豊健活人生：春山昇華 : またホット・マネーに揉みくちゃにされそうなJリート （その３）
2013年02月02日20:46 カテゴリ大局観、テーマ、見識リート＆不動産[edit] またホット・マネーに揉みくちゃにされそうなJリート （その３） Jリートの価格形成が、長期分配金目的の投資家の手を離れ、キャピタル・ゲイン目的の不動産投機家、短期トレーダー、ヘッジ・ファンド、外人投資家達の手に移ると・・・・・ （１）Jリートの価格変動性（volatility）が増大する （２）家賃収入に基づく分配金では正当化しずらい領域まで、Jリートの価格が上昇する ・・・・・という状態になる。 その状態が長期化し、程度が高ずればバブルになる。 前回の２００５年〜２００７年のバブル期の状態を振り返ってみよう。 下記チャートは、不動産証券化協会HPより 分配金利回りと国債利回りの格差（利回り格差）は、Jリートが活況になるにしたがって徐々に低下していたが、 バブルに突入する２００５年１月には、２．５％ま
豊健活人生：春山昇華 : またホット・マネーに揉みくちゃにされそうなJリート （その２）
2013年02月02日20:11 カテゴリ大局観、テーマ、見識リート＆不動産[edit] またホット・マネーに揉みくちゃにされそうなJリート （その２） Jリートに投資するに際して教科書を読んだり、販売会社の話を聴くと・・・ Jリートは株式よりも安定した収益構造をもった優良な投資対象です Jリートの価格変動も株式のような激しい上下動はしません ・・・・という答えが返ってくる。 （１）Jリートが投資対象とする物件の賃料と価格、経済の関係に関して、一般的には下図のように説明される。 物件を購入する際に必要な資金の調達コスト ＜ 物件の生み出す収益 という関係が満たされるように物件価格が決まる、という。 さもなくば、資金調達（＝銀行ローン）の金利が払えない。 （２）一般企業の業績（EPS）は、景気変動によって、大きく上下動する。それゆえ、一般企業の株価は大幅に上下動する（＝volatilityが
豊健活人生：春山昇華 : またホット・マネーに揉みくちゃにされそうなJリート （その１）
2013年02月02日16:28 カテゴリ大局観、テーマ、見識リート＆不動産[edit] またホット・マネーに揉みくちゃにされそうなJリート （その１） ２００３年にJリートが生まれた時、健全な発展を願った人が多かったと思う。 しかし、一旦生まれた金融商品は時代の流れに翻弄される宿命から逃れられない。 〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜 当時は、２０００年にITバブルが崩壊して企業経営者は打ちひしがれていた上に、２００１年９月１１日アメリカ同時多発テロ事件が追い打ちをかけて、世界経済が深刻な状況だった。 世界経済のリード役として、米国経済を活性化するためにFRB議長グリーンスパンは、米国民の消費に火をつけて「買い物三昧」をさせる決断をした。 金利を猛烈に下げたのだ。 自動車ローン、住宅ローン、カードローン、すべての金利が大幅に下がった。 月々の
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