近年、コンプライアンス（法令遵守）の重要性がますます高まっています。 経営陣がコンプライアンス意識をしっかりと持つことは当然ですが、それをいかに企業全体、従業員全員に浸透させていくかということが課題となります。 平成27年5月29日に改正された金融商品取引業等に関する内閣府令第70条の2第1項でも下記のように定められています。 法第35条の3の規定により金融商品取引業者等が整備しなければならない業務管理体制は、金融商品取引業等を適確に遂行するための社内規則等（社内規則その他これに準ずるものをいう。）を整備し、当該社内規則等を遵守するための従業員に対する研修その他の措置がとられていることとする。

不動産法務コンサルタントへの道信託受益権売買契約書等の作成から、金融商品取引法・コンプライアンス対応まで、不動産プレーヤーを全力でサポートします！ こんにちは。不動産法務コンサルタントの中沢です。 先日「震災と相続放棄」という記事を書きました。 これに関連して、被災者の相続放棄の判断期限を１１月末まで延長する民法の特例法が国会で成立しました。 特例の対象となるのは、岩手、宮城、福島の３県全域と青森、栃木、茨城、千葉、新潟、長野各県の一部に住所を置いていた相続人です。 震災で相続放棄の手続きができなかった被災者のため、昨年１２月１１日（震災の３か月前）以降に相続を知った人にも適用されます。 先日の記事で何らかの救済策が必要ではないかと書きましたが、このような特例法が成立して良かったと思います。 気を付けなければならないのは、被災地以外に住む相続人は対象外であるということです。 すなわち、たと

不動産法務コンサルタントへの道信託受益権売買契約書等の作成から、金融商品取引法・コンプライアンス対応まで、不動産プレーヤーを全力でサポートします！ こんにちは。不動産法務コンサルタントの中沢です。 つい先日のことですが、ホームページをご覧になってお問い合わせをしてくださった方がいらっしゃいました。 色々とお話を伺っている中で特に印象に残ったのは、 「以前●●社の方にとても親切に対応して頂いたことがあり、お宅（＝私のこと）のプロフィールを見たところ●●社出身ということだったので、電話させてもらいました」 というお客様の一言です。 ●●社のＯＢとして非常に嬉しかったと同時に、このことと全く逆のパターンがあることも想像することができました。 （逆のパターンの場合、ＯＢである私のところには問い合わせをして頂けないわけです。） 一口に●●社の従業員といっても、色々な方がいらっしゃいます。 しかし、お

不動産法務コンサルタントへの道信託受益権売買契約書等の作成から、金融商品取引法・コンプライアンス対応まで、不動産プレーヤーを全力でサポートします！ こんにちは。不動産法務コンサルタントの中沢です。 アパートやワンルームマンションを他人に貸せば、あとは何もしなくても安定した収入が得られるますよ、「不労所得」ですよ、と煽る不動産業者等もいますが、そんなことはありません。 不動産を保有していれば、固定資産税がかかりますし、また維持管理の費用もかかります。 さらに購入資金をローンで調達したのであれば、利払いと元本返済が必要となります。 これらの支払以上の収入がなければ、当然赤字となります。 これは当たり前ですよね。 では収入は何かといえば、テナント（入居者）から頂く賃料になるわけです。 購入時に既に満室で、永遠に退去も、家賃の滞納も、値下げ要求も絶対に起きないのであれば別ですが、そんなことはありえ

不動産法務コンサルタントへの道信託受益権売買契約書等の作成から、金融商品取引法・コンプライアンス対応まで、不動産プレーヤーを全力でサポートします！ こんにちは。不動産法務コンサルタントの中沢です。 オフィシャルサイトの代表ブログを更新しました。 →　罹災都市借地借家臨時処理法 自然災害によって、何の落ち度もない借地権者、借家人が権利を失ってしまうのは酷である、ということでこの罹災都市借地借家法が適用されることがあります。 住宅というのは生活の基盤であり、被災した借地権者、借家人の権利確保のために、この法律が一定の役割を果たすことは間違いないと思います。 その一方で、副作用というか、土地所有者等に過大な負担を強いているという批判もあります。 （特に借家人が「優先借地権」を取得すること等） 同法が制定されたのは昭和２１年で、現在とは全く異なる社会・経済状況の下で作られた法律です。 そのため時代

不動産法務コンサルタントへの道信託受益権売買契約書等の作成から、金融商品取引法・コンプライアンス対応まで、不動産プレーヤーを全力でサポートします！ こんにちは。不動産法務コンサルタントの中沢です。 昨日は久々の関西出張でした。 日帰りで打ち合わせ３件と物件実査２件をこなしたので、帰宅したときには２３時を回っていました。 さすがに少し疲れますね。 出張というのは移動時間が長いので、これを有効に活用しないと勿体ないです。 今回は行き・帰りともＮ７００系の新幹線だったので、ノートパソコンでセミナーのレジュメ作りに没頭していました。 （無線ＬＡＮでネット接続もできるみたいですが、あえてオフラインで作業をしていました。） 前職時代の出張の時は、本を読むか、あるいは爆睡しているかのどちらかでしたが、思いのほか快適に作業ができることは新たな発見でした。 もっとも、本当はビール飲みながら車窓の景色を楽しむ

不動産法務コンサルタントへの道信託受益権売買契約書等の作成から、金融商品取引法・コンプライアンス対応まで、不動産プレーヤーを全力でサポートします！ こんにちは。不動産法務コンサルタントの中沢です。 今から１２年前、外資系投資ファンドに転職しました。 不良債権絡みの不動産売却を担当することになり、北海道から沖縄まで全国各地の物件を売り歩きました。 色々な思い出がありますが、中でも最初に担当した関西エリアには強い思い入れがあります。 毎週のように大阪に出張し、地元の不動産プレーヤーの方々や弁護士との打ち合わせや交渉を繰り返したものです。 時には激しく議論をぶつけ合い、時にはともに喜びを分かち合い、そんな日々がまるで昨日のことのように思い出されます。 今の自分があるのは、関西の不動産プレーヤーの皆さんとの真剣勝負の日々のおかげだと思っています。 そんな思い出の地である大阪で、セミナー講師をさせて

不動産法務コンサルタントへの道信託受益権売買契約書等の作成から、金融商品取引法・コンプライアンス対応まで、不動産プレーヤーを全力でサポートします！ こんにちは。不動産法務コンサルタントの中沢です。 「約束をしたら守らなければならない」ということは、子供も含め、誰もが知っていることですよね。 しかし、世の中では約束を巡るトラブルが後を絶ちません。 -　そんな約束はしていない -　約束した内容が違う -　約束したかもしれないが、守るつもりはない Promises are like pie-crust, made to be broken.（約束は破られるためにある）のほうが世の中の真実なのかもしれません。 約束を破った相手方を「詐欺」だ「ペテン」だと詰るのは簡単ですが、そんなことを言っても後の祭りになるだけです。 約束を交わす際には、以下のようなことに気をつけたいものです。 -　約束を書面にす

不動産法務コンサルタントへの道信託受益権売買契約書等の作成から、金融商品取引法・コンプライアンス対応まで、不動産プレーヤーを全力でサポートします！ こんにちは。不動産法務コンサルタントの中沢です。 先週土曜日は、こちらの集まりに行ってきました。 →　グルっぽ「２００９年度行政書士試験合格者の会」 ※アメブロユーザー限定です。 たまに自分が行政書士であることを忘れている（←おいおい）私ですが、同じ日に試験を受けて合格したという共通項を持つ人たちにお会いすることは、楽しくもあり、刺激にもなります。 皆さんの話を伺っていると、ひとくちに行政書士といっても取り組まれている分野がまちまちで、行政書士というのは幅が広く、かつ奥行も深い業態だなと感じます。 その意味では、私のような切り口で展開する人がいてもよいのかなと、少しだけ自信を持つことができました。 今回の集まり（オフ会）は、私が幹事を務めさせて

不動産法務コンサルタントへの道信託受益権売買契約書等の作成から、金融商品取引法・コンプライアンス対応まで、不動産プレーヤーを全力でサポートします！ こんにちは。不動産法務コンサルタントの中沢です。 「金曜日までにお返事します」 「今週中に結論を出します」 ビジネスシーンではそういう話が少なくありません。 別に木曜日でも、あるいは週明け月曜日でも大して変わらないのに、どういうわけか金曜日を期限にする傾向があるような気がします。 物事に決着をつけてから週末を迎えたい、という心理が働くのでしょうか。 しかし、受け取る立場からすると、ハッピーな内容であればよいのですが、そうではない話を金曜日の夕方に聞くのは嬉しくないですよね（笑）。 今日はあるプロジェクトの締切日になっています。 どのような結果となるのか予想が立てにくいものであるため、期待と不安が入り混じった気分です。 では、行ってまいります。

不動産法務コンサルタントへの道信託受益権売買契約書等の作成から、金融商品取引法・コンプライアンス対応まで、不動産プレーヤーを全力でサポートします！ こんにちは。不動産法務コンサルタントの中沢です。 当たり前の話ですが、この世に「確実に儲かる」投資というものは存在しません。 （もしそのように謳っているものがあれば、詐欺の可能性が高いのでご注意ください。） 百発百中利益が得られるなら皆やるでしょうし、間違いなく損をするのであれば誰もやらないでしょう。 利益となるか損失となるかの不確実性、これが「リスク」です。 リスクをコントロールすることによって、トータルの利益を高めようというのが「リスクマネジメント」の考え方です。 不動産投資を行う際にも、このリスクマネジメントの考え方が重要になります。 このたび、新進気鋭の不動産投資コンサルタントの須長大城氏、保険エキスパートの渡邉雅弘氏とともに、「大家さ