レオパレス21の倒産が秒読みっぽいけど、これ多分思ってる以上にヤバい事になると思うんだよな。 レオパレスはサブリース業者だから破綻することで57万戸のアパートの契約がオーナー直契約へと承継される訳だけど、数十年をサブリースに頼り… https://t.co/9tAsJjOGqu
不動産投資は誰でも儲かるわけではない 不動産会社の一日は、日々更新される物件の情報をチェックし、星の数ほどの物件から投資価値のある物件を見つけ出すことから始まります。 満室を維持でき、家賃を確実に得ることができ、オーナーの手元に収益が残る物件。築年数を重ねてもむしろ家賃が値上がりするような物件。そうした物件を探します。しかし、驚くほど合致する物件がありません。それは半年に1件、見つかるかどうかです。 その一方で、わずかな頭金で不動産投資を始めている人は少なくありません。ローンも簡単に借りられて、物件を見に行くこともせず、不動産を購入する。待っているのは夢の家賃収入ではなく、赤字の穴埋めに四苦八苦する地獄です。 相談を受けた私が知恵を絞ったところで、失敗した案件が蘇よみがえるわけもなく、親に頭を下げてお金を借りたり、婚約者に隠したり、自己破産したりする人もいます。 いま手軽に買える物件には「
トラブルが後を絶たなかった「サブリース」にメスが入った。国土交通省は2020年12月、「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」のうち、サブリースに関連する規制を先行して施行した(通称:サブリース新法)。サブリースに関する不当な勧誘や誇大広告の禁止、契約前の賃料減額などのリスク説明を義務づけた。 マンションやアパートなどに投資する場合、ほとんどのオーナーは購入後の管理を業者に任せている。1つは入居者からの家賃徴収を一任する「集金代行」だ。清掃・修繕の手配や入居者からのクレーム処理など付帯サービスが付く場合も多い。 もう1つが渦中の「サブリース」だ。業者がオーナーから部屋を借り上げ(マスターリース)、別の入居者に転貸する(サブリース)。万が一転貸先の入居者が決まらなくとも、業者が毎月家賃を支払うためオーナーの収入は安定する。 トラブルの多いサブリース サブリースをめぐっては、業者とオーナー
ワンルームマンション投資においてサブリースを選択してはいけません。 何度もブログでお話ししている内容ですが、昨今さらに深刻な内容になっています。 管理会社も自社の管理を徐々に集金代行からサブリースの管理に切り替え始めるところもでてきました。 その理由について、そしてサブリースがなぜダメなのかについての復習もかねてお話ししていきます。 動画でも詳しく解説しています。 ワンルームマンション投資のサブリースの仕組みサブリースをわかりやすく説明した以下の図を見てください。 通常は購入したお部屋をそのまま入居者に貸し出しますが、サブリースの場合は、サブリース会社(管理会社)が入居者となり、そのお部屋を入居者に転貸する仕組みです。 メリットは 例えお部屋が空室でも保証賃料が必ず振り込まれるデメリットは いつ保証賃料が下げれられるかわからないサブリースの解約に多額の違約金サブリースがそもそも解約できない
不動産業界で家賃収入を保証するサブリース会社「BLAZE(ブレイズ)」の借り上げ賃料未納問題が発生し、「第2のかぼちゃの馬車か」として話題になったのは、昨年末から今年の初め頃のことである。 【写真】再逮捕「美人すぎる寝屋川市議」の写真集全カット 「数十件規模で未納となってオーナーさんが騒ぎ出し、ローンを提供するオリックス銀行や監督官庁の国土交通省、あるいは金融庁の相談窓口に苦情が寄せられた。それを住宅関連の専門紙が取り上げ、『日経新聞』(3月7日付)が記事化したことで騒ぎが大きくなりました」(不動産会社幹部) 想起されたのはスルガ銀行が絡んだ「かぼちゃの馬車」である。シェアハウス業者のスマートデイズが家賃保証のうえに高利回りで投資家を募集した。「割りのいいサイドビジネス」のつもりでオーナーになると、破たんが前提の「作られた数字」で、しかもその詐欺のような工作にスルガ銀行が絡んでいたことから
不動産会社等が、アパートを家主から一括して借り上げ、入居者に貸し出しする「サブリース契約(いわゆる又貸し)」をめぐるトラブルが後を絶たないことから、サブリースの勧誘や広告を規制する新たな法律が2020年12月に施行されます。 この法律で規制する不当な勧誘方法の具体例などをまとめたガイドラインを国交省が公表しました。 サブリースと言えば、スマートデイズのかぼちゃの馬車事件が有名ですが、サブリース会社や不動産仲介会社、銀行等が個人投資家へ案件を紹介することが多いでしょう。このサブリースは、家賃保証等の契約条件の誤認を原因とするトラブルが多発し、社会問題化しています。勧誘の時の説明資料や実際の説明が後にトラブルになっていることは多いのです。 そのため、国交省はガイドラインで誇大広告の禁止についての具体例を挙げています。この具体例は、実際の問題に即したものであり、サブリースの問題点が非常に分かりや
楽待不動産投資新聞に記事を寄稿いたしました。 今回は、サブリース新法と言われる「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」での話題もあるサブリースについて執筆させて頂きました。 サブリースは、アパートオーナーにとっては非常に便利である反面、問題も含んだ契約です。 サブリースは、オーナーとサブリース会社に大きな利益相反があるのです。 オーナーにとって投資は大きなリスクを伴います。勧誘された場合には、本当にサブリース会社と組んで良いのか、一度立ち止まって冷静に考えてみるのも良いのではないでしょうか。 是非ご一読ください。 www.rakumachi.jp https://www.rakumachi.jp/news/column/270307
サブリース業社許さない こんにちは。 不動産と太陽光売却に向け動いている今日この頃です。 haryuku.hatenablog.com 実は、中古一棟物件はサブリース物件なのです。 物件価格:1億1700万円 銀行ローン:1億1700万円 だけではないんです!! 上記銀行ローンの他、更に1100万円のローンが必要だと、上記の契約終了後に業者に言われたのです。 しかも、わずか半年でサブリースは停止されたまま、3年半が経ちます。 その間、なんとか回っていたのですが、最近、大規模修繕が必要になったりと、ちょっとこれを続けるのは、厳しいなと。 この物件は、見積を依頼したところ、1億2000万円くらいではあったのですが、売出しても全く売れない状況です。 そこで、現在、やっていること(やろうとしていること)は以下になります。 ・ 値段を下げ、買い手を見つける 数千万円下げれば、買っていただけるお客さん
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2021年02月08日 物件紹介メール 高松市 築浅?サブリース物件 カテゴリ:物件紹介 おはようございます 昨日は、少し寝坊して(7:30起床)「朝ご飯」を食べてから 「メール」をチェックすると「香川県」の「不動産屋さん」から 「物件紹介メール」が届いてました(10年以上のお付き合いです) 今回の場所は「香川県高松市」と「不動産屋さん」の地元 もちろん許可を得てないので、詳しくは書けれませんが スペックとしては ・軽量鉄骨造スレート葺2階建て(平成14年築) ・土地面積は約100坪 ・1K×10戸 ・敷地内駐車場10台 ・販売価格¥70,000,000円 ・表面利回り(サブリース後)6.43% まぁ~こんな感じです たぶん頭金を3割くらい入れて、20年くらいの融資をして頂ければ 運営していけると思いますが、3割って¥21,000,000円 それに諸経費が7%掛るとしたら、プラス¥4,90
2021年01月25日 物件紹介メール 今度は山口県 大手サブリース案件 カテゴリ:物件紹介 おはようございます いや~・・・久しぶりに「物件紹介メール」が送られて来ました 今回は「香川県」の「不動産屋さん(販売の仲介がメイン)」で 気が付けば、なんと10年を超えるお付き合いをしてるんです (まぁ~「メール」のみのお付き合いで、会ったこと無いんですが) そんな「不動産屋さん」から「物件紹介メール」が届きました 場所は「山口県」で、かなり東の地区です(広島県に近い) そして「スペック」・・・ 許可を得て無いので詳しい事は書けませんが 土地 : ¥28,000,000円(871.59平方メートル) 建物(建築費) :¥134,200,000円(1LDK×15戸) イニシャルコスト:¥170,000,000円 借り上げ後利回り:5.80%(30年間サブリース) そんな感じかな 仮にです
2020年09月09日 今度は新築アパート案件 S県 大手サブリース カテゴリ:物件紹介 おはようございます 昨日も定時(17:15)に仕事が終わったので(暇でした) 速攻で帰宅して、いつものようにお風呂に入って(出てから) マイルームに上がって「PCメール」を確認すると・・・・ またまた「香川県高松市」に有る「不動産屋さん」からで 今度は「新築アパート案件」の「メール」が届いてました もちろん許可を得てないので、詳しく書けれませんが 基本スペック <土地> 地積:681.80㎡(206.24坪) <新築建物> 建築費:1憶5千万円オーバー 施工:大手 構造:鉄骨造3階建 ※償却年数:27年 延べ床面積:547.24㎡ 間取り:1LDK×15戸(居室面積:33.67㎡×3戸・36.96㎡×3戸・33.30×9戸) 毎年の減価償却費:約550万円/年 総事業費:ザっと2億円クラス そして「施
不動産のお仕事。 私がお手伝いをして 家を持ったお客様は、 全員しあわせであって欲しい。 でも、様々な事情で 買って、数年して、手放す事もある。 この女性もそのお一人で、 購入したものの、売ることになった。 私にとっては、 初めてのケース。 なかなか売れず、 心残りになっていた。 私がこの会社にいるのはあと2か月だ。 何とか、間に合って欲しい。 と、思っていたところ 「賃貸に出す。不動産屋さんを変える」 そんな連絡を頂いたのが数週間前の事で... ... 最初にお会いした時、 「実家に出戻ったが、父が家庭菜園で撒く農薬が体に合わず、 出ていく事になった」と言う。 紹介したのはマンションで 「ここの立地は、毎年のお祭りで、夜店が賑わうのが大好きなの」と 喜んで購入して頂いた。 しかし、 住んでみると 「カビくさくて、咳が出る」と言う。 行ってみても、カビのにおいはしなかったが... しばらく
えばた・よしあき/法政大学卒業後、住友生命保険に入社。その後、英スタンダードチャータード銀行にて最年少シニアマネージャーとして活躍。2009年、富裕層の資産運用・税務・財務管理を行う「アレース・ファミリーオフィス」を設立。アレース・ホールディングス株式会社、株式会社アレース・リアルエステート代表取締役、一般社団法人相続終活専門協会理事。著書に『金融資産一億円!インフレ時代の投資術 ―銀行・証券会社にたよらないお金持ちへの道』など。 DOL特別レポート 内外の政治や経済、産業、社会問題に及ぶ幅広いテーマを斬新な視点で分析する、取材レポートおよび識者・専門家による特別寄稿。 バックナンバー一覧 アパートなどを所有者から一括して借り上げて入居者に貸すサブリース会社をめぐるトラブルがいまだに絶えない。今回はトラブルに巻き込まれた2人の不動産所有者のケースをもとに、サブリース契約の3つのデメリットに
不動産会社などが、アパートを家主から一括して借り上げて、入居者にまた貸しする「サブリース契約」をめぐるトラブルが後を絶たないことから、国土交通省は、新たな法律で規制する不当な勧誘方法の具体例などをまとめたガイドラインを策定しました。 このため、サブリース契約を行う不動産会社などに対し、家主に対する不当な勧誘や誇大広告を禁止する新たな法律がことし12月に施行されます。 これを前に、国土交通省は規制の対象となる行為を具体的にまとめたガイドラインを策定しました。 ガイドラインでは、広告に「家賃保証」や「空室保証」といった文言を載せる場合は、家賃が減額されるケースの注意事項を分かりやすく記載すること、それに、家主が負担する維持費を著しく少なく見せないことを求めています。 また、契約期間や家賃、それに修繕費の扱いなどの重要事項は、書面での説明を義務づけ、契約までには1週間程度の十分な期間をおくことが
2020年6月にサブリースに関する不当な勧誘の禁止や重要事項の書面での説明義務を事業者に課す新法が成立しました。 このサブリースに関する新法が2020年12月15日より新たに施行されます。 実はこれまで、サブリース契約を直接的に規制する法律が無かったわけですが、2020年の6月に悪質業者排除に向けて新法が制定されたという流れです。 ※動画でも詳しく解説しております。 このブログでも散々「サブリースの問題点」については記載してきました。 サブリースとは? サブリースは投資用マンションをサブリース会社が借り上げて、それを実際の入居者に転貸する仕組みを言います。 サブリースは空室を避けられるメリットがありますが、それ以上にデメリットが多く基本的にお勧めできません。 サブリース新法の4つのポイント 「勧誘者」は誰なのか?を明確に サブリースを勧誘するのはサブリース業者だけではありません。 例えば、
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