繰り上げ返済：「貯まったら返す」は損。正しい「決め方、タイミング」

返済は早いほどトクするのが原則 人生最大の重荷、住宅ローンの負担を少しでも軽くするのが繰り上げ返済だ。特に、60歳以降にも住宅ローン返済が続くような場合には、期間短縮型の繰り上げ返済を計画的に行って、できれば定年退職時にはローン返済が終わっていれば理想的といえる。 繰り上げ返済は、早いうちに行うほど利息軽減効果が高い。たとえば借入額3000万円、金利2.5％、期間35年の固定金利ローン（元利均等型）の場合、100万円を返済開始から2年後に期間短縮型で繰り上げ返済したときの利息軽減効果は約123万円になる。この金額は概ね、返済した100万円に対して、1年8カ月短縮（中抜き）された返済期間中に払うはずだった利息分にあたると考えればよい。表のように短縮される期間は繰り上げ返済の時期が遅くなるほど減少し、これに合わせて利息軽減効果も減少する。

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