『ＮＨＫあさイチでも中古住宅特集』
住宅・不動産・土地活用をお客様の立場でアドバイスするＦＰ＆不動産コンサルタントです。 株式会社住宅相談センター ＴＥＬ 名古屋０５２（３８０ ）６７６３ 朝８時１５分からのＮＨＫ『あさイチ』（司会有働アナとイノッチ）は、今朝は『家があぶない！』という特集で、中古住宅に関する話題をたくさん取り上げていました。（本日は久しぶりの休みで・・・午前だけ。ゆっくり『あさイチ』を見ることができました） １．空き家問題 ２・廃屋化するマンション ３．中古住宅・リフォームの落とし穴 このような大きな問題を３つも同時に取り上げているので、一つ一つの掘り下げは、少々物足らないのですが、こうした問題を朝の番組で取り上げること自体、意味があると思いましょう。 ３のテーマでは、実際に築３０年の一戸建てを購入しておしゃれ
『価値ある住宅には住宅ローンを出して！』
住宅・不動産・土地活用をお客様の立場でアドバイスするＦＰ＆不動産コンサルタントです。 株式会社住宅相談センター ＴＥＬ 名古屋０５２（３８０ ）６７６３ 昨日のご相談は、古民家が密集していて最近人気が出てきた街に住みたいと考えているお客様。 私もこの街並みには、ときどき出かけて行きます。古民家を改装したバーやレストランができており、隠れ家的な街並みになっています。住んでも落ち着けるところでしょう。 ところが、このお客様の相談は、良い売り物件が出たが土地４０００万円＋古民家のリフォーム費用２０００万円＝６０００万円の融資を受けたいと思っても、銀行がＯＫしないとのこと。 土地４０００万円は価格的には相場です。通常なら、この上に建つ建物の解体費２００万円を出して更地にし新築住宅２０００万円を建てれば
『ＦＰの勉強・継続研修で６単位』
住宅・不動産・土地活用をお客様の立場でアドバイスするＦＰ＆不動産コンサルタントです。 株式会社住宅相談センター ＴＥＬ 名古屋０５２（３８０ ）６７６３ ＮＰＯ法人日本ＦＰ（ファナンシャル・プランナーズ）協会の資格会員は、単に資格を取得するだけでなく、２年間に１回資格の更新をしなければなりません。 ＡＦＰ資格者は１５単位（時間）、ＣＦＰ資格者は３０単位以上の勉強をして、協会に報告書を提出します。 これが結構大変らしく、更新時期になるとみなさんバタバタと講習を受けたりして、何とかクリアされているようです。 そこで、間もなく更新なのに単位が足りないという方に。 このたび一日６単位を取得できるセミナーを担当します。一挙に単位クリアを狙う人は、是非どうぞ。ただし一日私の顔を見ていることになります。 開
『マイホーム購入。手付金は振り込んではいけない！』
住宅・不動産・土地活用をお客様の立場でアドバイスするＦＰ＆不動産コンサルタントです。 株式会社住宅相談センター ＴＥＬ 名古屋０５２（３８０ ）６７６３ この週末も、マンション購入の契約直前の駆け込み相談がありました。モデルルームへ行って、まずまず気に入ったところ、あれよあれよと言う間に話が進み、契約になるけど大丈夫だろうか？というもの。 その中で相変わらず困ったのが、契約前に手付金を振り込ませる不動産業者がいること。 売買締結の前の日までに手付金を指定口座へ振り込むよう指示されます。 このブログで何度も書いていますが、このようなことをする不動産業者が大手にもおり後を絶ちません。 何故これがいけないのか？手付金は１００万円とかいう高額なので、買主としても持参するより振り込んだ方が安全と考え安易
『いわゆるブラックリストに載っている人の住宅ローン』
住宅・不動産・土地活用をお客様の立場でアドバイスするＦＰ＆不動産コンサルタントです。 株式会社住宅相談センター ＴＥＬ 名古屋０５２（３８０ ）６７６３ 住宅ローンコンサルティング業務をしていると、ローンが通らないので何とかしてほしいという相談が多く来ます。 そもそも住宅ローンコンサル業務は、ローンを通すのが目的ではなく適正なローンを借り入れてもらい無事に返済し続けてもらえるようにするのが使命です。 いわゆるブラックリストに載っている人に、何とかローンを通してほしいという依頼は、その意味でほとんどの場合、安定的な返済が望めない人と見なされるので難しいのです。 しかし、逆に言えばブラックリストに載っていても安定的に返済ができる人であれば、ローンが借りられないこともありません。 実際年に１件程度は
『空き家急増の真実。これからの住宅』
住宅・不動産・土地活用をお客様の立場でアドバイスするＦＰ＆不動産コンサルタントです。 株式会社住宅相談センター ＴＥＬ 名古屋０５２（３８０ ）６７６３ 『空き家急増の真実～放置・倒壊・限界マンション化を防げ』（米山秀隆著・日本経済新聞出版社刊・１４７０円＋税）を読んでいます。 国が５年に一度行っている住宅土地統計調査（直近は２００８年）では、空き家率は１３．１％となっており、今後も増加することは間違いないと言われています。 さらに少子高齢化が進む中、新築住宅の受注が増える見込みもなく、今後の住政策や都市計画の抜本的な見直しが求められています。 この本の中では、新築優先の住政策の抑制と中古住宅の活用促進、危険な空き家の除去（解体）を進めるべきとの結論になっています。 例えば、１９７２年から設け
『市場調査なしで土地活用はないでしょ』
住宅・不動産・土地活用をお客様の立場でアドバイスするＦＰ＆不動産コンサルタントです。 株式会社住宅相談センター ＴＥＬ 名古屋０５２（３８０ ）６７６３ 先日ご紹介した土地活用ご検討のお客様。ご子息様が猛反対で、その理由として十分な市場調査をしたのか？ということ。 それを受けて活用を提案しているハウスメーカー側が、調査結果を提出したらしい。 しかし、結果、ご子息様の理解を得るに十分な資料ではなかったとのことでした。 何度も書いていることですが、何らかの事業を始める場合、それなりの市場調査をするのが鉄則ですが、アパート経営では地主さんがそもそも「経営」をする気がないので、市場調査もお任せになることが多いようです。 これを受けてハウスメーカー側も、十分な調査をすることなく提案しているのが実情です
『中古住宅の価値が上がれば、幸せになる？』
住宅・不動産・土地活用をお客様の立場でアドバイスするＦＰ＆不動産コンサルタントです。 株式会社住宅相談センター ＴＥＬ 名古屋０５２（３８０ ）６７６３ 昨夜も先週に続いて、とある大学院でパ－ソナルファイナンスの講義を担当してきました。私が話すのは「住宅に関するパーソナルファイナンス」。 住宅を取得したり賃貸で暮らすことで、家計がどのようになるかを具体的なシミュレーションで提示し、日本の住宅政策がきわめて厳しい環境にあることを説明しました。 そのうえで、一度住んだ住宅＝中古（既存）住宅の価値を正しく評価し、新築偏重から抜け出せば、金銭的には幸せな生活が来るのではないかとの提案をしました。 さらに、中古住宅の価値を正しく評価するためにホームインスペクション＝住宅診断が必要で、さらにそれを基にした
『住宅が真に国民の資産になるために・・・』
住宅・不動産・土地活用をお客様の立場でアドバイスするＦＰ＆不動産コンサルタントです。 株式会社住宅相談センター ＴＥＬ 名古屋０５２（３８０ ）６７６３ 住宅は賃貸か持ち家か？という議論の話は何度も書いていますが、改めて整理を。 もし、持ち家を所有すると・・・ １．日本では建物の価値は減価償却の考え方と同等に評価されるので、木造なら２２年で価値がなくなります。 ２．地価はここ２２年間下落傾向にあります。 ３．ほとんどの場合、持ち家の購入には住宅ローンを利用するので、利息の支払いが発生します。今は金利が低いとはいえ、例えば３０００万円、金利２％、元利均等返済で３５年返済とした場合、元金返済の他に１１７４万円の利息を支払うことになります。 これを総合的に考えると、３０００万円の家を所有しても、総支
『持ち家が得か、賃貸が得か？』
住宅・不動産・土地活用をお客様の立場でアドバイスするＦＰ＆不動産コンサルタントです。 株式会社住宅相談センター ＴＥＬ 名古屋０５２（３８０ ）６７６３ 三菱東京ＵＦＪ銀行のチームが、日本国債暴落のシミュレーションを研究したというニュース以来、金利上昇議論が活発になっていますね。 それを受けて『週刊ポスト』が住宅ローン特集を３週連続で組んでおり、反響を呼んでいるようです。 その中で「持ち家が得か、賃貸が得か？」という住宅業界永遠のテーマが蒸し返されています。このテーマは、嫌と言うほど扱われていますが、前提条件によって結果が異なるので、不毛な論議だと思っています。そもそも住宅は損か得かで計ることができるものではないと思うのですが・・・ 特集記事の中で神戸大学大学院の平山洋介教授が「持ち家を選択し
『ダイワハウスと住友林業の家を診断してきました。』
住宅・不動産・土地活用をお客様の立場でアドバイスするＦＰ＆不動産コンサルタントです。 株式会社住宅相談センター ＴＥＬ 名古屋０５２（３８０ ）６７６３ 家を建てているお客様（施主）からの依頼で、新築中の住宅を診断しています。今週はハウスメーカーが多く、ダイワハウスと住友林業を診ました。 ダイワハウス（鉄骨系）は外壁材の施工が終わった段階で、足場がはずされる直前。おもに外壁材の設置方法、欠けやひび割れ、屋根材の施工状況などを雨漏れ防止という視点で診ていきます。 結果は完璧！ 細かな補修はお願いしましたが、問題となるような箇所はまったくなく、まさに完璧。 このような現場に出会うとうれしいですねぇ。着工の頃はどうなることかを心配しましたが、工事が進むにつれて状態が良くなってくるのを見るのは、本当に
『住宅ローン金利が上昇する？』
住宅・不動産・土地活用をお客様の立場でアドバイスするＦＰ＆不動産コンサルタントです。 株式会社住宅相談センター ＴＥＬ 名古屋０５２（３８０ ）６７６３ ここのところ金利が上昇することを見込んで、変動金利型から固定金利型の住宅ローンに借り換えする金融関係者（例えば銀行員とか）が増えているという情報をキャッチしました。 そういえば、今週号の週刊ポストにも住宅ローン金利が大幅に上昇する可能性が出てきたので、その対策を特集しＦＰなどがコメントを述べています。 ヨーロッパの財政危機に端を発した国債の下落と格付けの引き下げは、世界最大の財政赤字を抱える日本に影響を及ぼさないわけはないと考えるのは自然でしょう。金融関係者が敏感に対応するということは、大袈裟ではないと思います。 ただ一点。国債の暴落による金
『ＦＰやコンサルタントはセミナーで何を提供するか？』
住宅・不動産・土地活用をお客様の立場でアドバイスするＦＰ＆不動産コンサルタントです。 株式会社住宅相談センター ＴＥＬ 名古屋０５２（３８０ ）６７６３ 日本ＦＰ協会の会員向け月刊誌『ＦＰジャーナル』１月号に、『ＦＰ実践スキルシリーズ～情報を力に。第６回』というコーナーがあり「プロがやるべき情報整理」という特集を組んでいます。 セミナー講師や情報提供を業務としているＦＰやコンサルタントに大変役立つ内容ですので紹介しておきます。著者は、㈱メディアフォーラム社長の佐々木直彦氏。 情報発信する仕事では、「自分にしかない情報」でなければ価値がない。 情報には、「だれもが持っている情報」「調べればわかる情報」があるが、その価値は低い。価値が高い情報とは「その人しか持っていない情報」である。これを発信でき
『飲食業を開業しようとする人へ』
住宅・不動産・土地活用をお客様の立場でアドバイスするＦＰ＆不動産コンサルタントです。 株式会社住宅相談センター ＴＥＬ 名古屋０５２（３８０ ）６７６３ 毎年１２月２３日は、知人の中華料理店で忘年会と決まっています。クリスマスに中華を選択する人は少ないらしく、比較的席に余裕があるというのでオーナーの配慮で友人が集まり、気軽に楽しめるので１６年も続いています。 このオーナーは多店舗展開で大変儲けたのですが、数年前に限界を感じて営業譲渡し、今では飲食業コンンサルタントとして全国を飛び回っています。 この大成功したオーナーが言うには、「飲食業に将来はない。一人でなんでもやる程度の店ならよいが、従業員を雇って賃料を払い、改装費を投資してまでやっても回収できない世界に入ってきた。」とのこと。 ピーク時よ
『サービス付高齢者住宅の今後』
住宅・不動産・土地活用をお客様の立場でアドバイスするＦＰ＆不動産コンサルタントです。 株式会社住宅相談センター ＴＥＬ 名古屋０５２（３８０ ）６７６３ サービス付高齢者住宅が話題を集めていますが、土地活用は長年に亘るので流行りに乗って始めるには注意しなければいけません。 先を見据えた取り組みが必要です。 今後の住宅は、単にハコモノを用意するのではなく、人の生活に味を添える仕組みがセットされていることが必要です。 その一例となったのがサービス付高齢者住宅で、安否確認サービスや生活相談サービスが付くことになっています。 しかし、今後はこのサービス部分の競争になることは間違いありません。 最低基準であるこの両サービスだけで事業を開始すれば、すぐに劣化するでしょう。 今後の住宅は、この部分の味付けを
『住宅ローン破綻と自己資金の関係』
住宅・不動産・土地活用をお客様の立場でアドバイスするＦＰ＆不動産コンサルタントです。 株式会社住宅相談センター ＴＥＬ 名古屋０５２（３８０ ）６７６３ 一般に住宅取得の際は、自己資金が多ければ多いほど、住宅ローン破綻のリスクは低いと思われています。 ところが、そうでもないというデータを見つけましたので、ご紹介します。 住宅金融支援機構が民間銀行を支援してできている「フラット３５」というローンのデータです。 今フラット３５は住宅価格の１００％まで融資可能ですので、自己資金０でも購入することができますが、以前は８０％までしか融資しないという時代がありました。つまり最低でも自己資金が２０％は必要だったということです。 そこで、以下の購入者の内、破綻率が高いのはどの順序でしょう？ １．今の１００％融
『住まいづくりで失敗しない最低限の注意点』
住宅・不動産・土地活用をお客様の立場でアドバイスするＦＰ＆不動産コンサルタントです。 株式会社住宅相談センター ＴＥＬ 名古屋０５２（３８０ ）６７６３ 私の父親は、私が小学校に上がるとき独立して工務店を立ち上げ、私がこんなところでこんなことを書いているので、仕方なく孫（２２歳）が社長になるまで、いまだに現役を続けております。８１歳です。 そんなわけで小学校の頃は、しょっちゅう建築現場に連れて行かれ、鉄筋の溶接やコンクリート練りなど結構なレベルの仕事を手伝っていました。 現場の楽しいところは、１０時と３時の休憩時間。施主さんがお茶とまんじゅうやせんべいを持ってきてくれて、職人たちとわいわい言いながら家の話などをするのです。 そんな中で出てきたアイデアを基に、「それなら一丁やったるか！」と、現場
『住宅ローンは５５歳までに返しなさい！』
住宅・不動産・土地活用をお客様の立場でアドバイスするＦＰ＆不動産コンサルタントです。 株式会社住宅相談センター ＴＥＬ 名古屋０５２（３８０ ）６７６３ 著名なファイナンシャルプランナー（ＦＰ）豊田眞弓氏の『住宅ローンは５５歳までに返しなさい！』（アニモ出版刊・１４００円＋税）を拝読しました。 ２５００件の相談実績から、今後の住宅ローンは５５歳までに完済できるようにしないと老後の生活が危ういということを確信されたようです。 今後の社会保障費や諸税の負担増加、年金支給開始年齢の延期（これは今厚生労働省で検討されています）などを考慮すると、従来通りの住宅ローンの借入では家計が破綻すると訴えています。 その解決策として、家計のダウンサイジング、身の丈に合った住宅購入の他、運用や保険の見直しなど、さす
『マイホームの欠陥を見破る赤外線診断』
住宅・不動産・土地活用をお客様の立場でアドバイスするＦＰ＆不動産コンサルタントです。 株式会社住宅相談センター ＴＥＬ 名古屋０５２（３８０ ）６７６３ 昨夜は一般社団法人「街と暮らし環境再生機構」の知人の協力を得て、赤外線建物診断師資格の説明会を開催しました。 この資格は財団法人職業技能振興会が資格試験をおこない、一般社団がアフターフォローする資格で、１０月１日に東京で第一回認定試験が行われます。 受験には事前研修の受講が必須で、大阪では１１月から名古屋では来春に開始されるそうです。 赤外線カメラを使った建物診断は、弊社の住宅診断でも検査員さんが利用しており、すぐれた能力を発揮しています。雨漏れ・断熱材の施工状態・筋交いの有無など、目で見えない箇所の診断に大変有効です。 しかし、昨夜の研修で
『ＦＰの仕事はリピーター・顧問契約が大切です。』
住宅・不動産・土地活用をお客様の立場でアドバイスするＦＰ＆不動産コンサルタントです。 株式会社住宅相談センター ＴＥＬ 名古屋０５２（３８０ ）６７６３ 数年前に生命保険の相談に来られたお客様から、「家を建てる計画を立てているけど、どれくらいの予算で計画して良いのかわからないので相談に行きたい。」という電話がありました。 以前は他の担当者が対応したようですが、その担当者は退職しており、住宅の相談でもあるので、私が対応することになりました。 お話を聞くと、以前も家計のキャッシュフロー表を作成したとのことでしたので、さっそくデータを確認。弊社のシミュレーションソフトが変わっていたので、探し当てるのに時間がかかりましたが、ちゃんと出てきました。 家づくりの予算を算出するには、このキャッシュフロー表が
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