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みずほ銀行が、太陽光発電の売電収入を、住宅ローン審査における借主の年収に合算するローンを開始するそうです。 売電収入、ローン審査審査に反映 2014.09.10　日本経済新聞 みずほ銀行は月内にも住宅メーカー数社と提携し、太陽光発電設備のある新築戸建て住宅向けローンの取り扱いを始める。 売電収入を年収に合算して審査するしくみで、利用者がローンを組みやすくする。 ３メガ銀行では初めて。 実は、これは非常に画期的です。 通常、太陽光発電の売電収入は、２～３年程度の実績があり、それが確定申告書に反映されて、初めて収入合算として計算する、というのが金融機関の審査対応です。 まだ、具体的な商品内容は不明ですが、今回は、新築戸建てが対象ですので、売電見込額を収入合算できるという内容と思われます。 記事には「住宅メーカー数社と提携」とありますので、住宅メーカーが一定の売電保証をするのかもしれません。 最

欧州（ドイツ・フランス・スペインなど）の10年物国債利回りが、相次いで過去最低水準を更新しました。 経済の先行き不安により、デフレ懸念が払拭できず、欧州中央銀行（ＥＣＢ）による追加の金融緩和の観測が強まっているようです。 欧州の国債利回りが相対的に低くなったことにより、国際的な投資家が日本や米国に資金を移してます。 そのため、日本の10年物国債の利回りは、0.485％と、昨年4月以来の低水準となってます。 これにともない、長期金利が低下し、住宅ローン金利も下がるという構図です。 日本の国債は、日銀が受け皿となることで、低い金利を維持してます。 金融機関は、将来の国債下落リスクを考慮し、一旦は国債を大量に売りました。 しかし、資金の運用先が乏しいため、一部の金融機関ではまた買い戻してます。 そこに、今度は海外の投資家も、欧州から日米に資金異動しているため、日本（米国も）の長期金利が下がるとい

住宅ローン【固定金利】過去最低へ 三菱東京ＵＦＪ銀行が9月の10年固定の最優遇金利を1.2％へ引き下げます。 りそな銀行や他の大手行も追随予定とのこと。 先行するソニー銀行は、1.188％（10年固定）、三井住友信託銀行は1.05％（10年固定）と、少し前の変動金利の水準です。 変動金利では、イオン銀行が0.57％、ソニー銀行が0.539％と、こちらも過去最低金利を更新中。 メガバンクや地銀は、0.7～0.9％前後の水準ですが、ネット系銀行に引っ張られ、更に引き下げてくる可能性もあります。 各銀行は、より一層の収益低下となりますが、背に腹は変えられないといったところでしょうか。 金利競争によって、住宅ローンの顧客争奪戦はまだまだ続きそうな感じです。 米国含め、金利の反転の時期が気になりますが、日本はまだこれから消費税増税も控えてます。 ですので、簡単には金利引き上げは難しい市場環境にはあり

住宅ローン審査の肝【その１】では、金融機関がローンを貸すか、貸さないか？の基本的な判断基準について解説しました。 住宅ローン審査の肝【その２：前篇】では、融資金額を決める４つの要素のうち、①返済比率（年収）、②返済期間について解説しました。 住宅ローン審査の肝【その２：後篇】では残りの２つ、③審査金利、④借入金について解説しました。 住宅ローン審査の肝【その３：前篇】では、担保評価のうち、土地の評価について解説します。 改めて確認したい方はこちら↓ 住宅ローン審査の肝【その１】 住宅ローン審査の肝【その２：前篇】 住宅ローン審査の肝【その２：後篇】 担保評価：土地 土地の評価方法は、基本は相続税路線価を使います。 計算は簡単で　　　相続税路線価　×　土地面積　＝　土地評価額　　で算出します。 相続税路線価は市場価格の70％程度の設定になってます。 相続税路線価とは、相続税や贈与税の計算に使

最近人気の住宅ローンの金利タイプは？ 住宅金融支援機構の調べ（平成26年5月・6月分／民間住宅ローン利用者）によると、 ☑変動型　３８％ ☑期間固定型　３０．６％ ☑全期間固定型　３１．４％ という統計結果です。 少し変動型の人気が高いですが、ほぼ３等分に分かれてます。 ただし、3月・4月と比較すると、変動型と期間固定型は減り、全期間固定型が増えたようです。 ちなみに、期間固定型で最も人気が高い期間は、１０年固定となってます。 1年前の同時期（5月・6月）の統計では、 変動38.9％／期間固定33.5％／全期間固定27.6％と、今回の調査結果と分布はあまり変わりません。 数年前までは、変動金利が人気で50％程度のシェアを占めておりました。 全体的には、少しずつ、固定金利型（期間固定含む）にシフトしている流れのようです。 長いあいだ、超低金利が続いていたため、そろそろ金利が上がるかな？という

ソニー銀行が、9月の住宅ローン10年固定金利を、1.188％へ引き下げるそうです。 ただし、10％の頭金が必要とのこと。 メガバンク（10年固定1.3％）が、これに追随し、更に金利を引き下げてくると予想されます。 10年物国債は銀行貸出の長期金利と連動します。 長期金利は、住宅ローンの固定金利と連動します。 10年物国債は、0.495％と過去最低水準で推移してます。 銀行は、預金を安全資産で運用しようとします。 その代表が、国債や住宅ローンです。 しかし、10年物国債の利回りが0.495％では、全然もうかりません。 住宅ローン金利もここまで下がると、利益は少ないですが、国債よりはまだマシといったところでしょうか。 東京スター銀行が、台湾の中国信託商業銀行に買収されました。 シティバンクは、日本の個人向け銀行業務からの撤退を決めました。 日本はバブル崩壊後、メガバンクが再編されましたが、地銀

住宅ローンを借りる際、いろいろな諸費用がかかります。 その中で、保証料という費用があります。 保証料とは、住宅ローンを借りた人が払えなくなった場合に、保証会社が銀行に一括で払うという保証制度です。 ここで勘違いしてはいけないのが、保証会社がローンを銀行に払ったからといって、借りた人の借金が消えるわけではないという点です。 単に、ローンが銀行から保証会社に変わるだけで、借りた人にとっては何らメリットはないです。 借金は消えませんので、保証会社に払わなくてはなりません。 銀行は、万が一、借りた人がローンを払えなくなっても、保証会社が代わりに払ってくれるので貸倒リスクはありません。 銀行からすれば保険をかけているようなものです。 あれ？おかしい・・・と思いませんか？ 銀行が保証会社を使って自分に保険をかけているのに、なぜ、保証料は借りる人が負担するんでしょうね。 銀行は保証会社を使えば貸倒リスク

りそな銀行　アパートローン１．５倍増　≪資産運用と相続税対策ニーズ≫ 2014年08月17日 [アパートローン] 現在、銀行や信用金庫の世界では、住宅ローンの激しい金利競争と顧客の争奪戦が繰り広げられてます。 それとは別に、来年の相続税の増税を控え、生命保険会社や信託銀行などが、生前贈与マネーの争奪戦が始まってます。 ２０１５年１月からの相続税は、計算方法が変わります。 【現行】 ≪非課税枠≫　5,000万円＋法定相続人×1,000万円 【改正後】 ≪非課税枠≫　3,000万円＋法定相続人×600万円 ４割ほど非課税枠が縮小され、相続財産の少ない方も相続税の課税対象になります。 また最高税率も、５０％→５５％に引き上げられます。 土地持ちの資産家は関心を寄せるのが、アパート建設です。 賃貸住宅を建てると、資産評価額が圧縮できるため、相続税の節税になり、富裕層を中心に注目されております。 そ

日米欧、先進国の長期金利の低下が連鎖し、日本は一時０．５％を割りました。 長期金利とは、企業や個人がお金を借りる際、指標となる金利のことです。 １０年物国債利回り（政府が期間１０年の借金をするときに支払う利息）が、長期金利の指標となってます。 なお、１０年物国債は、住宅ローンの固定金利と連動します。 ※住宅ローンの固定金利といえば、住宅金融支援機構のフラット３５です。 住宅ローン金利は最低水準で推移してますが、まだこれから下がるのでしょうか？ それとも反転（金利上昇）するのでしょうか？ 予想することにあまり意味はない（予想は当たらない）ので、市場を注意深く見ていくしかありません。 今回の金利低下の起点はドイツです。 ドイツは欧州の経済のけん引役でしたが、そのドイツの景気に陰りが見えたためです。 欧州中央銀行（日本でいう日銀）が、量的緩和に乗り出すのではないか？という見方が広がったようです。

他人事じゃない！知らないと損する【相続税対策】 住宅ローン借り換えセンター・アパートローン相談センターＪＭＰパートナーズ 先日、懇意にしている生命保険会社のセールス職員の方と、ローン・相続・保険をテーマにディスカッションしました。 ※住宅ローン借り換えセンターでは、住宅ローンだけでなく、アパートローン相談センターも運営しております。 例えば、東京都内のアパート所有者の実に８割以上が６０歳以上であり、そのうちの６割以上が７０歳以上というデータがあります。 恐らく、全国的にもこの割合は変わらないか、もっと高齢層の割合が多いかもしれません。 そうなると、必然とアパートローンの相談は新規で借りる方を除き、６０歳又は７０歳以上の方が主なターゲットということになります。 実際に、６０歳以上の方からアパートローンの借り換えや修繕費調達などの相談を受けたりします。 この際、必ずと言って良いほど「相続」の話

今から数年前ですが、楽天リサーチが行った「住宅ローンに関する調査」の中で、「借り換えをしない」と回答した人の理由についての調査結果がありました。 １位　手続きが面倒だから ２位　手数料がかかるから ３位　今の金利が高いと思わないから ４位　完全固定金利型で借りているから （楽天リサーチ調べ） １位の「手続きが面倒だから」という方は、お金を捨ててます。 今すぐ「住宅ローン借り換えセンター」にお申込み下さい（笑） 正直、銀行とのやり取りは面倒臭いです。書類も多いし、何回か銀行に足を運ばないといけませんし・・・ 銀行との面倒なやりとりは当センターが代行します（注：申し込みや融資契約はお客様本人です）。 ２位の「手数料がかかるから」という理由は、よく理解していない方だと思います。 住宅ローンを借り換えると、手数料は確かにかかります。 しかし、なぜ手数料を負担してまで借り換える方が多いのか？ 金利が

米国の利上げはいつ？ 米国の利上げはいつなのか？は世界的に関心が高い話題です。 インフレやバブルは気になるが、利上げによる景気腰折れも困るというジレンマがあるようです。 日本は、日銀は、いつ頃、金融緩和を解除して、利上げに進むのでしょうか？ もちろん、景気が上向いてくれば、必然と利上げに向かいます。 景気は良くなって貰いたいですが、日銀が政策金利を上げれば、住宅ローンの金利も上がることになるので複雑な心境です。 日米欧の先進国は、大規模な金融緩和を継続中ですが、米国が一番最初に利上げを開始しそうな状態にあります。 以前は、米国の金利と日本の金利は連動すると言われてきましたが、最近は連動性が薄れてきており従来のセオリーは通用しません。 そうはいっても、米国の利上げは世界経済に多大な影響を及ぼす可能性があります。 記事にもあるようにＦＲＢ（日本でいう日銀に相当）議長も「再び景気を悪化させるぐら

【リバースモーゲージ】自宅担保に老後資金　再び脚光 リバースモーゲージが少しずつ脚光を浴びてきたようです。 みずほ総合研究所の試算では、リバースモーゲージの潜在需要は約５兆円に上るが、現在の市場は１０００億円程度とのことです。 米国では国が公的保険で返済の不足額をカバーしているそうですが、日本ではそのような推進策がまだありません。 潜在需要に割に、数字が伸びない理由は、まだほとんどの銀行が積極的ではなく、商品自体が世間にあまり知られていないからだと思われます。 某銀行のリバースモーゲージをよく取り扱うことがありますが、非常に素晴らしい商品だと思います。 お客様に提案しますと、誰もその商品自体の存在を知りません。 リバースモーゲージという存在を知っていたとしても、取扱い銀行は少なく、審査基準・融資額・融資方法などもバラバラで「よくわからない」というのが正直なところだと思います。 本ブログでも

住宅ローン【繰上返済】3つの盲点 住宅ローンの利息を減らす方法は、低金利への借り換え以外に繰上返済（一部）があります。 繰上返済（一部）する場合でも、「期間短縮型」と「返済額軽減型」があり、利息削減効果は「期間短縮型」のほうが効果は大きくなります。 また、貸し口が複数ある場合は、金利が高い貸し口か、返済期間が長い貸し口など、どの貸し口から繰上返済するかによって効果が変わります。 住宅ローンの借り換えと繰上返済をミックスして行えば、より大きな利息削減効果が期待できます。 住宅ローン『繰上返済のセオリー 』の3つの盲点とは マネーの達人（著者：小木曽 浩司） より 住宅ローン『繰上返済のセオリー 』の3つの盲点とは 住宅ローンの繰上返済にはメリットもあるが盲点があることも知っておこう 住宅ローンの繰上返済とは、決められた返済以外にまとまったお金を随時・任意に返済することをいいます。返済期間の短

住宅ローン審査の肝【その１】では、金融機関がローンを貸すか、貸さないか？の基本的な判断基準について解説しました。 住宅ローン審査の肝【その２：前篇】では、金融機関の融資金額の審査において、融資金額を決める４つの要素のうち、①返済比率（年収）、②返済期間について解説しました。 確認したい方はこちら↓ 住宅ローン審査の肝【その１】 住宅ローン審査の肝【その２：前篇】 住宅ローン審査の肝【その２：後篇】では、金融機関の融資金額の審査において、融資金額を決める４つの要素のうち、残りの２つ、③審査金利と④借入金について解説します。 ③審査金利 審査金利とは、実際に適用される金利とは別に、金融機関が個別に設定している審査用の金利です。 審査金利は、メガバンクや地銀は３％～４％で設定している場合が多いです。 例えば、審査金利が３％に設定されていた場合、住宅ローンを申し込んだ方が、３％の金利設定で月々の元

住宅ローン金利、変動型より低利に　２年固定でみずほ銀 みずほ銀行が、８月の住宅ローンの２年固定金利を０．５５％へ引き下げました。 引下げ前の０．９５％から一気に０．４％のダウンです。 変動金利と固定金利が逆転現象を起こしております。 なお、変動金利は０．７７５％で、１０年固定は１．３％です。 メガバンクは、日本国内での資金需要が相変わらず低迷しているため、海外での融資にシフトする動きが目立っておりましたが、それでもカバーできずメガバンクの決算は全行減収となっております。 国内の融資残高を伸ばすうえで、各金融機関は住宅ローンに注力しておりますが、メガバンクもなりふり構わず顧客を取りに行っている感じがします。 ただし、メガバンクの審査基準は非常にシビアです。 地方銀行や信用金庫も、金利は頑張っており、ほぼ横並びのイメージです。 しかし、審査はメガバンクと比較すると柔軟で、融資金額に差が出たりし

住宅ローン審査の肝　その１ 住宅ローンを新規で借りる場合と、他の金融機関に借り換える場合とがありますが、基本的に審査は同じです。 金融機関がローンを貸すか、貸さないか？の基本的な判断基準（会社員の場合）は以下の3点です。 ①雇用形態（正社員か？） ②勤続年数 ③年収 正社員、勤続3年、年収300万円あれば、基本的にはどこの金融機関でも融資は可能でしょう。 これにプラスして、借入金の返済に延滞がないことが大前提となります。 基本の3つは単純でわかり易いですが、「借入金の返済に延滞がないこと」という部分で審査が通らない方が以外と多くいます。 それが理由で審査が通らなかったとしても、金融機関の担当者が、それを指摘してくれるとは限りません。 住宅ローン借り換えセンターで相談を受けた際、必ず、借入金の延滞の有無をヒアリングします。 このとき「カードなどの借入金の返済で、延滞はないですか？」と聞くと、

住宅ローン金利　最低水準 大手銀の８月10年固定型 三菱東京ＵＦＪ銀行は、１０年固定金利１．３％へ みずほ銀行も追随。 三井住友信託銀行は、１０年固定金利１．０５％へ いずれも過去最低水準を更新！ なお、三菱東京ＵＦＪ銀行は、５年固定１％とし、変動金利は０．７７５％に据え置き。 どこまで、いつまで、金利は下がるのでしょう？ 住宅ローン金利　最低水準 大手銀の８月10年固定型 2014/7/30付日本経済新聞 大手銀行が８月適用の住宅ローン金利を相次ぎ引き下げる。三菱東京ＵＦＪ銀行は主力の10年固定型の最優遇金利を0.1％下げ年1.3％とする。みずほ銀行も0.05％下げ1.3％とする方向。いずれも2012年12月と並び過去最低の水準だ。三井住友信託銀行は0.05％下げ、1.05％と同行の過去最低を更新する。 各行が金利下げに動くのは、指標となる長期金利が７月に昨年４月以来の低い水準である0.