転貸借にならないためにはどうしたらよいでしょうか？

イベントスペースとバンドスタジオを１つの建物内で経営されている賃借人から提案がありました。 それは、賃借人のかわりにお店をやるかわりに売上を全て持って行ってもいいから、家賃と光熱費を毎月払って欲しい。というものです。 こちらとしては初期費用がかからず、お店の機材も使用できるというメリットがありますが、 賃貸借契約のなかに転貸を禁止しているため、どのような契約のもとやっていけばよいのか悩んでます。 もともと倉庫だった物件を改装しているため、原状回復修繕費は数百万かかる様です。 また、賃借人(転貸人)が毎月賃貸人に家賃を払わなかった場合など、民法613条で転借人が支払わなければいけなくなる可能性もあるため、なんとか転貸借の関係にならないようにするにはどうしたらよいでしょうか？ 例えば、こちらがスタジオの使用料として一定のお金を納めているという形にした場合はどうでしょうか？家賃ではなく。 現在の