消えた580兆円～住宅投資をしても残高の増加は限定的～日本の住宅投資はなぜ「資産化」しないのか～

内閣府「国民経済計算年次推計」によれば、2022年末時点の日本の住宅（建物のみ）の総額は472兆円余となっている。現行の系列で遡れる1993年末時点の残高は367兆円余であり、29年間で105兆円増加した。しかし、この間に建設された住宅の投資累計額は685兆円に上り、367兆円にこの金額を足すと1052兆円となる。つまり、1052兆円―472兆円＝580兆円が消えた計算となる1。 足元では建設資材や人件費の高騰で住宅価格も上昇しているが、そのような価格変動の影響は105兆円であり、580兆円＋105兆円＝685兆円が固定資本減耗となる。この間、阪神淡路大震災、東日本大震災、熊本地震など、住宅が倒壊する等して滅失した額が６兆円余あるが、これを除いた679兆円は主に経年減価、すなわち、建物が年を経て劣化して価値が下がった分であり、住宅投資の累計額685兆円と拮抗する水準となっている（図表１）。