不動産ファンドにカスを押し付けられるREIT
内部の会議では、物件を見ずにどんぶり勘定で莫大な融資が決定されている。ファンドが買う物件は、一般の業者からの売却ではなく、不動産ファンド間同士で高値で転がしている状態が続いている。売り手市場なので、クズ物件も複数の物件とまとめて購入せざる得ない状況になっている。私募型不動産ファンドは、銀行からのノンリコースローン（返済原資を保有不動産に限定する分利子が高いローン）を受けてレバレッジを効かせており、最大で7割に及ぶ。八千代銀行、東京スター銀行、大正銀行、新生銀行、あおぞら銀行などは特に不動産融資比率が高い。私募型不動産ファンドの運用期間は長くて3年。終了時は売却することになるが、同系列のREITに譲渡されるケースも多い。つまり、REITの一部にはこうした私募型不動産ファンドの残りカスが組み込まれている。不動産鑑定士に嘘の資料を渡し、REITに高く買わせて行政処分を受けたケースもある。私募型不
生命保険はだれのものか？〜生保業界の構造問題を一刀両断！ | ホンネの資産運用セミナー＜インデックス投資ブログ＞
1. 日本では、生命保険の販売を1社専属の販売員が行っていることが主流であるため、販売コストが高くなる上、他の商品では当たり前である他社との比較情報が消費者に提供されない。 2. 保険料表が開示や保険の維持管理手数料である付加保険料が開示されていないため、消費者が商品を比較できない。 3. 保険約款は契約後に配布されることが慣習化しているため、契約前に消費者が商品を比較できない。 4. 商品の完全な比較を行わない限り比較広告を行ってはいけないことになっており、事実上比較広告ができない。 5. 保険募集人登録が容易に行われるため、保険販売を行う者の質にばらつきがある。 日本では、2000年ごろからインターネットの発達により株式販売手数料の競争は高まり、手数料が劇的に低下した。最近ではETFやインデックスファンドの種類が増え、一部の投資信託の手数料競争も始まりつつある。こうして見てみると生命保
成功本50冊勝ち抜け案内〜インデックスファンド的成功本 | ホンネの資産運用セミナー＜インデックス投資ブログ＞
水野俊哉著「成功本50冊・勝ち抜け案内」を読んだ。本書は、ヒットしている成功本50冊を読んで、そのポイントを簡潔にまとめたもの。本書の面白いところは、成功本に出てくる頻出事項をまとめ、ランキング化しているところ。その順位は、 3位：ポジティブシンキングに徹する 4位：失敗を恐れない 5位：目的と原因と結果の世界を知る 6位：人生の意義を考える 7位：夢・目標を立てて紙に書く 8位：お金に興味を持つ 9位：時間、お金、人間関係、健康を管理する 10位：とにかく成功本を読む 本書はまさに、「インデックスファンド的成功本」と呼べるかもしれない。 ただ、この本を読むと、成功本というのは、どれも結論として言っていることは似たようなものだということが分かる。にもかかわらず、書店にあれだけの冊数が置いてあって、良く売れているのはとても興味深い。 関連記事： ・インデックスファンド的ビジネス書 ・なぜビジ
OECD各国の公的年金のポートフォリオ比較 | ホンネの資産運用セミナー＜インデックス投資ブログ＞
先日、北村慶著「大人の投資入門」を紹介したが、本書のコンテンツとして私が最も興味深かったのは、OECD各国の公的年金のポートフォリオ比較だ。 債券比率が20%以下の国： ・ベルギー ・オーストラリア ・アメリカ 債券比率が20％〜40%の国： ・イギリス ・カナダ ・スイス ・ルクセンブルク ・イタリア 債券比率が40％〜60%の国： ・ポルトガル ・オランダ ・デンマーク ・フィンランド ・オーストリア ・ノルウェー ・ドイツ ・アイスランド 債券比率が60％〜80%の国： ・スペイン ・ポーランド ・フランス ・日本 ・ハンガリー 債券比率が80%以上の国： ・トルコ ・チェコ ・韓国 ・メキシコ 日本は、OECD25か国中、6番目に債券比率が多いことになる。これはあまり望ましい状況ではない。 一般的に経済が発展途上の場合、公的金融によるインフラ整備の効果が高いため、公的年金の債券比率
ebayがマイクロファイナンスに参入
オークションサイト大手のebay（イーベイ）がマイクロファイナンスに手軽に投資できるサイト「Microplace.com（マイクロプレース・コム）」を設立した。マイクロファイナンスとは、貧困層の事業資金に貸し出す社会的融資のことで、 Microplace.com（マイクロプレース・コム）の画期的なところは、これまで出資するのが難しかったマイクロファイナンスのファンドにebay（イーベイ）のオンライン決済サービス「ペイパル（PayPal）」を通じて、クレジットカード決済で簡単に出資ができること。現在、Microplace.com（マイクロプレース・コム）では、20カ国、計27のマイクロファイナンス機関に出資することができる。 年利は米ドルで1.25％〜3％とかなり低いが、マイクロファイナンスの社会性を考えれば利子がきちんと付くだけ画期的だ。気になる返済率だが、今のところ98％（AFP BBニ
おカネで世界を変える30の方法
田中優＋A SEED JAPAN編「おカネで世界を変える30の方法」を読んだ。これまで社会的責任投資（SRI）やフェアトレード、マイクロクレジット、NPOバンクなどを個別に解説した本はあったが、 世界経済について 金をベースにドルの価値を決めていた1949年から1969年の20年にドルの発行額は1.5倍程度だったが、1971年以降約30年に20倍以上になった。アメリカは1971年の20倍も世界の資源をタダ取りしたことになる。国際通貨基金（IMF）によれば、1975年から1997年の22年間に、158件の通貨危機が起きた。銀行に30万円を預けると、6分の1が日本国債の購入に充てられ、うち1割が米国債購入に充てられる。米国予算の約2割が軍事費なので、1000円が戦争に使われる。コーヒー農家は、最終価格の1％以下から多くても7％の収入しか得られない。フェアトレードではこれを11％まで高めて、生産
匿名組合型「ホテルファンド」のリスクはそんなに低くない
読者の方から「ホテルファンド・HOPEアルファシリーズ」への投資についてどう思うか？という質問を頂いた。このファンドは、匿名組合形式で運用されるファンドで、組合がレジャーホテル（ラブホテル）を所有し、組合が、ホテル運営会社と業務委託契約を結び、運営会社がホテルの運営を行う仕組みだ。8.4％〜12％の利回りを目指しており、この期待利回りがウリのようだ。 ところが、匿名組合には、そのようなガバナンスのスキームがほとんど整備されていない。下手すると出資しているのはアマチュア個人投資家だけ、という状態も多い。これは、もともと匿名組合が顔の見える関係での出資や、小規模な事業への出資のために用意されたスキームだからだ。匿名組合は、経営者が投資家の利益を考えて経営を行うインセンティブを高める構造でない上、投資家がアマチュアだけでプロのにらみが利いていない市場では大きなリスクを含んでいると言える。 次に、
ラブホテル・ファンドの危機 | ホンネの資産運用セミナー＜インデックス投資ブログ＞
今週発売の週刊ダイヤモンド9月29日号の特集タイトルは「ファンド恐慌〜金融商品取引法施行の衝撃」である。10月1日から金融商品取引法が施行され、投資ファンド、特に不動産ファンドが資金難に陥るという。 ラブホテル・ファンドも以下のように指摘されている。 ・金融庁の届出や勧誘資料規制への対応により、書類作成費用や内部管理のための人員増加によるコスト増が発生 ・自社で販売を続けるには第二種金融商品取引業者の取得が必要だが、その体制を整えるにはコストも時間もかかる。そのため、中堅証券会社と販売提携しなければならなくなる。 REITとの収益ギャップが縮まれば、匿名組合などのスキームを利用した小規模の不動産ファンドのうまみはなくなるだろう。 関連記事： ・金融商品取引法による事業型ファンド規制
東証が年度内に海外ETFを上場 | ホンネの資産運用セミナー＜インデックス投資ブログ＞
ただ、これまでの東証ののろい動きを見ていると、本当にスムーズに行くかどうかは疑問だ。大きな期待はせずにゆっくり静観するのが良いかもしれない。 関連記事： ・金ETFを東証が上場 たとえ東証に上場されても海外ETFは外国証券。 そのため取引方法が国内株や国内ETFと同じでも保管、管理上の扱いは微妙に違うかもしれません。 同じように国内市場に上場されている外国証券の「大証カントリーファンド」がダメなのは「ほふり」の対象でないためにほとんどのネット証券では取引できないことが大きいと思われるので、東証に上場しても「ほふり取り扱い銘柄」になるかどうかが次のハードル。 さすがに東証もカントリーファンドの轍を踏みたくないのでがんばって要請するでしょうけど。 ＞本当にスムーズに行くかどうかは疑問だ。 もういいかげんオオカミ少年状態になっていますが、「今年度中」と比較的近い時期を示しているので、多少遅れるこ
楽天証券が外債ＥＴＦ、不動産ＥＴＦを販売開始
・iSHARES LEHMAN AGGREGATE BOND ・iSHARES NASDAQ BIOTECHNOLOGY ・iSHARES DOW JONES US REAL ESTATE ・iSHARES LEHMAN TIPS BOND 外国債券ETFについては、先日、本ブログでも「見送られた外国債券ETF」で、楽天証券の取り扱いを希望する記事を書いたばかり。楽天証券の対応はすばやい。 ただ、よく考えると、ある程度の投資金額がある人は、ゼロクーポン債の方が税金面で有利だ（ゼロクーポン債投資による節税法参照）。小額投資の場合は、外国債券インデックスファンドの方が販売手数料が安いこと、税金の二重払いを取り戻すための確定申告が手間であることを考えると、外国債券ETFを購入するターゲットがはっきりしないかもしれない。 関連記事： ・日本で購入できる海外ETFリスト
円安はゆっくりと、円高は急激に進行
Tweets by yt94 資産運用全般 (131) アセットアロケーション (124) 株式投資 (61) 預金・債券投資 (81) 投資信託 (129) インデックスファンド (120) 海外上場ETF (88) 国内上場ETF (102) 年金運用 (119) 保険・共済 (57) 不動産投資・賃貸 (168) ESG投資 (57) 投資税制・節税 (86) 銀行・証券会社 (138) クレジットカード他 (35) 問題商品・投資詐欺 (106) 経済・金融全般 (130) 財政破綻・国家破綻 (141) 新興国市場 (93) 資源・エネルギー問題 (133) 環境問題 (45) 人口問題・高齢化 (48) 都市・交通 (114) 政治・社会批評 (61) 就職・起業・独立 (60) 暮らし・移住 (44) 旅行・アウトドア (65) ブログ運営 (63) 2024年以降の新NIS
投資理論を寄付戦略に応用してみるとどうなるか？ | ホンネの資産運用セミナー＜インデックス投資ブログ＞
経済的リターンの最大化を求める投資理論は、社会的リターンの最大化を求めるNGOやNPOへのドネーション（寄付）にも応用できると思う。 また、現在の株価を一株あたりの予想利益で割って、一株あたりの期待リターンの何倍まで買われているかを示す指標として株価収益率（PER）がある。この考え方をドネーションに応用すると、社会的成果を出し、みんなが注目していて、たくさんのドネーションが集まっている団体よりも、社会的成果を出す可能性があり、みんながあまり注目しておらず、お金が十分に集まっていない団体へ寄付するほうが、同じ金額あたりの社会的成果への効率性は高まる。単純に考えれば、団体のキャパシティ以上の資金が集まっても、その資金は非効率になるということだ。 ドネーションは感情やイメージで行うのももちろん良いが、「ひとつの手法では問題は解決しないこと」「みんなが注目していないところにも資金ニーズがあること」
南アフリカ・ランド建て債券の落とし穴 | ホンネの資産運用セミナー＜インデックス投資ブログ＞
SBI証券や日興コーディアル証券などでは、8％以上の金利が付くとして、南アフリカ・ランド建て債券が人気だ。しかし、南アフリカ・ランド建て債券に落とし穴はないのだろうか？ これは米ドル・ユーロなど主要通貨の利上げで想定的な金利格差が縮まったこと、2005年の名目GDP比マイナス3.8％から、2006年には、6.4％と、南アフリカ経済の経常収支赤字が深刻化していることが考えられる。 経常赤字を緩和するために、南アフリカの中央銀行は2006年に入って、政策金利を2％利上げし、現在の政策金利は9％である。しかし、経常収支の赤字が収まるまでは、為替レートの下落は続くかもしれない。高金利エマージング債券は、為替レートをきちんと考慮しないと痛い目に合うのだ。 関連記事： ・NZドルの急降下〜高金利通貨のミニバブル
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