キャップレート推計の精度向上に関する一考察|レポート・コラム【株式会社三井住友トラスト基礎研究所】

要約・概要 投資用不動産への投資判断においては、取引キャップレートを用いたキャップレート推計モデルが広く活用されているものと思われる。キャップレート推計モデルとしては線形回帰が用いられていることが多いが、目的変数であるキャップレートと説明変数（特徴量）である価格形成要因は必ずしも直線的な関係に従うとは限らない。築年数の経過による経年劣化や最寄り駅までの距離など、キャップレートと非線形の関係にあると推測される要因がいくつも存在する。 そこで、本稿ではキャップレートを目的変数とし、価格形成要因の特徴を抽出した合成変数を説明変数（特徴量）とする単回帰モデルを作成し、当該単回帰モデルを多項式に拡張することで目的変数と説明変数（特徴量）における非線形な関係を表現した。これにRidge回帰・Lasso回帰を適用して過学習を抑制することで、フィッティングの精度向上が図れることを確認した。 本稿では、分析