日本の不動産を買い漁った外国勢が、一斉に日本人に売り浴びせて逃げ始める兆候
メディアでは、すでに平成バブル時に匹敵するほどの値上がりを見せている日本の不動産の現状について、「上がりすぎた」「もうバブルが弾けるのではないか」といった論調が強くなっている。 たしかに、最近の都内ではキャップレートが3％前半などという事例が珍しくない。長く不動産投資に関わってきた筆者からみても、何やら最近の取引は壮大なチキンレースが行われているようにも映る。 一方で、海外投資家による日本の不動産買いにはブレーキがかかるどころか「加速」している。彼らから見れば、まだまだ日本の不動産には「余力」があるということだ。「余力」という意味は、日本がこれから世界的にも大いに成長するだろうとか、オフィスやマンションの需要が大量に発生するだろうなどということとは関係ない。 彼らが見ているのは「イールドギャップ」というやつだ。 現在、政府と日銀の大幅な金融緩和政策の恩恵で、非常に低い金利での資金調達が可能
今の成長＜将来の安定～金融緩和で進むJ-REITの将来リスクへの備え|レポート・コラム【株式会社三井住友トラスト基礎研究所】
黒田日銀による金融緩和策が4年目に入った。この間、不動産市況回復期待の高まりや相対的な利回り魅力が選好され、J-REIT市場には資金流入が継続した。借入コストも下がることでJ-REITの資金調達コストは低下が進み、不動産価格の上昇に伴い、J-REITが保有する資産の価格は大きく回復している。今回のマイナス金利導入決定後も、同様の期待がJ-REITには集まっている。 こうした環境変化の下で、各リートはいかに運用してきたかをあらためて見ておきたい。 まず、物件取得は収益性を意識したスタンスで行われ、今でもそれは継続している。不動産売買市場が過熱するなかで一定の利回り水準を確保することは非常に困難で、個別には強い賃料上昇期待と低金利を前提とした強気の取得もみられる。ただ、そうした取得も一部であって、全体でみれば物件の組み合わせで保有資産の収益性を維持、あるいは大きく損ねないといった取得方針を変え
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