くブログ。 以前はいいやつキャラだったけど、唐突なキャラ変！ 今週もはじまりましたー！ 「1年分を3日程度でサクッと入力完了」したはずの帳簿ですが、貸方借方、勘定科目がめちゃくちゃで週末は打ち込み直し（これがやりにくい）に追われてまったく休んだ気になりません。。。 さて、昨日、ついにトランプ大統領政治がスタートしました。 クルマ好きとしてはあの大統領専用車「ビースト」が気になりましたｗ 当然ながらタイヤはパンクしない構造なんだろうなー。 メディアではいろんな知識人やアナリストの類が今後の予想をしていますが、こういうのってもはや予想は無理ですよね。 「風が吹いたら桶屋が儲かる」、現代風に言えば「バタフライエフェクト」。 そもそもちょっとしたことが意外なところにまで波及して影響を与える複雑怪奇なのがこの世の中ってものですが、これがネット社会となり
『大手不動産のメリット・デメリット（は明日になったｗ）』
不動案業界に身をおいて、日々感じる欺瞞や疑問を書くブログ。 以前はいいやつキャラだったけど、唐突なキャラ変！ 今日はブログを書いている時間がないのでサクッと更新。 ところで、今月末で初決算となる当社、な、なんと今になって帳簿の入力を始めています。 飲食店経営のころは自分で弥生会計に入力して、そのあとの処理は会計事務所に頼んでいましたが、一年目となる今期は法人で所有している資産とかほぼないし、従業員もいないし、取引回数も大した数ではないので自分で確定申告までやる予定。 飲食店時代の領収書の数はすごく多くて、ふた月も入力をサボると泣きながらやる羽目になったもんですが、不動産事務所はおカネの出入り回数が少ないので、一年分溜めても入力自体は累計で３日もあれば終わります。 会計ソフトはクラウド方式の「Freee」というのをナントナク採用しました。 しかし、今どきはすごいですね。 ネットバンキングと法
『【中篇】クッソ仲介disり初め』
不動案業界に身をおいて、日々感じる欺瞞や疑問を書くブログ。 以前はいいやつキャラだったけど、唐突なキャラ変！ さて、昨日の続き。 中途半端な中間省略ちっくな取引を持ちかけてきたクソ仲介、さらに融資特約を付けてほしいと言ってきました。 融資特約というのはご存知の通り、契約時にこの特約を付しておけば、もし銀行審査が通らなかった場合に白紙撤回できる（手付金も戻る）という売主にとっては不利なハナシです。契約締結から融資特約期限までのひと月とかふた月とかの間は販売活動が停止しちゃいますからね。 ただ、この融資特約ですが、契約書に相手の銀行名や申込み金額を明記します。そして「相当の努力をもってしても」ダメだったときにのみ認められるものなのです。 もし相手銀行名が「管轄エリアの銀行等」などと解釈範囲の広い書き方をしてあればA銀行がダメならB銀行、C銀行と回らないと「相当な努力」と認められないかもしれませ
『保育園、資産税いらないってよ』
不動案業界に身をおいて、日々感じる欺瞞や疑問を書くブログ。 以前はいいやつキャラだったけど、唐突なキャラ変！ さて、今週も始まりました。 どうもこの、正月明けの一発目の週末が３連休になってからというもの、これが終わらないとおとそ気分が抜けにくくなっていますｗ さて、今日も不動産関連ニュースから。 保育園の地主（家主）には固定資産税がかからないことにするということです。 なんのこっちゃと思う方もいるかもしれないので解説しますと、保育園は施設そのものの所有者と運営事業者が別であることがよくあります。 地主さんが保育園に貸すことを前提として建物を建てて、運営事業者に貸す、というパターンなのです（土地だけ貸すパターンもあり）。 保育園に貸すっていうことは、もう完全にそれ専用の建物を建てるわけですから他の用途に転用することはまず不可能。 こういうつぶしの利かないスキームってちょっと怖いですよね。 で
『これだから事業系ってやつは。。』
不動案業界に身をおいて、日々感じる欺瞞や疑問を書くブログ。 以前はいいやつキャラだったけど、唐突なキャラ変！ 今年の正月は近年になく寝正月で過ごしましたが、それでもなぜか正月疲れに襲われていますｗ さて、そんな中で気になったニュース。 JRが新形態のカプセルホテル事業を展開するそうです。 うーん、これは良さげ。 寝台車のコンパートメントちっくで、これは従来のカプセルホテルってかんじじゃないですよね。 JRがやるんだから駅に近いに決まってるだろうし。 ちなみにカプセルホテルは「簡易宿所」になるんだそうです。 最近、普通のアパート経営では利回りが厳しくなってきているからか、事業系賃貸、あるいは半分商売がかった形態の賃貸業に乗り出す方がいらっしゃるようです（特に上級大家さんにその傾向が多い気がします）。 ワタクシは元々どっぷりとその商売系に浸かってきた人間なので、その厳しさは知っているつもりです
『年末の入居申し込み。。。』
不動案業界に身をおいて、日々感じる欺瞞や疑問を書くブログ。 以前はいいやつキャラだったけど、唐突なキャラ変！ クリスマスも過ぎ去り、いよいよ年末モードになりましたね。 さて、この不動産業界には「１２月の客には気をつけろ」という風潮があります。 つい先日、ワタクシが預かっている、住居系にしては比較的家賃お高め賃貸物件にようやく入居申し込みが入りました。 この物件、貸し出す最初から関わっていたのでワタクシがまず提示したのは全面的リフレッシュ工事。ウチの自社施工でかなり安くやっても80万はかかるとの見積もりを出したところ却下。 結局、退去クリーニングに毛が生えた程度のワンポイント修繕だけで貸し出すことになりました。しかも設定家賃は結構高め。条件も築年数考慮せずの強気設定。 この時点でワタクシは客付けが難航することは読めていましたが、実際、問い合わせと内見だけは多いもののずっと申し込みが入らない状
『祝！水◯大家さんから初物確電話w』
不動案業界に身をおいて、日々感じる欺瞞や疑問を書くブログ。 以前はいいやつキャラだったけど、唐突なキャラ変！ 年の瀬でみなさまお忙しいのでしょうか、アクセス数が下がっている気がします。 でもそんなにランキングが落ちないってことは全体的にブログなんて読んでる暇ねぇよ的なことなのかな。 ここのところ、賃貸物件や売却物件をいくつかお預かりしているので、いわゆるブッカク電話がめっちゃかかってきます。 これの辛いところは（辛いじゃない、辛いだよ）、お客様の成約チャンスを一つも逃せないのでとにかく電話を取らねばならないこと。 CADで図面を描いている時に電話で中断されるのは結構嫌なものですし、お客様との打合せ中も「す、すいませんっ」と言いつつ対応しちゃったりします。 メシ食ってる時も絶対に取りますし、電車の中でも電話でます。 週末に自宅のソファーでうとうとしている時もしょっちゅう鳴りますね。つか、賃貸
『アメリカ利上げ→円安→株高 そんなのカンケーねぇ！』
不動案業界に身をおいて、日々感じる欺瞞や疑問を書くブログ。 以前はいいやつキャラだったけど、唐突なキャラ変！ 昨夜は中学時代の友人とサシのみでした。 彼は保育園設計のスペシャリストとしてかなりの実績を重ねています。所員も抱えて大したものです。 新宿駅や新宿三丁目駅近くの飲食店は立地にあぐらをかいたひどい店が多いので、喧騒を避けて新宿御苑界隈でひっそりと飲みました。 さて、アメリカが利上げしました。 早速円安が進行、117円台へ。 日経は年内に2万円突破を狙ってわっしょいって感じでしょうね。 良い感じですが、これで中身が変わってくれないと結局ただの数字遊びに終わり、すぐに萎縮してしまうというのを繰り返し見ている気がします。 気になるのは、この雰囲気の中で来年の不動産融資がどういう方向に行くのかってことですが、総融資額はコップに張った水の表面張力くらいのいっぱいいっぱいなかんじだし、貸出先に需
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