AIによる不動産写真加工ツール。物件写真へ最適な家具や家電を自動配置－不動産投資の企業告知サービス記事/2024年5月3日掲載【健美家】
StyleAI株式会社は、AIホームステージングサービス「カグオク」 をリリースした。この新しいツールにより、ユーザーはわずか1分以内で不動産広告に非常に効果的な物件写真に加工することが可能となる。 ■AIホームステージングサービス「カグオク」とは 物件検索をする人は、インターネットで物件写真を見て、わずか10秒以内にその魅力を判断する。この「10秒ルール」を踏まえて、インテリアで室内を魅力的に演出した物件写真を使用することが、反響を増やし、成約率を向上させる鍵となる。 そこで、同社では、効果的なインテリア加工を簡単に実現するAIホームステージング「カグオク」を開発した。特徴は以下の通り。 1.初期費用が無料、業界最安の価格設定 「一度試してみたい」とお考えの企業の声に応えて、10枚の加工は無料で提供。その後も、1枚あたり396円という手ごろな価格でサービスを利用できる。 2.表記ルール遵
漫画レンタルサービス導入で選ばれる物件に大変身！費用は 1冊10円で本棚、保険、送料込み－不動産投資の賃貸経営空室対策記事/2024年4月29日掲載【健美家】
物件の魅力、差別化で悩んでいる人に注目したいサービスをご紹介しよう。漫画本のレンタルサービスだ。初期費用ゼロで安価に導入でき、破損した際の保険や送料も料金に含まれているという。 漫画で差別化。自前だと手間も費用もかかる 漫画コーナーで差別化。ただし、自分で揃えようとすると次々に新刊も出て買い続けなくてはいけないことになる最近では日本の文化のひとつとまで言われるようになった漫画。この頃は紙で読む以外にアプリ利用で読んでいる人も多く、2万円、3万円と多額を注ぎこんでいる人もいるそうだ。そうした人たちにとって住宅の共用部などに漫画がある環境は魅力。 といってもオーナーが自前で購入、設置するには無理がある。 「人気の漫画だと続々最新刊が出ます。それを全部揃えようと思うと、次々に買い続ける必要があります。でも、ずっと同じ本が置かれているだけでは最初は良くても、いずれは飽きられてしまいます。 また、入
建物不要。5年間で150万人を集めた、駐車場を劇的に稼ぐ場に変える仕組みが横須賀に上陸－不動産投資の賃貸経営空家・遊休地活用記事/2024年4月7日掲載【健美家】
ピンクと白の階段、奥にはピンクの壁。この壁にはライブペインティングで絵が描かれる予定。写真は野比海岸の＃ジハングン土地を活用しようとした時、賑わいを生もうとした時、多くの人は土地の上に不動産を建てることを考える。だが、建物を建てることなく、土地に稼がせる、人を集めさせる手がある。それが4月1日に横須賀市の野比海岸に開業した＃ジハングンだ。 横須賀市に登場する以前には福岡県糸島で5年間で150万人をなんの変哲もない駐車場に集めた。一体、どんなものなのか、現場を見て来た。 写真を撮るために駐車場にやってくる人たち 視認性の高いピンクの構造物。高さは６ｍ京急YRP野比駅から海岸を目指して歩くこと数分。風景の中に突然、ピンク色の構造物の一端が見えてくる。それが＃ジハングンだ。 ＃ジハングンを一言で説明すると「映える駐車場」。 2016年に福岡市は市街化調整区域の土地利用規制緩和に基づき、地域の農林
半年で7戸のワンルームマンションを買い6戸を損切りした人。最近の業界内の不穏な動き 渡辺よしゆきさんの不動産投資コラム53話【健美家】
全国の健美家ラヴァ―の皆さま方、こんにちは！ 大家兼不動産屋のよしゆきです！(^^)/ ワタクシゴトですが、今月も大阪にてセミナーに登壇して参りました♪ 久々の関西でしたので気分も爆上げでしたが、それよりも何よりも180人もの皆様にご参加頂けた事がちょーぜつ嬉しかったです！ 7月は東京でミニセミナー、8月は高知でガッツリおしゃべりしますのでお楽しみに！（ Twitterか何かで告知します。たぶん ） ■ ワンルームマンション投資に関する私の意見 さて、表題の件。ワタクシは不動産屋のしゃちょーもしておりますので、時々「 コレ、買っちゃったんですけど、どうしたら良いっすかね？ 」(;´Д｀)という、相談を受けたりします。 そこで今回は実際に、私が相談された壮絶な実話をご紹介しながら、ワンルームマンション投資に関する私なりの意見を書かせて頂ければと思います（ あぁ、これでまた暗殺者が来るな・・・
手軽なコインランドリー節税が 2023年4月1日から不可能に－不動産投資の不動産投資全般その他投資記事/2023年4月16日掲載【健美家】
令和５年度の税務内容で最も話題となっているのは、2023年10月1日から開始となるインボイス制度だろう。だが、投資家にとってもう一つ重要な見直しが2023年3月28日に可決、成立となった。それが、中小企業経営強化税制の中で、コインランドリー業を除外するというものだ。これにより、2023年4月1日以降に開業するコインランドリー業での節税対策が一部不可能になった。開業方法によってはこれまで通り導入できるため、どのような方法で行うことが除外対象となったのかを解説する。 2023年4月1日以降から開業する”コインランドリー節税”にメスが入った。コインランドリー経営のメリットは 減価償却と賃貸経営より高い利回り 結論として、コインランドリー運営のほぼ全てを委託する開業の場合、節税対策としての導入が難しくなる。 コインランドリー投資が不動産投資家に注目されている理由は、 賃貸住宅よりも利回りが高くなる
専門の家賃保証会社が増加中。外国人入居者の家賃支払いリスクと保証人事情 谷浩さんの不動産投資コラム8話【健美家】
前回のコラムでは、"「 外国人賃貸 」を売りに担保評価の低い中古アパートの満額融資付に成功した話"についてお伝えしました。今回は、外国人の家賃支払いリスクと保証人事情について書いてみたいと思います。 参照：「 外国人賃貸 」を売りに担保評価の低い中古アパートの満額融資付に成功した話 ■ 連帯保証人から家賃保証会社へ変わるトレンド 築30年近くの中古アパートを購入すると、入居者さんの中に家賃保証会社の集金代行サービスに加入していない方が結構います。 私は基本的に築20年以上経過しているアパマンや戸建てを購入するのですが、日本人外国人を問わず、長くその物件に住んでいる人は、昔ながらの連帯保証人制度で賃貸借契約をしていることも多いです。 今は家賃保証会社もマスメディアでCMを打つほど認知される存在となりましたが、家賃保証会社のサービスが出来たのは、以下の記事にあるように1990年代後半のことで、
1筆20万円で相続土地放棄可能に！国庫に入るので不動産投資家は注意を！－不動産投資の政策（不動産投資関連）相続記事/2022年11月7日掲載【健美家】
相続放棄した土地をより簡単に国庫へ納められる制度が来年４月に始まる 「相続土地国庫帰属制度」、スタートは2023年4月27日 遺贈された土地も対象 申請し法務大臣が承認 相続土地をめぐる動きが急加速している。政府は9月下旬、国に申請し、原則20万円を支払えば、相続土地の所有権を放棄し国庫に納められるとする新法の詳細を定めた施行令を閣議決定した。 この新しい制度がスタートするのは、2023年4月27日からとなる。相続が放棄された土地が市場に出てくることは不動産投資家にとりチャンス。 しかし、少額の負担金で土地が国庫に入るようになれば、市場に出てくるチャンスが減ることになる。土地を相続する人へ売却を働きかけをする場合は、確実に売却してもらえるよう注意が必要だ。 新しく作られる制度は「相続土地国庫帰属制度」。簡単にいうと、「土地を相続したり、遺贈してもらったりした人がその土地を要らない場合、国が
賃借人が屋根の上に6mの巨大アンテナ設置事件～後編 その結末【太田垣章子のトラブル解決！】－不動産投資の賃貸経営トラブル記事/2022年7月21日掲載【健美家】
前回の記事では貸している戸建て賃貸物件の屋根に、6メートルものアマチュア無線のアンテナが無断で取り付けられ、しかも壁には配線を通す穴まで開けられてしまっていたことまで紹介した。 前編でも紹介した約６メートルの巨大アンテナ。どうやって解決できたのか今回は、この入居者と家主が一体どうなったのか、その結末を紹介しよう。 家主はここまでされたとしても、勝手にアンテナを撤去することはできず、「下ろしてください」という請求権しか持ち合わせていない。本人が下ろすことに同意しなければ、訴訟をしていくしかないのだ。 今回の場合、アンテナを素人で無策に取り付けてしまったため、相当屋根が傷んでおり、現実に雨漏りも確認されていた。早く取り除かなければ、屋根そのものだけでなく、建物全体にダメージを受けてしまう。 訴訟をしていると、その数か月の間に家はどんどん傷んでしまうことが明らかだった。そこで契約書の文言を上手く
「表札」を新しくしたら退去が激減？これまで誰もやらなかった表札リノベーションの驚くべき効果－不動産投資の賃貸経営リノベ・修繕記事/2022年7月25日掲載【健美家】
築古の集合住宅に手を入れようと考える人の多くは室内を新しくと考える。室内だけでなく、外構も少しやり直すかと思う人もいるだろう。 だが、これまでほとんど誰も手を付けてこなかった場所がある。表札だ。なぜか。古い表札に水道局の水道使用者標識（番号プレート）やNHKの放送受信票などが貼られており、なんとなく、外したらいけないように思っている人が多いからだ。しかし、それは勘違いだった。 表札に貼られたシールには意味が無かった 練馬区春日町にある本多マンションは築41年。レトロな雰囲気のある建物だが、内装についてはDIY可となっており、しかも、DIYをサポートしてくれるサービスもあるとあって空室が出るとすぐに埋まる、人気の高い物件である。 内装については入居者が変わる度に手が入るようになっており、ここ3年ほどで大きく変化しているのだが、それ以外の建物内にも順次手が入ってきた。エントランスの物件名を記す
不動産融資拡大の〝呼び水〟に？スルガ銀V字回復、新規融資計画は1900億円－不動産投資の不動産融資融資状況記事/2020年1月7日掲載【健美家】
中心は投資用不動産向け1200億円 社長「ニーズを実感している」 スルガ銀行（静岡県沼津市）は2019年11月に発表した中期経営計画で、22年度の投資用不動産向けローンなどの新規実行額を1900億円にするとした。 引き続き、不動産向け融資という「本業」「武器」を重視していく姿勢を示した格好だ。同時に発表した19年9月中間連結決算も、投資用不動産向けローンの金利収入などを原動力に、159億円の最終黒字へＶ字回復。 今後、スルガ銀が融資という「本業」をテコに復活を遂げる好例を示せば、再びほかの地方銀行などが投資用不動産向けローンへの注力に向かう〝呼び水〟となるに違いない。 「不動産ローンのニーズを実感している。不正が起きない組織風土を作って、収益を上げる」。沼津市で開かれた記者会見で、スルガ銀の有国三知男社長はこう断言した。 中期経営計画によると、22年度に目指す新規の融資実行額は1900億円
ワンルームに住む平均年齢91歳夫婦の滞納事件。強制執行はできるか？できないか。|不動産投資の健美家(けんびや)
家主からご依頼をいただいた時、入居者は70代のご夫婦だと聞かされた。健康状態が気になったが、家主が電話で話す限り元気そうに感じたとのことだった。高齢者の明け渡し訴訟の場合、ポイントは強制執行ができるかどうかだ。 本来、裁判で明け渡しの判決が言い渡され、それでも退去してもらえない場合、強制執行の手続きで部屋から荷物を撤去し鍵を換え、そして滞納者が二度と部屋に入れない状態にして終了となる。 しかし高齢者の場合、執行官の判断で強制執行が不能とされる場合がある。家主からすると、話し合いで解決しないため裁判まで申し立て、勝訴判決をもらい、それでも出て行ってもらえないから強制執行を申し立て、その強制執行が不能で終了となると、滞納者が自ら退去してくれない限り追い出すことはできないことになる。 仮にそのまま家賃が入らないとしても、もはや家主に成す術はないという最悪のシナリオだ。 なぜ不能となるのか。 高齢
空室率40％の土浦で入居待ちも。サラリーマン大家・鈴木かずやさんが「高齢者向きアパート」を運営する理由【前編】 大家列伝 鈴木かずやさんの不動産投資コラム102話【健美家】
今回の大家列伝は、サラリーマンのかたわら、茨城県土浦市で二棟の「 高齢者向きアパート 」を運営する鈴木かずやさんにお話をうかがいます。空室率40％超という土浦市内で、満室経営（ 利回りは30％超 ）を続ける鈴木さんですが、そこに至るまでは様々な苦労があったといいます。 前編の今日は、鈴木さんが取り組む「 高齢者向きアパート 」と普通のアパートの違い、運営ノウハウの学び方、入居者募集の方法、孤独死などの高齢者特有のリスクの心配はないのか等、気になる疑問にお答えいただきました。 ■ 空室率40％の土浦で成り立つ賃貸経営はあるのか？ 華子 自己紹介をお願いします。 鈴木かずやさん 茨木県内に戸建一戸と、2棟の高齢者向きアパートを所有しているサラリーマン大家の鈴木といいます。現在の家賃収入は満室時で月に63万円。心がけているのは、「 自分にしかできないアパート経営 」をすることです。 華子 不動産
大家から裁判所・マスコミへの要望 加藤隆さんの不動産投資コラム50話【健美家】
今回は、「 不動産経営者から裁判所・マスコミへの要望 」です。 海外では、賃貸人と賃借人は対等ですが、日本ではそうではありません。賃貸人は強者、賃借人は弱者との誤解がいまだに残っており（ 特に、政治家・裁判所、マスコミ等 ）、賃借人が過保護な状況に陥っているといえるでしょう。 入居者の賃貸料滞納についても、日本以外の多くの国では即刻、警察官が来て強制退去です。日本の場合は３カ月分位滞納が続いても、裁判所は、「 信頼関係が崩れたとまでは言えない 」等といい、退去させることはできません。 家賃滞納されたあげく、引越費用まで負担して出ていってもらう場合もあります。正に、「 泥棒に追い銭 」です。洋服を盗んだり、食い逃げしたら犯罪ですが、家賃を払わなくても罪にも問われないとは一体どういう法理論なのでしょうか？ そもそも、弱者保護の名の下に借地借家法ができたのは、戦前の人口増・住宅不足の時代です。ま
不動産業界は「バックマージン天国」です 長嶋修さんの不動産投資コラム102話【健美家】
不動産業界は「 バックマージン天国 」です。 たとえば不動産仲介会社がリフォーム会社を紹介し成約になったら、7～10％の紹介料。200万円の工事が実質180万円で行われているということになります。また引越し屋さんを紹介すれば5,000円程度の紹介料がもらえますし、プロパンガス屋さんからも結構な額の紹介料をもらえます。 新築アパートを売る際に、賃貸管理会社もセットで紹介し、管理料5％のうち2％をバックマージンとして毎月受け取っているケースも。 ということはこのアパートの管理料は実質3パーセント！！ これではまともな管理ができるはずもありません。 ホームインスペクション（ 住宅診断 ）も例外ではありません。ホームインスペクターが仲介業者を営業にまわって仕事の紹介をお願いし「 つきましては紹介料をお支払いします 」とやるわけです。 アメリカホームインスペクターズ協会では、こうした業者との癒着を禁
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