3月5日（土）に中学時代の同級生が経営している花とカフェ「ラムズイヤー」でFP相談会を開催しました。 その日は、そのお店の店舗内装を手掛けたリフォーム会社さんのリフォーム相談会が店舗内で実施されるとのことだったので、「お金の話になったらお役立ちできるかも…」と思いついたのがきっけけ。結局は、ほとんど休みなしで対応させていただき、質も量もいい経験になりました。 私がそこでお客様に一番伝えたかったことは、「借り換えローンでリフォーム資金も調達できる」ということです。 もちろん、手元の現金で賄えれば大いに結構ですが、様々な事情がありますから「手元のお金は減らしたくない」ということもあるでしょう。そこで、真っ先に思い浮かぶのはリフォームローンですが、リフォームローンの金利は住宅ローンより高いケースがほとんど。返済年数も10年程度が最長なので、住宅ローンとリフォームローンのダブル返済は家計がキツくな

先週髪を切りにいったときに「女性自身12月22日号」が置いてあり、表紙に 65歳までに2千万円貯める！ と書いてあったので手に取りました。実際の記事では、冒頭に ファイナンシャルプランナーとスラム組んで「節約スクール」に挑戦！ と記載され、とりあえずFP資格を保有している横山光昭さんの会社の「家計相談サービス」を利用したというケースが紹介されていました。ここで登場するのは、46歳女性のAさん。都内の賃貸アパートで77歳のお母様と二人暮らし。月給は手取りで21万円、年収は300万円。ご自身の貯蓄が100万円。お父様のご遺産が約500万円あるが、この貯蓄を取り崩しているということだそうです。 読み進めてみると、すぐに違和感が。 「私は積立タイプの終身保険に入っていて、毎月2万5千円を保険料に支払っていたんです。これを、積立をやめて、掛け捨て型の医療保険を死亡保険に替えました。これで、月に1万5

では、前回の続きを書いてみます。 タイトルのような「変動金利を固定金利に変えようと思ってもその時には固定金利は既に上昇してしまっているので、今のうちに（金利の低いうちに）固定金利に変えましょう」という助言は至るところで見てきました。しかし、実態として変動金利が上がっていないどころか、固定金利の指標である長期金利が下がっています（それに連動して固定金利も低下傾向です）。つまり、慌てて固定に変更しない方がよかったともいえるので、それを具体的に数字で確認します。 拙著「住宅ローンの教科書」では、週刊ダイヤモンド2013年2月2日号におけるFP深田晶恵さんの 変動金利があがるころには、固定金利はすでにかなり高くなっている可能性が高い というコメントを元に、「2012年に借り入れをして、1年後の2013年に固定に変えたら、さらに1年後の2014年はどうなったか」に触れいています。固定に変更した場合、

あけましておめでとうございます。今年もよろしくお願いいたします。 お正月はなにもすることがなかったのでゆっくりしていますが、昨日、以下の記事を読んだのでグラフを作りました。FP深田晶恵さんの住宅ローンに関する助言は、2016年になっても相変わらずです。 あなたの金融知識　10問のクイズでチェック Q9の答えは②で合っていますが、その後の解説は不適切です（以下参照）。 ファイナンシャルプランナーの深田晶恵氏は「乗り換えようと思う時期はすでに固定金利が上がっていることが多い。低金利のうちに固定金利の比率を高めておいた方がいい」と話す。 どこが不適切かより詳しくご理解いただきたく、グラフを2つ作りました。 まず、一つめ。2002年より、いざなみ景気の影響を受け長期金利が上昇し、ゼロ金利解除で変動金利も上昇しましたが、サブプライムローン⇒リーマンショックの流れで金利は低下しました。つまり、金利は「

たまたま見かけた記事ですが… 退職金はどうするのが得？ 毎月分配型投資信託vs銀行預金 最後の応用問題というのに引っかかりました Q．車を買い替えることにした。住宅の頭金用に積み立てている定期預金を解約すれば全額現金で買えるが、マイホームの夢が遠ざかる。そこで定期預金には手を付けず、オートローンを組んで車を買った。この行動は損か得か。 A. 損。定期預金の金利よりオートローンで支払う金利のほうが高い。 つまり、「車はローンの利用ではなく現金で買うべきだ」という主張ですが、この記事には欠落しているものがあります。それはなんでしょうか？答えは 住宅ローンの支払利息 です。記事の通りに車を現金で購入した場合、オートローンでの利息負担は発生しませんが、その代わりに住宅ローンの借入額が増え、その分の利息負担が生じます。「住宅の頭金」という言葉が出てくるのですから、そこまで考えるべきです。 車の購入費

以下の記事について考えてみます。 保証料ゼロの住宅ローン 下図を見たところ、精度が低いという印象を受けました（画像はスクリーンショット）。 A銀行の手数料ですが、いわゆる一般的な金融機関を指していると思われます。一般的に事務手数料は32,400円程度とソニー銀行と同程度ですが保証料が掛かります。しかし、保証料は期間が短いと少なくなるので65万円も掛かりません。参考までに、とある都市銀行のシミュレーション画面を以下に記します。 固定金利手数料、印紙代、登録免許税、司法書士の費用はここでは考慮不要ですから、保証料が約36万円。事務手数料を合計すると40万円弱になります。つまり、記事よりも約25万円負担が少なくて済みます。 ちなみに65万円程度になるのは35年返済の場合です↓ で、本題です（前フリ長い…）。以下の一節が気になりました（画像はスクリーンショット）。 一般には借入額が大きくなると、手

先日、以下のようなことを書きました。 ボーナスがアテにならないのに金利が上がる！？ そして、今日は以下2つのニュース記事が目に留まりました。 冬のボーナス過去最高＝3年連続増―経団連調べ 追加緩和見送り＝展望リポート公表へ―日銀 これから導き出される結論は、 変動金利は上がらないけれども、ボーナスが増えた です。しかも、日銀は物価上昇率2%の達成時期を先送りする可能性があるとのこと。つまり、金融緩和が延長されるのですから、変動金利の上昇も先送りされると考えることができます。ボーナスが増えた企業がある一方で、変動金利は現状維持の期間が延長されそうです。 昔を思い出したら、こんな記事も出てきました。以下は2011年1月11日に書いています。 変動金利は危険を疑え 同じことが書いてあります。 「変動金利で借入しているなら、金利の情報をこまめにチェックして」などと住宅ローン指南をしているFP達は、

保険は掛け捨てか積立型かという論争はなくならないのですが、最近は「低金利の今は保険では貯蓄性が低いので、掛け捨てにした方がいい」という論調の方が多いと思います。とはいえ、以下の記事などはレベルが低すぎて話になりません。 実は一番損する保険「掛け捨てではない保険」の問題点 定期保険と養老保険の単純比較で結論を出すなど安易というか雑というか、こんなので達人を名乗っては、本当の達人に大変失礼です。 一方、私がご協力させていただいた、日経トレンディ10月号の「どっちがトクする、お金の○と×」という特集では「リスクを取った運用をするのであれば別だが、確実に貯めたい貯蓄なら積立型の保険が有利」と結論づけています。詳細はそちらをご覧いただくとして、そこからもう少し発展させた設計を考えてみたいと思います。 現実の保険設計では以下のような積立型と掛け捨て型の組み合わせもあり（終身保険プランと称します）、過去

生命保険文化センターから3年毎に実施されている 平成27年度　生命保険に関する全国実態調査（速報版） がリリースされました。興味深かった点をご紹介しますが、まずは加入チャネルです（調査資料を著者がリライト）。 「保険代理店」が伸びています。これは街で多くの保険ショップを見るようになったことから、肌で感じている部分ではないでしょうか。正直にいうと、私はこのチャネルがここまで急激に伸びるとは思っていませんでした。では、減っているのはなんでしょうか？ 通信販売 です。この通信販売は「インターネット経由」と「テレビ・新聞・雑誌経由」の合計です。それぞれがどのように変化しているかを以下に記します。 【平成24年】 ・インターネット（4.5%） ・テレビ・新聞・雑誌（4.3%） 【平成27年】 ・インターネット（2.2%） ・テレビ・新聞・雑誌（3.4%） インターネット加入が半減しています。 資料に

私は外資系の生命保険会社後、住宅展示場などでの実績、経験を重ねるにつれ、 「低金利期は長期固定金利型ローンで借りるのが鉄則。変動金利や短期固定金利は危険！」って本当か！？ という疑念を抱くようになりました。 2007年5月、縁あって「住宅ローンの（秘）新常識　～長期固定に繰り上げ返済はトクしない」という本を出させていただき、その問題点等について指摘しました。力及ばずその後も当時の論調は続いていますが、私の主張が正しかったことは事実が証明しています。 本来、消費者を安心させ、資産を増やしてもらうために存在しているファイナンシャルプランナーが不安を煽り、損までさせてきたということです。 そういったファイナンシャルプランナー達は、景気回復が見込めず金利が上がらない今、別の手段で消費者の不安を煽り始めました。 老後破綻 です。老後が不安になれば、住宅購入に迷いも出るでしょう。老後の貯蓄をするから子

2年振りに青森市で仕事をしてきました。 青森県というのは住宅ローン市場が独特で、ローカルルールがあります。久し振りにお邪魔してビックリ。青森県では 40年返済 が可能です。青森県というと青森銀行さんとみちのく銀行さんという二行がパッと思いつきますが、どちらでも採用されています（ろうきんも可）。40年返済といっても、最終償還年齢は「80歳未満」と従来と変わらないので、39歳以下の方が40年返済をご利用できます。 「定年までにローンを払い終えなければいけない」という呪縛に苛まれている同業者が多くいますが、私は「早く終えることは大いに結構ですが、そうしなければいけないということではないし、定年後にローンの支払いがあってはいけないなら、定年後も家賃の支払いが必須な賃貸派の方達の心配をするべき」と思っているので、お客様に自由に決めていただければいいと思っています。まぁ、現実的には早くに終えている方が

前回の続編です。「更新」というしくみについて考えてみたいと思います。 ライフネット生命の出口会長は、 最初の10年は3,000万円の定期死亡保険を買って40才の更新時点で2,000万円の定期死亡保険に逓減する方が現実の教育費のニーズに合うと思いませんか といっています（以下グラフの緑のラインに合うように保険設計をする）。 では、同じ保険金額を別の方法で調達した場合はどうなるでしょうか。別の方法といっても難しくありません。【1,000万円・10年】と【2,000万円・30年】を組み合わせるだけです。 それぞれの概要を図にして、保険料の推移をグラフにしてみました。図の中の数字は月払保険料です。 【更新パターン】 【組み合わせパターン】 【月払保険料推移】 （縦軸：円／横軸：歳） 【保険料累計推移】 （縦軸：円／横軸：歳） こやってみると、更新パターンの50代が気になりますが、これこそが更新です

以前、不動産コンサルタントの長嶋修さんという方の記事について取り上げました。 変動金利に関するダメ記事 2 一向に進歩がなく、変動金利に関してまたもや不適切と思われる記述がありましたので取り上げます。 日本でも進行　住宅ローンの「マイナス金利」 どこかといえばまずは以下の一文です。 例えば金利が２％上がったらどうなるだろうか？ この手の記事で致命的なのは「2%なったらどうなるかで終わらせてしまい、「2%になるということはどういうことか？その可能性は？」ということが欠落している点です。 何度でも繰り返します。 ・変動金利は日銀の金融政策（無担保コールレート・オーバーナイト物の誘導値）に影響を受けます ・無担保コールレート・オーバーナイト物の誘導値のゼロ金利政策後の推移は 0%→0.25%→0.5%→0.3%→0.1%→0.1%～0% となっていて、短期間で2%もの変動をさせたことはありません

“ちきりん”という知ったかぶりブロガーが、以前住宅ローンについてトンチンカンなコメントをしていたので、指摘したことがあります。先日、介護について適当なことをツイートした結果、現役のケアマネージャーさんに論破されるという事態がありました。そこで、介護について少し書いてみたいと思います（私的な話です）。 ちきりん9年前の自ブログ記事を紹介、現役ケアマネさんに反論される 私は父が2010年3月に寝たきりになり、その年の6月から約3ヶ月間、自宅介護をしていました。そのとき「胃瘻」というのを経験しました。胃瘻についてもあれこれいわれますが、我が家にとってはそれが最善の選択（というより、それ以外の選択肢がなかった）でした。私は胃瘻を選んだことに一切の後悔はありませんし、父には申し訳ありませんがいい経験だったと思っています。 母が2013年末から2014年は一年中、骨粗鬆症と肝機能障害による入退院を繰り

私は金融機関での研修をさせていただくようになって今年で8年目になります。お陰様で今年は過去最多数の研修をする予定になっていますが、昨年から徐々に増えているのが、金融機関以外、保険会社、日本FP協会、宅建協会といった住宅ローンに関係するプロからの研修依頼です。 日々、関連業務に従事されていらっしゃるので知識（インプット）はOK。しかし、現場は一般論では解決しないケースもありますし、なにより「もっともっとお役立ちしたい」という想いを持っていらっしゃり、せっかく蓄えた知識をお客様に上手に伝える方法（アウトプット）に関して日々ご苦労されていらっしゃいます。そこで、私が住宅展示場で実施している相談会や日頃の個人相談業務で行っている接客方法をご紹介させていたいています。これが、ありがたいことに好評です。 前半は「初めての住宅購入なので、住宅ローンのことをまったく知りません。基本的なことを教えてください

前回書きました「国債が暴落したら変動金利は破綻」という一文について、実例がありました。 15年を揺るがす「国債バブル崩壊」の足音（澤上篤人） 早い話、住宅ローンを変動金利で設定している人たちは、毎月のローン返済額が急増して返済に大慌てとなる。住宅ローン破綻も続出しよう。 いつもの繰り返しです。国債の利回りと変動金利には直接の関係はありません。変動金利は日銀の金融政策の影響を受けます。澤上さんは今年中に日銀が2%、3%の利上げをするとでも思っているのでしょうか。その根拠はどこにあるのでしょうか。 そして、仮にその通りに金利が上がったとしても、返済額上昇に直結していません。返済額は5年間一定、5年毎の見直しの際、従前の返済額の1.25倍が上限です。 細かい話ですが、多くの変動金利の次回金利見直しは4月1日。その金利を7月から12月の返済で使います。4月1日まで日銀金融政策決定会合は3月15日、

2月26日は、宅建協会豊田支部さんの研修会で住宅ローンの接客についてお話をさせていただきました。月末の平日夜だというのに、多数の方にご参加いただきありがとうございました。 最近は保険会社の勉強会や日本FP協会主催の継続教育研修など、一般消費者の皆さんに向けてではなく、住宅ローンに関連する業務に従事されている方達に向けてお話をさせていただく機会が増えています。 皆さん知識はお持ちですが、それをどうやって目の前のお客様に伝えるかという点に試行錯誤されていらっしゃいます（もちろん私もです）。研修では、私が接客で使用している資料を見ていただいたり、ローン電卓の使い方やアプリの紹介などをさせていますが、現場仕事をされていらっしゃる方ばかりなので非常にウケがいいです。 私は接客において「数字と根拠」を見ていただくことを重視しています。巷で拝見するFPの「変動金利は危険です」「老後にローンが残ったら大変

以前より当ブログでは変動金利に関して指摘をしてきましたが、今一度、肝心な部分をまとめておきたいと思います。以下のような記事に共通していることです。 安倍政権の金融緩和　住宅ローン金利上昇で痛手くらうことも 安倍政権の狙い通り＋3％の経済成長をすると、金利も3％程度まで上がることもありえます。すると住宅ローンを変動で借りている家庭は、返済額がハネ上がって大変なことになります。 増税より怖い金利上昇　住宅購入「駆け込む」前に 物価と金利は密接な関係にあり、原則として物価が上昇すれば金利は上昇します。つまり、物価が２年以内に２％上昇すれば、タイムラグがあるとしても金利も少なくとも２％上昇するということを意味しているのです。 繰り上げ返済があだに…住宅ローンが引き起こす老後破産 アベノミクスがこのまま成功し、景気が回復すると、インフレ目標の2％が達成され、3～4％の金利上昇もありえます。 要は、「

自称保険コンサルタントの後田亨さんという似非専門家がメディアでもてはやされるようになり「保険はギャンブル」という感じの論調を散見するようになりました。最近目にする機会の増えた「ガンは放っておけ（治療は不要）」という近藤医師などのような後田さんと似た論調はメディアに重宝され、「保険会社にだまされる」「医療に殺される」となります。 今回はその「保険はギャンブル論」について、長くなりますが図を交えて考えていきたいと思います。まずはギャンブルですから競馬で考えてみます。 馬券を購入して、当たれば購入した額を差し引いた金額が利益になります。当たらなければ、購入金額分は損をするということになります。その損失を被る確率が高いか、低いかを考えますが、多くのギャンブルでは損失を被る確率が高いので「リスクが高い＝ギャンブル」という感じでしょうか。 では、競馬の話を保険に当てはめるとどうなるでしょうか。 保険事

またもや不適切な記事を発見しました。 繰り上げ返済があだに…住宅ローンが引き起こす老後破産 不動産コンサルタントの長嶋修さんという方の以下のコメントをご確認ください。 「いますでに変動金利で借りている人は金利動向に注目しましょう。アベノミクスがこのまま成功し、景気が回復すると、インフレ目標の2％が達成され、3～4％の金利上昇もありえます。また失敗したとしても国債の信用が落ち、どのみち金利上昇が起こります。2～3％の金利上昇で支払い不能に陥ってしまうケースもあります」 政府が目指しているのは「緩やかな景気回復」であり、その指標を「+2%」としています。変動金利は日銀の政策金利に連動している訳で、日銀の仕事は金融政策を実施の際は物価の安定を図ることと日銀法で規程されています。2008年当時の消費者物価指数は今より2%高い水準でしたがその当時の変動金利（店頭金利）は今より0.4%しか高くありませ