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災害への備え
mogmo77.hatenablog.com
中古の一戸建ては地方では300万円前後で買うことができるといわれます。アットホームやホームズなど不動産のポータルサイトでは300万円台の売り物件はありますが、300万円未満はあまり見当たりません。では、そうすれば安く買うことができるのでしょうか。考えてみます。 まず簡単に簡単なところだとネットに情報が出ている売り物件に問い合わせをしていきます。気になる物件は現地確認と場合によっては営業担当者の立ち合いで内見までしていきます。内見の時に営業担当者とある程度細かい話もすることになるので、物件の売主さんの情報をそれとなく聞き出し、指値が可能かどうかを確認していきます。 ほとんどの物件で指値が可能ですが、中には指値は全て断って欲しいという売主さんもいますので無理に指値をするのはよくありません。まあ指値がどの程度の金額であれば営業担当者が売主さんに持っていってくれるのか確認します。その後に自分の希望
新型コロナウイルスの影響は不動産業界にもあるようです。飲食店のように毎日の売上で営業を維持していくものではありませんが、売買や賃貸の契約件数は減少していると聞きます。築古大家は自分で会社をやっているわけではありませんが、賃貸募集の空き家の戸建がなかなか決まらないことと、付き合いのある不動産屋さんに確認しています。 不要不急の外出が自粛されていることから、人の動きが少なくなり、引っ越しもなくなります。なかには住宅ローンの審査も止まっているらしいともいわれています。住宅ローンの審査がなければ、実需の戸建てやマンションは売れることはありません。 買い取り再販の不動産業者は、三為契約をやっていることが多く、在庫を抱えて資金繰りが大変な状況になりつつあるようです。土地を仕入れて、戸建分譲をしている業者は既に販売価格を1~2割ほど値下げしているようです。 実際に地方の新築戸建ては1,980万円から1,
不動産を所有していると固定資産税を負担しなければなりません。車や中型以上のバイクを所有していても税金がかかります。区分マンションであれば、固定資産税以外にも管理費や修繕積立金がかかり、別荘であれば地域の管理費がかかる場合もあります。不動産は所有しているだけで年間数万円から数十万円かかるものです。 都心の不動産は売却も賃貸もしやすく、自己使用であっても使いやすいものです。固定資産税も田舎に比べて高いものですが、使い勝手も良いので負債とみられることはありません。金持ち父さんの考えでは、住宅ローンを返済している限り資産とはみなしませんが、一般的には資産だといえます。 地方の過疎化しているような田舎で不動産を相続などで所有者となってしまうと、負債を相続したようになります。自分で使うこともなく、賃貸も売却もしにくい住宅や当然ですが、農地を相続しても大変です。農地の所有権移転は相続であれば関係ないので
賃貸住宅の原状回復リフォームで一般的なものとして、壁紙張替えがあります。壁紙は内装職人さんが張替えを専門でやっているもので、基本的な原価は壁紙と壁紙用糊です。壁紙は量産物として安いものだと1mあたり150円、壁紙糊は180m用で2,200円ていどからあります。 壁紙と壁紙糊で一番安いものを使うと、壁紙張替えの材料原価は1mあたり170円ていどとなります。リフォーム見積りで壁紙張替えは㎡単位で見積書を作成しているのが一般的です。ただ、実際の壁紙は90cm幅50m巻で販売されています。壁紙の1mは90cm幅になるので0.9㎡となります。 壁紙は90cm幅であるため、未だに㎡単価ではなくm単価で見積りをだす壁紙屋さんも希にいます。壁紙の張替えは、壁紙を剥がす作業から始まります。90cm幅で張ってある壁紙を簡単にはがすことができれば、作業は一気に進みます。ただし、古い壁紙だと小さくちぎれてしまい、
原状回復リフォームをして賃貸募集を数か月しても一向に決まる気配がない空室に頭を悩ませている、という大家さんは決して少なくありません。賃貸募集を賃貸管理含め1社の不動産業者に全て委託しているとよくあることです。 大家さんは賃貸管理を委託している不動産業者だけが頼りなので、不動産業者に空室を埋めるために相談します。 大家さん 「なかなか空室が決まらないのだけど、どうしたらいいのでしょうか?」 不動産業者 「畳の部屋である和室は人気がないので、洋室にしましょう。また3点ユニットバスは需要がないので、バストイレ別の工事をして再度募集をしましょう。リフォーム費用がかかり、ますが、家賃を上げて募集するので大丈夫です。」 大家さん 「そのリフォームをすれば本当に決まるでしょうか?」 不動産業者 「大丈夫です。必ず決まります。リフォーム手配してよろしいでしょうか」 大家さん 「わかりました。そこまで言うな
大手の賃貸住宅ハウスメーカーは、土地持ちの地主さんに対して相続税対策ということでアパートやマンションの建築を提案しています。土地の相続だけでは評価額が高いため、相続税が多額にかかってしまうことから、アパートやマンションを借金して建築することで相続税を減額あるいはゼロにするとの内容です。土地は建物が建っているかどうかで相続税の評価額が変わり、建物が建っている土地の評価額は更地よりも安くなります。更地を相続すると相続税を支払うことになりますが、土地と借金があるアパートやマンションを相続すると相続税が極端に安くなります。 借金をしても、賃貸住宅であるため返済は家賃でしていくことになるため、手出しとなることはありません。この家賃はハウスメーカーが30年間保証していくことになるため、問題なく賃貸経営ができるということです。現実が理論通り、予定通りいけば問題が発生することはないのかもしれません。建築費
築古物件でなくてもリフォームをするとなれば、解体作業があります。壁や天井解体して、床板を剥がし、場合によっては浴室も解体します。築古物件ともなれば、壁は土壁で浴室の壁や天井、また床もモルタルで固められていてタイルも張ってあります。土壁は大きめのバールとハンマーで叩くと崩れていきます。土壁の中に骨組みとして竹が入っているので、この竹を取り除きます。土やモルタルは産廃扱いとなることもありますが、地域によっては不燃ゴミの持ち込みができる場合があります。 産廃となるような土やモルタルをどうしたらいいのか、まずは役所に確認をとっていきます。地域のゴミ処分場で引き取ってくれないのであれば、役所で産廃業者を紹介してくれる場合があります。その地域担当で営業している産廃業者であれば、不法投棄の可能性はほとんどないと考えてられます。また、自分で山奥に不法投棄などをする人も希にいますが、費用がかかったとしても法
家賃保証があれば安心して賃貸業を続けることができる、と考えてしまうは危険です。レオパレスや大東建託など、大手の賃貸住宅の家賃保証や管理業者が問題になっています。特にレオパレスでは界壁問題など、家賃保証以外でも大きな問題となりました。アパートなどの共同住宅の2階の天井裏に隣室との境界壁を界壁というのですが、この界壁が入っていなかったようです。共同住宅は戸建など一般住宅と違い、天井裏に界壁を入れなければならないようで、この時に初めて知った大家さんも多かったのでしょう。 家賃保証の30年契約というものも、契約書には家賃の定期的な見直しの項目があるようです。2年ごとに家賃の見直し、減額交渉が入ります。大家さん側で了解をしないと借り上げの家賃保証を打ち切ることも珍しくありません。仮に契約書に家賃の見直し項目がなかったとしても、借地借家法により借主の立場が強くなっていることから、家賃の減額交渉や賃貸借
大手業者は安心感がありますね。昔からよく言われていることですが、なにが安心なのでしょうか。リフォームで考えてみると、ミサワリフォーム、住友不動産の新築そっくりさん、朝日住宅リフォーム、この3社がSUUMOでのリフォーム会社アクセスランキングだそうです。なかでも住友不動産の新築そっくりさんでは、全国受注棟数が12万棟を超えているようです。築古大家も新築そっくりさんの現場見学会に参加したこともあり、全国でいくつもリフォームを受注している印象があります。 大手業者だとなにが安心なのか質問してみたことがあります。新築そっくりさんでは、構造計算をして耐震改修をしているとのことです。柱や梁の補強をコンピューターで計算しているそうですが、リフォーム業者としては普通なことだと思います。現場の大工さんでさえ、柱や梁の強度は確認していきます。コンピューターは使いませんが、知識と経験により分かるでしょう。 設備
築古大家はリフォームをDIYでやることは、最初の不動産を購入する時には全く考えていませんでした。最初に購入したのは自宅用の築20年ていどの中古マンションで、3DKの48㎡で1,000万円でした。リフォームは地元の工務店に依頼をして、リフォーム金額は150万円かかりました。DIYでかなりの作業をやっている現在としては、高く感じるものはありますが、当時は少し安くしてくれていたと思います。 リフォーム内容は、ほぼフルリフォームで、クロス全面張替え、床フローリング上張り、キッチンは新規ビルトインコンロ、洗面台交換、ユニットバス交換、カーペット張替え、畳表替え、洗浄便座取り付け、などだったと思います。当時は2DKの40㎡家賃が78,000円のアパートに住んでいました。そのアパートは更新時に更新料1ケ月と事務手数料を20,000円の支払いが必要で、2回更新しました。3回目の更新はしたくなかったので、引
築古大家はすでにサラリーマンを辞めて専業大家さんとして生計を立てていますが、サラリーマンをしながら兼業大家さんの時代もあります。最初に購入した投資物件は中古のワンルームマンションでオーナーチェンジです。オーナーチェンジといえばリフォームも賃貸募集もすることなく、すぐに家賃が入ってきます。購入してから間もなくお湯が出なくなる、という設備不具合も発生しましたが、この時は東京ガスに修理依頼をして給湯器交換費用は115,500円でした。最初の修繕費用だったのでよく覚えています。 初めてDIYリフォームをしたのは、競売で中古戸建を買った時です。最初からいろいろやったわけではありません。壁紙張替えを地元の工務店に依頼をして、室内クリーニングをDIYでやりました。工務店には壁紙張替えなどの室内リフォームをやってもらい、掃除機をかけたり雑巾がけをしたり、掃除を自分でやりました。当時はDIYという感覚は特に
最近では銀行融資が引き締めとなっていることから、築古戸建が注目されているようです。築古大家も一棟アパートやマンションを探していた時期がありますが、利回りが悪かったことで撤退しました。その後は中古の戸建てをメインに細々と大家さんをやっています。中古といっても既に築30年を超える建物なので築古大家を名乗っています。 新築や築浅物件を所有したい気持ちがないわけではないのですが、物件価格は決して安いことはなく、築古戸建をやっているものとしては価格が合うようなものではありませんでした。今でも定期的に新築ワンルームマンション販売会社から電話が入りますが、一度も購入検討すらいたことがありません。築浅マンションも新築とほとんど変わらないようで、融資を利用する前提で話をされますが、以前に比べて自己資金が必要になっているようです。 スルガ銀行がジャブジャブ融資をしていた時には、フルローンは当然でなかにはオーバ
不動産投資を検討する時に日本国内だけでなく海外不動産が儲かると聞けば、海外に目を向けることも少なくないのではないでしょうか。築古大家も国内の不動産は先細りだと考え、海外不動産投資を検討した時期もありました。既に数年経過していますが当時はタイのアユタヤ、マレーシアのジョホールバル、モンゴルのウランバートルで検討したことがあります。 タイのアユタヤは今では詐欺事件の問題となっているウェルネスパークレジデンスがあります。当時はネット業界で有名になっていた真田孔明さんのセミナーに参加したのがきっかけでした。そのセミナーは少人数制でタイのアユタヤの建設現場とスカイプでつなげて話もしました。当時のタイのアユタヤは洪水があった後で土地を安く仕入れたらしく、日本の企業が開発していたようでした。日本の企業が開発をして、日本人が窓口となって海外不動産投資が出来るとなれば安心感があります。 セミナーではタイのア
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