ベテラン大家の投資物件の評価⑤実質利回の算出方法｜上海摩天楼君

■ドーモ、上海摩天楼です。 本日は実質利回について解説します。 NOIのようなものです。よく地方物件の利回は信用できない、リフォーム代がでないからという人がいますが、具体的な数字で説明できる人が少ない。 何度かこのテーマで書いていますが、毎回評価が低い。やっぱ難しいテーマなのかなと思います。 アタクシなりに書いてみました。それでは行きましょう。 ■■実質利回とは？ 私は実質利回で物件を評価しています。 実質利回は下記の数式で算出します。対象物件の客付費用率、運用経費率、管理費率、固定資産税＆都市計画税比率が算出できれば、ある程度正確な実質利回が算出されます。 表面利回×（100％－客付費用率－運用経費率－管理費率－固定資産＆ 都市計画税比率）＝実質利回 ベテランは実質利回の目安を頭の中で出せます。 ワンルームとファミリー物件で稼働率、運用経費率が大きく違いますのでこの二つにわけて稼働率、運