金融所得の次は「不動産」が狙われる？ 政府が議論する「不動産に社会保険料」の実現度｜楽待不動産投資新聞
深刻な課題に直面している日本の社会保障制度。少子化により制度の支え手不足が進む一方、高齢者の増加で医療・介護サービスの需要は急増している。 社会保障の重要度が増しつつあるなか、それを維持するための財源をどう確保するかは特に頭の痛い問題だ。しかし、現在のところ「高齢者中心の給付、現役世代中心の負担」という構造から抜け出せそうもない。 この状況を打開すべく、政府は2021年に有識者会議「全世代型社会保障構築会議」を設置。「世代間の公平性の確保」のほか、「持続可能な社会保障制度の構築」などを掲げ、制度改革の議論を進めている。 その会議で、不動産オーナーは決して見過ごせない「不動産を含む資産」の額に応じて負担を増やすという案も議論されている。具体的にどのような検討が行われているのか。 不動産IDで「不動産資産を勘案」が実現？ 「全世代型社会保障構築会議」は2021年の11月に発足し、これまで18回
裸の写真撮られて逃げられず…シェアハウス入居の女性が陥った「ひととき融資」のワナ｜楽待不動産投資新聞
「裸の写真を撮られてしまって、もう逃げられないと思いました」 震えるような声でそう語るのは、20代のミキさん（仮名）。数年前に住んでいたシェアハウスで、運営会社の関係者である「X」という人物から、家賃などを立て替える代わりに性的な関係を強要されていたという。 体調に不安があり思うように働けず、収入が安定しなかったミキさんに、手を差し伸べるように近づいてきたXだったが、その態度は次第に荒々しくなっていった。お金を貸している立場を利用するような形で、脅しとも取れる言葉を投げてくることもあったという。 現在はXとの関係を断ち、新たな気持ちで生活を送ることができているというミキさん。「私と同じ思いをする人が少しでも減るように」との思いで、今回、Xとの間に起こったことを話してくれた。 「新生活応援」を謳ったキャンペーン、実際は 成人後、親元を離れて生活していたミキさん。なかなか定職に就けず苦労をしな
だんだん狭くなる日本の住宅、新築物件の「床面積」は23年間で約2割縮小｜楽待不動産投資新聞
物件を選ぶ際の決め手にはさまざまな要素がある。中でも、部屋の広さは重要なポイントの1つと言えるだろう。 今回は、国土交通省が発表した2023年度の「建築着工統計調査報告」から床面積にスポットを当て、物件種類別に変化を追った。長期的に見ると、床面積の縮小が続いていることがわかった。 本記事で取り上げるのは、「新設の持家」「貸家」「分譲住宅」の3種類。分譲住宅においては、戸建てとマンションのそれぞれの床面積も比較する。 ●建築着工統計調査とは 国交省を中心に、全国の建築物の動態について調査するもの 毎月調査結果を公表している 【用語の定義】 新設：住宅の新築（旧敷地以外の敷地への移転を含む）、増築または改築によって住宅の戸が新たに造られる工事 持家：建築主（個人）が自分で居住する目的で建築するもの 貸家：建築主が賃貸する目的で建築するもの 分譲住宅：建売または分譲の目的で建築するもの 物件の床
止まぬコスト増の波、建設事業で5億減益…「スターツ」決算で読み解く不動産業界の今｜楽待不動産投資新聞
企業の決算から、不動産業界の現状について考える本連載。今回取り上げるのはスターツコーポレーション株式会社です。 不動産管理を中心に、建設、賃貸仲介や売買仲介、分譲不動産など、多様な不動産事業を行っています。 2024年3月期通期の業績では、分譲不動産事業で前期比144億円の減収、建設事業でも前期比5億円の減益と、一部で苦戦が見られました。 今回はそんなスターツコーポレーションの決算から、不動産業界の動向を包括的に見ていきましょう。 主力の不動産管理で堅調に拡大 まずは事業内容から見ていきます。スターツコーポレーションの事業セグメントは、以下の9つです。 ・建設 ・賃貸仲介、売買仲介 ・不動産管理 ・分譲不動産 ・ホテル、レジャー ・高齢者支援、保育 ・金融、コンサルティング ・出版 ・物販、文化 不動産仲介を行うピタットハウスの運営や建設事業、不動産管理事業、分譲不動産事業、住宅ローンなど
建物がないのに利回り7％、「みんなで大家さん」高配当の謎｜楽待不動産投資新聞
不動産を小口化して販売する「不動産小口化商品」（以下、小口化商品）が増えている。事業者が資金を集めて不動産を取得し、賃料収入などを分配金として還元する仕組みだ。 2017年以降、「不動産特定共同事業法（不特法）」が改正されて事業者の参入ハードルが下がったことから、ここ数年、さまざまな商品が登場するようになった。 そうした中、現在16年目を迎えている老舗商品が、「みんなで大家さん」シリーズだ。テレビCMやWeb広告などで目にしたことがある人もいるだろう。 最近、この「みんなで大家さん」シリーズについて、YouTubeやインターネット掲示板などで、運営状況を危ぶむ声が上がっている。なぜ、このような声が上がっているのか？ 実際の運営状況はどうなっているのか？ 調査を進めていくと、いくつかの疑問点が浮かび上がってきた。 ＞＞編集部ではみなさまからの情報をお待ちしています＜＜ 2000億円以上を集め
一度結んだら解除できない？ サブリース契約が不動産オーナーに不利と言われるワケ｜楽待不動産投資新聞
「30年家賃保証」に「一括借り上げ」―。どちらもサブリース物件のメリットとして挙げられることが多く、不動産オーナーの心が揺れ動くフレーズではないでしょうか。 「空室リスクがゼロ」というのは魅力的でしょう。建物の維持管理を業者に一任できるのは合理的です。こうした収益の安定性と経営の簡素化は、投資家にとってはありがたい要素とも言えるでしょう。 しかし、5年前に起こった女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」騒動を契機に、サブリース事業のイメージは大きく暗転した印象をぬぐい去れません。 一連のトラブルで、不動産投資家はサブリース契約が「良薬」にも「毒薬」にもなることを知りました。 契約の締結に際しては自己責任を自認し、リスク情報を中心とした正確な知識の習得が求められます。搾取されないためにも、各自、知識武装する必要があるのです。 そこで、今回は法的な側面から不動産オーナーに知っておいてほしいサブリ
「地銀」と「信金」は何がちがう？ 不動産投資家のための「地域金融機関」入門｜楽待不動産投資新聞
どの金融機関から融資を受けて物件を購入するかは、多くの投資家が頭を悩ます問題だろう。ひとくちに金融機関といっても、メガバンク、地方銀行、信用金庫、信用組合、ノンバンクなど、その種類は多岐に渡る。 金融機関ごとに融資対象となる物件や金利などの条件が異なるが、そもそも金融機関の種類によってどんなちがいがあるのだろうか。 信金中央金庫に約30年在籍し、全国の信用金庫や銀行に出向・勤務した経験を持つ佐々木城夛（ささき・じょうた）氏が、地方銀行と信用金庫、信用組合の特徴や融資への取り組み方などについて、投資家が知っておくべき基本知識を解説していく。 地銀・信金・信組は何がちがう？ 初めまして、佐々木城夛と申します。 筆者は大学卒業後、信用金庫業界の中央金融機関に入庫し、30年ほど勤めました。一般の方には馴染みが薄いと思いますが、信用金庫を後方から支援しているところです。 例えば、信用金庫の預金と融資
下落続くJ-REITの今後と、「現物不動産」との関係｜楽待不動産投資新聞
実物不動産を小口化した金融商品の「REIT」。株式投資のように売り買いの流動性が高く、比較的少額の手元資金で投資ができる特徴がある。 日本におけるREITは「J-REIT」と呼ばれ、2001年に国内初の投資法人ができた。2022年2月末時点では61銘柄が上場し、時価総額は16兆円程度の規模にまで成長している。 そんなJ-REIT市場だが、昨年9月頃から下落傾向が続いている。いったいなぜか。 今回は、J-REIT情報に特化したJAPAN-REIT.COMの代表で、「日本経済新聞」をはじめ複数の経済メディアに記事を寄稿している、関大介氏に解説してもらった。 世界経済の影響で下落しているJ-REIT市場 昨年のJ-REIT市場は、新型コロナウイルスやインフレなどの影響によって、価格が下落、分配金が減少するといった、不安定な状況が生じました。さらに、今年2月24日にロシアによるウクライナへの軍事進
建売住宅の売れ行きに急ブレーキ、いつの間にか首都圏の戸建てが売れなくなったワケ｜楽待不動産投資新聞
首都圏の新築戸建ての売れ行きに急ブレーキがかかっている。 コロナ下における巣ごもり需要で人気が高まり、急激に値上がりした建売住宅だが、最近は価格も低下傾向で、在庫が積み上がっている状況だ。 全国で建売住宅事業を手掛けるA社の担当者からは「昨年の11月末ごろから急に問い合わせ件数が減り、販売スピードが一気に鈍化した」との声も。 ただし、こうした現象は戸建て住宅だけのようだ。首都圏、とくに東京区部では、新築・中古を問わず区分マンション価格は現在も上昇の一途をたどっている。 新築建売市場で今何が起きているのか―。 現場の声やレインズ（東日本不動産流通機構）などのデータを用いて分析していく。 2022年後半から異変か 建売住宅の現在の市場状況について、建売住宅事業を全国で行っているA社の担当者に話を聞いた。 「現在、販売状況はかなり良くない。コロナ禍の影響による不動産価格の値上がりによって、建売用
期限迫る「2024年問題」、建設業界の人手不足が物件価格を押し上げる？｜楽待不動産投資新聞
建設業界が、いわゆる「24年問題」に苦悩している。 2024年4月から、建設業界にも「時間外労働の上限規制」が適用される。規制適用までに常態化した長時間労働を是正する必要があるが、いまだ対策は間に合っていない。規制に違反すると、労働基準法違反として6カ月以内の懲役か30万円以下の罰金が課せられることとなる。 恒常的な人手不足の中、時間外労働に厳しい制限が課せられれば、工期の遅れなどを招き、ひいては経営にも大きな影響が出る可能性がある。現に2025年の大阪・関西万博の建設工事では、海外パビリオン建設の遅れをふまえ、規制の適用範囲が再度議論されている。建設業界を巡る労働時間の現状と、制限の影響を改めて確認したい。 約半数が時間外労働「基準超え」 「時間外労働の上限規制」は、働き方改革の一環として導入された。時間外労働時間の上限を原則つき45時間・年360時間に抑えるというもので、大企業は201
背景に「火災保険スキーム」も、損保大手が築古物件の審査を厳格化｜楽待不動産投資新聞
損害保険大手の東京海上日動（以下、東京海上）が、築年数の古い住宅などについて、火災保険の引き受けを厳格化した。5月22日、日本経済新聞が報じた。 主な対象は、築50年超または築年不明の戸建て、共同住宅、および空き家。保険引き受け時の審査を代理店に任せず、自社で契約条件を決める運用に切り替えたという。築古物件の個人向け契約を自社で審査する運用に切り替えるのは、東京海上が初めて。 住宅向けの火災保険は、これまでたびたび値上げが行われてきた。背景には、相次ぐ自然災害の発生による、保険会社の収支状況の悪化がある。直近でも、2024年度から損保各社が火災保険料を1割以上引き上げることが発表されている。今回の契約条件の厳格化の裏にも、保険会社の厳しい経営状況がある。引き受けを厳格化することで、保険金の支払いを抑える狙いが透けて見える。 また火災保険を巡っては、不正な手段で保険金を得る、いわゆる「火災保
日本の地銀でも膨らむ「債券含み損」、SVB破綻は他人事なのか｜楽待不動産投資新聞
シリコンバレー銀行（SVB）などの破綻やUBSによるクレディ・スイスの救済買収などが続くなか、米欧の金融システム不安への警戒感は依然強く、マーケットには不透明感が漂う。「我が国の金融システムには影響ない」との声もあるなか、本当に影響はないのか、日本の地銀における、「預金流出」「債券含み損」「自己資本への影響」といった観点から考察してみたい。 余波いまも、SVB破綻の背景 2023年3月10日、米国西海岸の「シリコンバレー銀行（SVB）」が経営破綻した。経営難となったスタートアップ企業など、大口顧客の預金引き出し増加に対応するため、利上げにより含み損となっていた米国債を損失覚悟で売却。その後信用不安が広がり資金ショート、破綻することになった。 そもそも銀行では、例えば10兆円の預金に対して、引出しに備えて常時10兆円の現金が用意されているわけではない。これは米国でも日本でも同様だ。 顧客の預
初心者が知っておきたい不動産投資の「必要経費」｜楽待不動産投資新聞
不動産投資で収益を上げる上で、避けて通れないのが納税です。投資用不動産を購入する際は、物件の購入価格とその後に得られる賃料などの収入に目が行きがちになりますが、そこに実際に納める税金を考慮しないと、予定していた収益が得られない結果にもなりかねません。 賃貸不動産経営管理士の資格試験では、税金に関して毎年2問程度出題されており、出題機関も、賃貸不動産経営において重要な位置付けと捉えております。 今回の記事では、賃貸不動産経営管理士の2021年度の問45の税金の問題をベースに、賃貸不動産経営に関連する税金の知識を解説します。特に、今後不動産投資を行ってみたいと考えている方にとって大事な基本事項となりますので、ぜひ押さえておいていただければと思います。 不動産所得と確定申告 会社からもらう給料、あるいは不動産経営による家賃収入などを得ている場合、その所得に応じて「所得税」を払わなくてはなりません
サラリーマンの「副業節税」に待った、国税庁改正案に物議｜楽待不動産投資新聞
国税庁が公表した「所得税基本通達」の改正案が、ネット上で物議を醸している。 改正案は、年間300万円以下の副業などの収入について、原則として「雑所得」として扱うというもの。これまで副業収入を「事業所得」として申告し、節税を行ってきたサラリーマンなどへの影響がありそうだ。 一方、不動産の賃貸収入は「不動産所得」にあたるため、不動産オーナーへの直接の影響はないとみられる。ただし、節税を封じるための国税庁の動きの1つとして、知っておいた方がよいだろう。 「事業所得」と「雑所得」のちがいは 副業収入が「事業所得」ではなく「雑所得」として扱われると、所得間で赤字と黒字を相殺する「損益通算」ができなくなる。赤字の場合にほかの所得と損益通算が可能な所得は、原則として不動産所得、事業所得、山林所得、譲渡所得の4種類に限られているからだ。 「副業（事業所得）を赤字にして、給与所得から差し引くことで所得税を減
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