「ストロー効果」は都市伝説？ 新幹線開通で地方都市は本当に衰退するのか｜楽待不動産投資新聞
「ストロー効果」とは、一般的に、新幹線や高速道路が開通すると地方都市が衰退してしまう現象と見られている。新幹線が開通すると嬉しい。その反面、大都市に向かって人流や経済活動が吸い取られていくと懸念されるという。 しかし、ここではあえて断言しよう。「ストロー効果」は都市伝説、まやかしである。マスコミが流布した誤った考え方だ。 新幹線が開業する、高速道路が開通する、長大な山岳トンネルや橋が架かる…すると経済活性化に期待する声が高まる。ただ、それだけでは報道としてバランスが取れないものだから、マスコミは懸念点を取り上げたくなるのだろう。 だが本当にストロー効果はあるのだろうか。あるというなら、実際に吸い取られて衰退した自治体を挙げてもらいたいものだが、筆者の知る限り、そんな自治体はない。むしろ景気の良いニュースのほうが多いのが実態ではないだろうか。 今回の記事では、年齢＝鉄道趣味歴の筆者がなぜこの
「あえて変形地を選んで買う」、アパグループの高収益のウラにある成功哲学｜楽待不動産投資新聞
不動産投資で参考にするべきは、超高収益な企業の「哲学」なのかもしれない。長らく成長を続けている企業には、秘訣がある。その原理原則を知ることは、個人投資家の成功の助けになるはずだ。 今回、紹介するのはアパホテルを運営するアパグループ。あのド派手な広告で知られる、日本最大のホテルチェーンだ。 アパホテルを分析すると、ホテル企業というよりも、超高収益な不動産投資企業であることがわかる。 そのノウハウには、個人の不動産投資家も学べる成功法則が詰まっているはずだ。 営業利益率30％の秘密 アパを語る上で欠かせないのが、その収益力の高さだ。 2023年11月期の売上高は1912億円、営業利益は566億円で、営業利益率は30％となっている。 一般的なホテルの営業利益率が10％程度であることを考慮すると、いかにアパが高収益であるかがわかるだろう。 なぜ、これほど高い利益率となっているのか。 その秘密は、他
足立区「六町駅」前に新ランドマーク誕生へ、複合商業施設の建設で人口増加なるか｜楽待不動産投資新聞
2005年8月に開業した首都圏新都市鉄道つくばエクスプレス線の六町駅。その周辺では長年、約69ヘクタールに及ぶ土地区画整理事業が実施されてきた。 特に注目すべきは、2026年度中の完成を目指している複合商業施設だろう。 単身世帯からファミリー世帯、老若男女問わず楽しめる施設の開業により、今後より多くの人が行き交うエリアになることが期待されている。 今回は、足立区にある六町駅前の開発計画の概要や最新情報を紹介する。 足立区にある六町駅の特徴とは 東京都足立区にある六町駅は、秋葉原まで約10分、北千住まで約15分の距離にある。2012年以降は、通勤快速が停車するようになった。 さらに、2020年からは区間快速の停車駅となったことで利便性が向上し、平均乗車人員は年々増加傾向にある。 六町駅の1日平均乗車人員は、開業年度の2005年が5200人ほどだったのに対し、2010年には1万人を超えるほどに
JR武蔵野線「新駅」構想は幻だった？ さいたま市の「交通空白地帯」住民が熱望する巨大事業の行方｜楽待不動産投資新聞
さいたま市のJR武蔵野線の南浦和駅と東浦和駅の間に、新駅構想があるのをご存じでしょうか？ この辺りは「交通空白地帯」といわれ、新駅設置については長らく地元の要望があるとのことです。エリアの名前をとって、この記事では「明花新駅（仮称）」としておきます。 新駅構想があるとは、どんなエリアなのでしょうか？ そして新駅の実現可能性は現時点でどれくらいあるのでしょうか？ 不動産鑑定士である筆者が現地に足を運んだ感想を述べていきたいと思います。 まず、「明花」ってどこ? 全国を不動産鑑定で飛び回っている筆者は、かなり色々な地名を知っている方と言ってよいでしょう。 そんな筆者ですが、明花なる地名は存じ上げませんでした。そもそも「めいはな」と言うのかと思っていましたが、「みょうばな」らしいです。 東京23区内の私鉄の駅などは、800メートルおきくらいに1駅あるのはザラですから、その目線に合わせて考えればこ
急増する「カフェ付き公園」、背後にある自治体の「ウラ事情」｜楽待不動産投資新聞
新宿中央公園の入り口。左手の奥には、Park-PFIによって誕生したカフェとレストランの建物が見える（筆者撮影） 私たちが暮らす都市空間には、多くの公共施設が存在する。数多い公共施設の中でも、もっとも私たちに身近で、当たり前のように利用しているのが都市公園だ。 都市公園という言葉は一般的に使用される機会は少なく、東京23区なら都立○○公園、○○区立公園といった名称で表現されることが多い。 物件探しの際にも、公園が多い街や近くにあることはセールスポイントとなるだろう。他方、公園とはどんな存在なのか？ を深く知る機会は少ない。 今、実は公園を取り巻く環境は大きく変動している。 というのも、2017年に公園を活性化させるという名目で都市公園法が改正。 これにより各地の都市公園にPark-PFI（公募設置者管理制度）が導入できるようになり、公園内に全国チェーンのカフェやレストランの出店が加速してい
ドヤ街「横浜・寿町」はどう変わった？ 現地からレポート｜楽待不動産投資新聞
久しぶりに横浜のドヤ街、寿町に向かう。 ドヤ街とは、労働者のための宿（ドヤ、簡易宿泊施設）が並ぶ街のことだ。 東京のドヤ街山谷や、大阪のドヤ街西成(釜ヶ崎)はいわば愛称だが、寿町は実際の地名だ。正確には寿町の隣にある、松影町にも簡易宿泊施設は多く建っている。両方を合わせて、寿町と呼んでいる感じだ。 多くのドヤ街は繁華街にあるが、特に寿町も例にもれず横浜の名所である、山下公園、横浜スタジアム、中華街、港の見える丘公園などのほど近くにある。 最寄り駅は石川町駅で、駅から歩いてすぐなのだが、高速道路と中村川で寸断されていてなぜか毎回道に迷ってしまう。隔離されているわけではないのに、どこか隔離されているような雰囲気がある。 横浜はオシャレな街並みが多いのだが、寿町はそうでもない。寿町の簡易宿泊施設は比較的大きなビルが多く、ズラリと並んでいる。ただ素敵なビルの街並み……という雰囲気にはなっていない。
相鉄・JR直通線、新駅よりも「二俣川」に注目する理由｜楽待不動産投資新聞
11月30日、相鉄（相模鉄道）とJR線が直通運転をスタートし、神奈川県と東京都を結ぶ新たな鉄道路線が開業する。横浜市内から新宿など都心部へのアクセス性が向上することになりそうだ。直通運転開始に伴い新駅も誕生するが、新駅周辺を含め、沿線エリアはどのような場所なのだろうか。周辺の賑わいや商業施設の有無、住宅街の様子などから、これらエリアの中でも特に注目すべきまちを、まち探訪家の鳴海侑さんに探ってもらった。 相鉄・JR直通線の全容 まず、11月30日から運行される「相鉄・JR直通線」がどのようなものなのか、そこから説明していきたいと思います。 相鉄・JR直通線とは、相鉄の西谷駅から、新設される「羽沢横浜国大駅」までの2.1キロメートルの区間のこと。開業により相鉄とJRの線路がつながり、直通電車が運行できるようになります。 相鉄方の直通電車の起点は、神奈川県中央部にある海老名駅（海老名市）です。そ
コリアンタウン「新大久保」にネパール人が増えた理由｜楽待不動産投資新聞
人口減少が続き、将来の労働力不足が既定路線となる中、日本における在留外国人の重要度も高まりつつある。外国人を入居者として「受け入れる側」である投資家も、彼らのことを理解しておくに越したことはない。 本連載では、フリーライターとして活動する傍ら、外国人不動産アドバイザーとして100人以上の外国人の内見に立ち会ってきた佐野真広氏が、日本で暮らす外国人の実態をレポートする。今回は東京都新宿区・新大久保エリアを取り上げる。 「ロッテ」の進出で生まれたコリアンタウン 新大久保と言えば真っ先に思い浮かぶのが「コリアンタウン」のイメージだろう。現在、大小合わせ300以上の韓国料理・雑貨店がひしめくこの街。誕生は第二次世界大戦後にまで遡る。 この街がコリアンタウン化した最も大きな要因の1つは、韓国企業である「ロッテ」の進出だ。1950年、同社は新大久保駅から北東に徒歩3分程の場所にチューインガム製造工場を
中央線沿線っぽさが魅力、「野方」への投資はアリか｜楽待不動産投資新聞
東京の「住みたいまち」として根強い人気を誇る中央線沿線エリア。吉祥寺や中野などはその筆頭だが、そこから少し北にいくと、中央線沿線の雰囲気が感じられつつ家賃も安いという、ちょっとした穴場エリアがあるのだとか。今回はその中でも下町的な雰囲気が漂う独特なまち、中野区の「野方（のがた）」をピックアップして紹介する。 北と南で異なる趣 野方駅は、「高田馬場駅」から西武新宿線各駅停車で約10分、新宿・歌舞伎町にほど近い「西武新宿駅」から約15分という立地です。高田馬場にはJR山手線と東京メトロ東西線も通っていますので、これらに乗り換えれば野方から池袋まで約20分、渋谷まで約30分、大手町へも約30分。意外にも利便性の高い場所にあることが分かります。
大阪に2新駅開業、期待できない駅と化ける駅｜楽待不動産投資新聞
不動産業界には、株の世界同様、様々な出来事に対して「この材料で相場が上がるのでは？」と期待する人が多い。東京オリンピックなども材料となる。オリンピックのような大きなイベントは滅多にあるわけではないが、もう少し身近なことで、わかりやすく相場が上がる出来事がある。新線・新駅の開業だ。 既存の路線での新駅開業は、地域が変わる大きなきっかけとなる場合が多い。新駅は、当然に駅間距離が長い区間、すなわち「駅から遠いエリア」に設置される。そして、新駅が開業すると賃料相場が安い「駅から遠いエリア」から、ある日突然に「駅近エリア」となる。不動産市況も動くというわけだ。 大阪で新駅が2駅開業、しかし… そんな景気のいい話がこの3月に大阪府下で複数ある。2018年3月17日にJR西日本が2つの駅を開業させた。一つは茨木市内の「JR総持寺（そうじじ）」駅、もう一つは「衣摺加美北（きずりかみきた）」駅だ。
売れっ子でも30年3000万の融資は厳しい？ 元銀行員に、芸能人の審査基準を直撃｜楽待不動産投資新聞
私たちが銀行でローンを組む際、さまざまな審査が行われ、「ローンの金額と返済期間」が決まる。もちろんその審査では、ローンを組む人の「職業」をはじめとする属性が重要な審査項目となるだろう。 お笑い芸人や俳優、ミュージシャンといった「芸能人」の場合、この職業に関する審査が非常に細かいと言われる。芸能人が、ローン審査で苦労したエピソードを話すことも少なくない。 とはいえ、華やかで高給取りのイメージもある芸能人。では、芸能人がローンを組む場合、銀行はどんな対応をするのだろうか。元大手信用金庫の融資担当で、現在は企業コンサルティングなどを行う小泉昌克さんに聞いた。 芸能人がフリーターレベルに低評価される理由 銀行がローンを組む場合、さまざまな職業の中で「芸能人」に対する評価は「非常に低い」という。ここでいう「評価」とは、ローンを組んでもらいやすいかどうか。小泉氏がその理由を説明する。 「芸能人は、銀行
「近くにあると住みたくない」施設、3位ラブホテル、2位お墓。では1位は？｜楽待不動産投資新聞
物件選びで重要なことのひとつは、ズバリ立地。駅までの距離や都心までのアクセスの良さももちろんだが、それらのプラス要素が揃っていたとしても「アレが近くにある限り住みたくない！」という施設がある人も多いはずだ。 そこで、20～30代の男女30人に「近隣にあると住みたくない」と思う施設について聞いてみた。調査の中であがってきた施設、上位5位をランキング形式で発表する。 第5位 パチンコ屋 「音がガチャガチャとうるさいイメージがあるので。あと、ガラが悪そうな人が集まりそうだから」（24歳・女性） 「朝から人が行列しているので、通勤の邪魔になりそう」（27歳・女性） 女性からはパチンコ屋によって治安が悪化するのではと心配する声が多かった。 また、なかには「学生時代にハマって借金を作ったことがあります。パチンコ屋が家のそばにあったら、仕事に行かずに毎日のように通ってしまうんじゃないかと怖い」（34歳・
2015年3月、上野東京ライン開通 その効果で地価が上がりそうな地域とは｜楽待不動産投資新聞
2015年3月、東京近郊の交通網が大きく変わる。長らく上野駅止まりで東京駅方面への直通列車がなかった、高崎線、宇都宮線、常磐線の3路線が東京駅まで乗り入れし、「上野東京ライン」として開通するのだ。北関東から東京駅方面へのアクセスがグッと楽になると言われている。 上野東京ラインの目的とは そもそも上野東京ラインは、山手線・京浜東北線の上野―東京間の混雑を解消するための目的で建設された。 上野駅は東北・常磐方面へのターミナル駅であり、高崎線、宇都宮線、常磐線の列車が上野駅止まりで設定されている。東北新幹線の開業以前は東京駅方面への列車も設定されていたが、東北新幹線が東京駅に乗り入れたことでスペースが無くなり、東北・常磐方面から東京駅への乗り入れはなくなってしまったのである。 この結果、上野駅―東京駅間の移動手段は山手線か京浜東北線に限られてしまい、朝のラッシュの混雑率は200％超えになっていた
2015年3月、上野東京ライン開通 その効果で地価が上がりそうな地域とは｜楽待不動産投資新聞
2015年3月、東京近郊の交通網が大きく変わる。長らく上野駅止まりで東京駅方面への直通列車がなかった、高崎線、宇都宮線、常磐線の3路線が東京駅まで乗り入れし、「上野東京ライン」として開通するのだ。北関東から東京駅方面へのアクセスがグッと楽になると言われている。 上野東京ラインの目的とは そもそも上野東京ラインは、山手線・京浜東北線の上野―東京間の混雑を解消するための目的で建設された。 上野駅は東北・常磐方面へのターミナル駅であり、高崎線、宇都宮線、常磐線の列車が上野駅止まりで設定されている。東北新幹線の開業以前は東京駅方面への列車も設定されていたが、東北新幹線が東京駅に乗り入れたことでスペースが無くなり、東北・常磐方面から東京駅への乗り入れはなくなってしまったのである。 この結果、上野駅―東京駅間の移動手段は山手線か京浜東北線に限られてしまい、朝のラッシュの混雑率は200％超えになっていた
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