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災害への備え
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最近、マンションの建て替え事例のいくつかが新聞記事で紹介された。その2件をまず紹介すると マンション建て替え円滑化法(2002年12月施行)を利用して老朽化したマンションを建て替える案件が東京都新宿区で実現する。築約45年の諏訪町住宅が25日、建て替え組合設立を区に申請、受理された。新法を利用した建て替えは東京都内では初めてという。新法では組合に不動産会社が入ることが認められており旭化成が事業協力者として参加する。2004年1月に解体作業に着手し、2005年7月の完成予定。現在の住戸数は60戸だが全96戸のマンション(地上5階地下1回)が建つ。各戸の延べ床面積は34~102平米。居住者は現在と同じ床面積(44平米)の住戸に追加費用負担ナシに入居できるほか、追加費用を払えば現在より広い部屋に入居できる。新たに増える36戸分の分譲代金を建て替え費用などに充てる(日経産業06.26)。 旭化成は
もし、住まいの隣地が空地だとしたら住んでる方の住宅地の価格にどのような影響があるだろうか。 例えば第1種低層住居専用地域のような建設される建物の高さやボリュームの制限がきつい場合と、建設予定建物の高さや容積率が比較的緩和されている用途地域では、将来、公法制限をMAXまで使って隣地に建設がなされた場合、日照阻害や建物が発する圧迫感等の度合いが違う。 高さや容積率、用途制限が緩和された用途地域であるほど、この観点からの将来に発生するリスクは高い訳だ。一方、すでに隣地に取り壊し更地化されるまで相当期間があるような建物がある場合、その居住者も含めた所与の建物状態で買主はさまざまな角度から受ける影響を考慮し、購入価格の値決めや購入判断をできる。 隣地が空地である住宅地は、「将来、どのような建物が建つかわからない」というリスクがある分の価格低下が考えられる。このような不確定要因による価格低下分を具体的
不動産の証券化を軸としたJ-REITやファンドビジネスで、開発から周辺フィービジネスにまで収益の雨を降らせ、あまねく吸収してきた不動産各社の金融と融合したビジネスモデルは、未曾有の金融危機で少なくとも中短期的には躓いた。一方、これまでの安定的な収益基盤であったオフィスビルの賃貸収益も賃料や空室率に先行き不透明感が強まり、好調だった分譲マンション事業も、販売価格と購入可能限度額との乖離が拡大、低調に推移している。国内の実態経済の減速で、企業業績の大幅な下振れや個人の所得・雇用環境が悪化し、オフィスビル市況の反落や分譲マンション販売の低迷は、当分の間、回復する気配がない。 このような厳しい経営環境の真っ只中にある不動産各社は、次の有望なビジネスモデルとしてCRE(コーポレート・リアル・エステート)に注目、全社的な体制作りを始めている。 1、CREとは CREとは、企業が保有するビル、工場、店舗
野村不動産ホールディングスは、11月末に東芝の子会社「東芝不動産」を1,500億円で買収した。東芝不動産は東芝の連結対象から外れ、12月末日までに譲渡を完了。この結果、東芝本社が入居する東芝ビルや梅田スカイビルなど約150物件を野村不動産HDグループが保有することになる。新社名は野村不動産が親会社となる「NREG東芝不動産」でスタートする。東芝グループの出資比率35%、野村不動産HDの同比率は65%となった。 日経産業紙(09.1.5)によると、「東芝本社が入居する東芝ビルディングをはじめラゾーナ川崎プラザ(川崎市)、梅田スカイビル(大阪市)など都心部を中心に約150物件保有することになる。安定した賃料収入があり、2008年3月期は売上高420億円に対して営業利益は120億円。この優良会社を傘下に収めることで、野村不動産は09年3月期に20億円の増益効果を見込む。」 そして野村不動産HDの
作者独言 不動産鑑定、IT、政治・経済、世相など多岐にわたる作者の独り言のページです。 どのページへのリンクも大歓迎です。気に入って頂けたページにご自由にリンクして下さい。また、リンクに際して了解をとる必要は一切ありません。お気軽にどうぞ。
今回のコラムでは、「日経ヴェリタス 第84号」と野村證券の投資家向けレポート「野村週報第3197号」を参考に「人口ボーナス」と「2012年問題」について書く。いずれも、今後の日本の人口構成ならびにその中の団塊世代の動向が中長期で国内経済に与える負の影響を指摘したものだ。 ■人口ボーナス その国が長期的視点から見て今後どれくらい成長できるかを計る重要な指標は「人口」である。その典型的な例が、リーマンショック以前の株価になかなか戻らない日本や米国を尻目に株価上昇と経済躍進を続けるブリックスと呼ばれる新興国である。なかでもブラジルは、2014年のワールドカップ(W杯)に加え2016年のリオへのオリンピック招致も決まった。ブラジル政府により2010~2013年まで日本円で約33兆円のインフラ整備が行われる。国内経済も名目GDP比の6割を占める個人消費が堅調で、GDPが4~6月期で前期比+1.9%と
■地中埋設物リスクとは 土地取引に様々なリスクが存在するが、そのなかで地下埋設物(杭、矢板、ガラ、埋設管、防空壕など)については取引当事者もつい失念してしまうケースが多い。しかし、近年になって土地取引後、地下埋設物が存在したことによるトラブルが増加している。例えば、取引後、買主サイドが建築構造物の新設工事で杭工事等を開始したところ、地中にコンクリート塊、ビニル片、電気コード等の産業廃棄物が大量に遺棄され埋まっていたとすると、当該工事を中断して産業廃棄物の除去を行なう羽目になる。このような事態に陥った買主としては、当該産業廃棄物のあったことは隠れた瑕疵に当たるとして、損害賠償請求をするだろう。現に地中埋設物をめぐっては隠れた瑕疵に当たるとした判例がいくつか出ている。 【東京地裁判 平成10.11.26】 7階建て分譲マンション建築目的で土地建物を買い受けた買主業者が、建物解体工事及びマンショ
不動産売買で、境界を巡る取り扱いは厄介な問題である。売買の対象となる土地の大半は、境界に問題もなく、板塀やブロック塀などで区画されたラインを隣地との境界として平穏に経過していることが多い。しかし、その土地が境界紛争があったり、境界確定訴訟が継続中であっても、第三者は登記簿等によってそれを知ることができないから、売主はその事実を隠して土地を売ってしまい、買主が不測の損害を被るおそれがある。また今までは争いもなく平穏に経過していても、隣の住人が変わると境界を巡る争いがいつ勃発するか解らない。 そこで、売買当事者としては、後腐れがないように売主が、隣接地権者全員に境界を立ち会ってもらって、お互いに確認し、確定測量して、確認後の境界で関係地権者の筆界確認書(実印押印)を取ることにする。公道などと境界を画する時は官民境界査定も必要になる。この手順を経ておけば、公簿数量と確定測量の結果、地積に増減があ
1、抵当権と付属建物 付属建物は、民法87条1項の従物概念に該当し、主たる建物の従物となるので、主たる建物に抵当権登記をすれば、抵当権の効力は付属建物におよぶと思われるが、問題なのは未登記建物があり、それが付属建物に該当するか明確でない場合、所有者が独立の建物として保存登記をした場合、法定地上権などが成立し、換価価値が低下する可能性がある。競売手続上は、付属建物として登記された建物は原則として主たる建物と一体のものとして売却の対象となり、独立の建物として登記をした場合は原則として売却外建物とされる(建物が付属建物か、独立建物かの判断は、登記は単に表章にすぎないため社会通念を基準とすべきであるとする説もある)。つまり、抵当権設定時に付属建物と推定される建物がある場合、以下の考察が必要となる。 A、付属建物として登記された建物 競売手続上は、付属建物として登記された建物は原則として主たる建物と
前回は、埋蔵文化財包蔵地の概念、さらに不動産の物件リスクとの関連や、当該地で建築・土木工事を行う際の地方自冶体との協議や手続きの流れ等について書いた。今回は、本発掘調査について言及する。 地方自冶体の教育委員会と当該地に建築・土木工事を行う事業者の調整の結果、現状保存ができないとされた遺跡は、必要に応じて記録保存のための発掘調査をすることになる。発掘調査に先んじて現地踏査や試掘調査を行い遺跡の分布密度や各時代の遺構、包含層の重なり具合を判明させる。 例えば、敷地規模1,000㎡、その内の工事対象部分の面積が50%の500㎡とすると、試掘を行う部分は、当該工事対象部分の位置、範囲が確定的である場合は、当該部分とその周辺に限定して行われる。将来、増築する可能性があるときは延伸予定部分についても行う。工事対象部分が明確でなかったり、遺跡に影響がない部分を工事対象とするような場合は、敷地の全範囲に
立ち退き料は、一般的に貸主側の正当事由に基づく更新拒絶、解約申し入れによる立ち退きを請求する場合に発生することが多く、正当事由の一事由として、またはこれを補完するものとして、借主に対して支払われる金銭その他の代替物である。 しかし、立ち退き料については法制度として確立されていないので、当事者間でどのような債権や請求権が発生するのか必ずしも明確ではないが、借家の立ち退き料の内容として一般に考えられるものを、(社)日本不動産鑑定協会法務鑑定委員会「弁護士との共同研究会研究課題取りまとめ」から紹介すると、 引越し料などの移転に要する実費 家賃の差額等の補償 造作買取ないし費用償還額の補償 借家権価格の補償 営業の補償 生活上の利益等の補償 再開発利益の配分 精神的損失 からなる。借家人が不随意の立ち退きに伴なう移転実費や造作、営業権等の有形資産・無体財産権の喪失補償、家賃差額補償、利用権の対価と
前回に続き借家の立退きをめぐる正当事由と立退料について判例に見られる傾向を論考する。 1、借家立ち退きに関する判例傾向 借家を巡る立ち退き判例について正当事由有無やその程度、さらに立退料の算定根拠については、判断基準が確立しているというレベルまで収斂されていなく、かなりまちまちで、裁判官の考えも統一されていない。 正当事由を判断する上での賃貸人、賃借人の賃貸建物の必要性の内容や程度は個々の事案で千差万別であり、契約の経緯や建物の状況なども多様で、このような状況から普遍的な基準を導きだすのは容易ではない。 立退料の提供は、それのみで正当事由の根拠になるものでなく、貸主・借主の一切の事情が総合的に勘案され、相互に補完し合って正当事由が判断される。立退料の提供が正当事由の補完要素であることは前回で書いた。 齋藤顕氏の「立退料による正当事由の調整 その現状と課題」(判例タイムズ1180号)は、近年
法務局備え付けの地籍図は地籍調査の成果によるものです。地籍調査は、国土調査法という法律に基づいて行われ、一筆毎の土地について、「所有者」「地番」「地目」の調査並びに「筆界」及び「地積」に関する測量を行い、土地の正しい「位置」「形状」「地番」「面積」を明らかにし、その結果として新しく地籍図及び地籍簿を作成します。国土の開発、保全、利用の高度化を図るため、国土の実態を科学的、総合的に調査することを目的に、昭和26年以来、国土調査法に基づいて実施しているものです。 これらの成果の写しは、登記所へ送付され、登記簿の地目、面積等が書き換えられ、また地籍図は、備え付けることを適当としない場合を除き法17条地図として備え付けられ登記台帳についても地籍簿に基づいて正しく修正される。 地籍調査のなかでも一筆地調査が重要で、通常、地方公共団体から土地所有者宛に、立会通知が発送される。指定された日時・集合場所に
■法務局のインターネット登記情報サービス 2000年9月25日より法務局のインターネット登記情報サービスの提供が開始する。法務局と密接な関わりを持つ不動産関係業者は、インターネットの導入に慌ただしく対応を進めている。いままで遅れていると言われた不動産関係業者もIT化を余儀なくされるわけだ。本サービスの対象となる登記の種類は、不動産登記、商業登記、その他政令で定める登記(電気通信回線による登記情報の提供に関する法律 平成11年法律第226号)である。 具体的に提供される登記情報の種類には、コンピュータ化された登記簿に記録されている事項の全部についての情報(全部情報)と、当該登記簿に記録されている事項の一部についての情報(一部情報)の2つがある。一部情報の具体的な内容は、①不動産登記簿に記録された等事項のうち、共同担保目録に記録された事項を除いた情報②一個の不動産の所有者の住所及び氏名のみにつ
筆界特定制度は、いままで裁判所の境界確定訴訟などの手続きで約2年程度かかつていた境界紛争の解決が、案件にもよるが6ヶ月程度と迅速に解決するために創設された。土地の筆界(境界)に関する紛争について、筆界特定登記官が、土地の所有権の登記名義人等の申請により、申請人等に意見及び資料を提出する機会を与えた上、外部専門家である筆界調査委員の意見を踏まえて、筆界の現地における位置を特定する制度である。不動産登記法等の一部を改正する法律により創設され、06年1月20日に施行された。 筆界特定制度は、行政型(法務局型)の裁判外紛争解決制度(ADR)であるが、当該制度ができたことにより土地境界の紛争解決手段は、3つに広がった。 行政型(法務局型)のADRである筆界特定制度 調停により当事者間の自主的解決を支援する民間型(土地家屋調査士会型)ADR 筆界(境界)確定訴訟 この筆界特定制度は、土地境界に紛争が発
前回で筆界特定制度の基本概念である「筆界と所有権界の違い」や筆界特定の申請要件となる「申請できる者の範囲」、筆界特定の「対象土地と関係土地」、「過去の確定判決がある場合の扱い」などについて解説した。今回は、筆界特定制度の手続き、事実の調査以下、この制度の全体像について紹介する。 2、申請手続き ■申請先 対象となる土地の所在地を管轄する法務局又は地方法務局の筆界特定登記官に対して、筆界特定の申請をする。対象土地が複数の法務局や地方法務局にまたがり、その間の筆界が明らかでない場合は、法務大臣または法務局の長が筆界特定を司どる法務局または地方法務局を指定する。指定がされる間は、対象土地を管轄するいずれの法務局、地方法務局に対して申請することができるとされている。 ■申請情報の記録事項 申請情報に記録すべき事項は、以下である。 申請の趣旨(筆界の特定であることを明らかにするなど) 申請人の氏名ま
A、公共団体による線下地の減価率 ■公共用地の取得に伴う損失補償基準細則 用地対策連絡協議会は、「特別高圧架空電線路の直下にあり、またはこれに近接しているときは、そのために価値の減少した分を次により減価する」として減価率を定めている。 大都市における商業地域等において当該電線路のために建築制限を受けているときは、50%を標準として土地の利用状況、制限の内容その他の事情に応じて減価する 1以外の場合には、建築の制限の有無及びその内容、土地の利用状況その他の事情に応じて減価する。ただし当該電線路により土地の利用が妨げられないと認められるときには、減価しない ■東京都の高圧線下地評価の運用基準 東京都は、収用委員会裁決例、各起業者の評価基準、補償事例との均衡を図り、かつ下記事項に留意の上、減価率を以下のように定めている。 ●宅地 建造物の築造可能な170,000V未満の線下地と、築造不能な170
大家さんと呼ばれる賃貸住宅の個人オーナーが家賃を設定する時の手法について書きます。アパート、マンションの家賃設定の手法について詳細・具体的に書かれた書籍やブログ、サイトは探してみると少ないようです。あっても家賃設定手法の簡単な紹介か、不動産鑑定評価のなかの「賃料評価」といった法曹関係者や不動産鑑定業者向けのものです。今回のコラムでは、一般の大家さんでも算定可能な適正家賃の実践的な手法を紹介したいと思います。 1、不動産投資の成否を決める家賃設定 アパート・マンションのオーナーが家賃を決めているのは、 建築会社、ハウスメーカーの事業収支プランの家賃 地元の不動産仲介業者からの聴き取り ネットや賃貸情報誌による賃貸住宅の募集・成約賃料との比較 周辺物件の賃料との比較 といったケースが多いでしょう。1だけで、つまりアパート・マンションを建設する業者サイドで算定して提示された家賃をそのまま周辺相場
9月21日発表された直近の地価動向を示す福岡県地価調査基準地価格で福岡都心部の地価動向を見ると、JR博多駅周辺の3地点と、外資系衣料品店の進出が相次ぐ天神地区の1地点で地価が上昇した。 JR博多駅周辺で博多駅東1丁目の地点が上昇率が4.7%と全国2位の上昇率。博多駅前3丁目、博多駅東3丁目の各地点がそれぞれ2.9%、2.6%上昇を示した。今年3月の九州新幹線の鹿児島ルートの全線開業やJR博多駅の駅ビル「JR博多シティ」の開業が当該3地点の上昇をもたらしたといえる。 九州新幹線効果もそうだが、なによりインパクトが大きかったのは、これまで事務所街として商業的に賑わいが乏しかった当該エリアに博多阪急を核とする巨大商業施設が誕生し、博多駅前の風景を一変させたことだろう。商業店舗床が比較的少ない博多駅周辺部の現状は商業用途の開発マグマがかなり蓄積されていたともいえる。 すでに駅前の博多郵便局には商業
最近における不動産の表示に関する登記の中でも、特に建物の表示登記については、近年の建築技術の進歩及び建築資材の質的向上並びにこれに伴う構造上の多様化に加え建物に対する志向の変化等により、建物認定は困難となっている。建物認定の問題とは、換言すれば所謂、登記し得る建物とはいかなる不動産をいうのかの問題であるが、建物の概念が時代の推移とともに変わっている現在、登記上あるいは鑑定評価の日常業務において建物認定の問題は重要性を増しているため、本稿では、判例、法務省民事局長回答などによる具体的事例も加えこの問題について考察してみることにする。 ■建物の概念 そこで、ここにいう建物とは何か、どういう概念なのかが問題となる。表示登記の対象となる建物の意義を明らかにするため、まず法令上、定義規定のおかれている建築物等の概念につき考察する。 (1)建築基準法における建築物 建築基準法第2条1号は建築物とは「土
国内不動産価格動向について、未曾有の東日本大震災直後には相当の悲観的見方が広がったが、例えば首都圏について見るとゴールデンウィークのモデルルームの集客や4月の契約率とか東日本レインズの4月の流通市場動向報告では当初の予想より落ち込みが少なく、業界には早くも安堵感さえ漂っている。 しかし、この先、震災による企業のサプライチェーン寸断や電力供給制限、原発事故の収束に見通しが立ち、国内経済が年後半から回復して、短期的に不動産市場が回復したとしても、やがて復興需要や住宅支援策効果は剥落し、長期的には国内の不動産市場の低迷が続くと考えられる。本コラムで取り上げる負の構造的諸要因による地価下落の恒常化は地方都市からやがては東京や地方中枢都市の名古屋、福岡など大都市にも伝播していくと考えられる。その主な根拠を挙げてみよう。 ■不動産需要量減少1:生産年齢人口の減少と大都市で加速する高齢化 労働力の中核と
1、高圧線下地とは 不動産の調査や評価で現地実査をするとき、一般に上空を見て高圧線の通過を確認することを忘れがちである。対象地の境界や、道路幅員、未登記建物の有無等々の通常視界域の確認に熱中するあまり、上空を仰ぎ見ることをつい失念してしまう。「送電線が上空にあれば地役権登記があるさ」と安易に思い込んでいると痛い目にあう。線下地で地役権登記がなされていないものが数多くあるからだ。本稿でこのように厄介な高圧線下地の評価について言及する。 電気事業者が電気を送電するために架設した電線が架空された土地を「高圧線下地」という。鑑定評価では高圧線下地について架空電線による物理的利用制限、さらには心理的嫌悪感、騒音、電波障害、それらの諸要因の複合的作用による市場性の減退を総合的に勘案・考慮して評価を行う。 電気事業法に基づく「電気設備に関する技術基準を定める省令」は、電圧を以下の3種類に区分している。
マイホームを実現する手段は ①分譲住宅を買う ②建築条件付土地を買いその業者に建設してもらう ③土地を購入し、その後、気に入った建設業者で注文住宅を建てる がある。それぞれの特徴は ①分譲住宅を買う 現物を実見できる安心感がある反面、建設プロセスが明らかでないためとんでもない手抜き工事などが後から判明したりする。大手業者の分譲でもこの種のトラブルは絶えない。また外観、間取りや内装、住宅設備などこだわりの強い人には物足りない面が多い。 ②建築条件付土地を買いその業者に建設してもらう この手法は薦められない。「鑑定の眼」で掲載した「建築条件付売地」の記事を引用すると 条件付土地を購入した場合、通常3~6ヶ月以内に指定する業者と建築請負契約を交わすことになっている。更地段階から住宅を建築するわけで、注文住宅やイージーオーダー住宅(一種の注文住宅)が可能となっていても実際にはそれほど自由度がなく、
不動産に関連する業務上、慎重な取り扱いを要求されるのが境界に争いがある土地である。現行法制が不充分なためその取扱いに慎重にならざるを得ないことが多い。ある土地に境界紛争があったり、境界確定訴訟が継続中であっても、第三者は登記簿等によってそれを知ることができないから、売主はその事実を隠して土地を売ってしまい、買主が不測の損害を被るおそれがある。過去に確認された境界について、現在の隣接地所有者が同意せず、当時の測量図や境界確定書等の書面は残されてなく、立会の際の口頭確認のみで境界標の設置もない場合、裁判所に境界確定訴訟を起こして確定判決をもらわなければならないが現状で境界確定訴訟と登記手続の連携がされていないため種々の問題点が指摘されている。 1、土地の境界 境界は、法的には「個々の土地を区画する公法上の区分線」と定義づけられる。人為的な区画によって大地は区分され、個別の土地として物件の対象と
マンション建設に伴う近隣住民との紛争といえば、これまでは景観・日照阻害、建設工事の騒音・振動、電波障害などが主流であったが、近年になって、風害や高層大規模建築物近接による圧迫感といった法令上の直接の基準がなく(地方自治体の条例や指導要綱がある程度)、損害発生の具体的因果関係や侵害結果・程度を立証することが困難であった領域にも住民運動の対象として計画変更・改善要求や損害賠償請求が盛んに行われるようになった。 これらの分野で、環境変化予測や定量的な損害の評価基準の確立へ向けた動きが進行しており、さらに堺市のマンション風害事件を巡る大阪高裁判決がこれらの動きに拍車をかけることになった。 詳細は後述するが、当該判決では、風害を理由に不法行為の成立を認容し、風環境の悪化で被った精神的苦痛に対する慰謝料だけでなく、風害が発生したことによる不動産価値下落に対しても価値下落分の損害賠償を認定しており、現在
家庭からCO2排出量を低減して環境負荷を小さくすることを目的とした環境住宅の開発が今後、住宅各社が熾烈な競争を勝ち抜くための必要条件となっているが、今回のコラムでは次世代エコ住宅の環境技術として、住宅各社の開発競争が加速している「HEMS」を取り上げる。 環境住宅は、環境技術により次の3つに分類される。 創エネルギー技術(クリーンなエネルギーを作る技術):太陽光発電 省エネルギー技術(エネルギー使用量を減らす技術):高効率給湯器、LED照明 効エネルギー技術(エネルギーを効率よく供給する技術):HEMS、蓄電池 すでに1の太陽光発電や、エネファーム(燃料電池)で電力を創出したりする住宅とか、2の高効率給湯器、LED照明でエネルギー使用量を減らす住宅は、実用化さらには普及の一途を辿っている。 そんななかでいま各社の担当者が開発研究に力を入れているのは、3の効エネルギー技術を使った住宅で、その
オフィスビルの空室率の増加が相変わらず止まらない。三鬼商事(東京・中央)がまとめた1月末の東京都心5区(千代田、中央、港、新宿、渋谷)の空室率は、8.25%。六本木ヒルズや汐留地区の大型ビルが開業し過去最高を記録した03年8月の8.57%に迫っている。 東京を除く、主要地方都市の空室率は2ケタ台。漸く底入れの兆しも見えてきた東京と違い、いつになったら空室や賃料の調整が終わるのか、需要の落ち込みが深刻なだけに不透明だ。このような背景でオフィスビルオーナーの空室対策が模索されている。本コラムでは、最近、ビル内の空室等の有効活用として注目を集めている「貸し会議室」について書いてみよう。 貸し会議室は空室対策としてだけでなく、売却予定物件を暫定的に活用して売却期間でリターンを上げたり、自社で使用していない時間帯の会議室・教室等を有効活用する方策などで利用されている。 ■加速する貸し会議室ビジネス
「埋蔵文化財は、わが国や全国各地域の歴史や文化の成り立ちを理解する上で欠くことができない国民共有の貴重な歴史的遺産であり、将来の文化発展の基礎となるものである。このような観点から埋蔵文化財の保護は国民的理解のもとに進められなければならない」(月刊文化財)。文化財が埋蔵された不動産に建設工事や開発に伴う土木工事を行うとき、事業者と文化財保護を進める行政との間で様々な調整が行われる。そしてその調整を円滑に行うための埋蔵文化財保護法による措置や行政判断、調査が存在する。 周知の埋蔵文化財包蔵地とは文化財保護法では、「埋蔵文化財を包蔵する土地として周知されている土地(文化財保護法第57条の2)」を指し、石器・土器などの遺物や貝塚・古墳・住居跡などの遺跡が土中に埋もれている土地で、国・地方公共団体の遺跡台帳・遺跡地図等に登載されているものだけでなくその地域社会において文化財を包蔵する土地として広く認
建築基準法の道路などを建築の可否との関連で簡単にまとめると下表のようになります。 ▼敷地と道路関係調査表 注1、表内の公道は認定道路並びにそれ以外の公が管理する広義の道の意味です。 注2、43条但し書き適用で建築する場合、地方公共団体の許可基準などで階数、規模、用途などに建築制限があります。 注3、敷地が建築基準法上の道路に2m以上、接していないと、建物を建てることができません。共同住宅などの特殊な建物や、大規模な建物などの場合には、道路幅員や接道する長さがさらに広く要求されます。 不動産鑑定評価(特に担保評価など)で対象地と道路の関係は建築物の建築可能性上重要です。建築基準法42条の適用がある道路に該当しない道路に評価実務上、数多く遭遇します。その際2項道路、43条但し書きの適用可否が決め手になります。以下に2項道路、43条但し書きについて述べてみます(2項判定の基準、セットバックの扱い
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