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洋室(フローリング)派が82.4%、和室派が17.6% マイナビ賃貸が実施したアンケートの結果は、洋室派が82.4%、和室派が17.6%という賃貸業界で言われている和室不要論を裏付ける結果となっています。 和室を嫌う最大の理由は掃除 ・畳はダニとか気になる(女性/27歳/営業職) ・フローリングのほうが掃除が楽(男性/28歳/販売職) ・たたみは手入れが大変そうだから。カビとか、ものをこぼしたときの掃除とか(女性/24歳/技術職) アンケート結果で和室を嫌う理由として多く上げられていたのが上記のようなダニやカビなど。特に部屋の決定権を握る女性にこうした点を気にする方が多く見られます。 では、和室を持つ部屋のオーナーはやはり何万円もかけて和室を洋室にリフォームしないといけないのでしょうか? 意外と畳そのものを嫌う声は聞かれない ここで和室は嫌われるから洋室にしなければならないという結論に
日本の空き家の実情!総務省が発表した空き家率13.5%!! http://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2013/pdf/yoyaku.pdf 総務省が先日発表した資料によると、日本の全住居に対する空き家の比率は13.5%だったということです。ちなみに戸建て住居数は賃貸住居数の1.3倍です。 空き家が増えるのは人は減っているのに住宅数は増えているから これも先ほどの総務省からの発表資料に含まれていますが、人口が減り始めて久しい日本ですが、住宅数は増え続けているのです。 新築が建つと大きな経済効果があり、新築優遇の政策が続けられてきたことや、新築重視の感覚が日本人に根付いているため新築住宅が増えているようです。 まぁ単純に、人が減ってるのに住宅が増えたらそりゃ空室は増えるということですね。 空き家が増えて損する人はこんな人 10年以内に新築住宅を購入した人 昔から持
オーナーを売却に向かわせる不安感 個人投資家の方が多額のローンを利用して物件を購入した後のことです。こうした投資家の方がまず直面するのが空室を埋めることの困難さです。書籍で勉強はしていても実際の対応は想像とまったく違います。空室が埋まらないまま1ヶ月がすぎ2ヶ月が過ぎ…、そうこうしている間にまた空室が発生する。 空室リスクが購入前に想定していたよりも大きいのに初めて気付き、不安感に包まれます。 さらにオーナーの不安に拍車をかけるのが少子高齢化による賃貸経営の環境悪化のニュース。少子高齢化であることは間違いないし空室リスクが高まっているというのも日頃から耳にしていましたが、実際に自分が物件を所有して空室リスクを実感した後となっては感じる切迫感が違います。 こうして物件購入から3,4年は耐えた個人投資家もまだ相場が値崩れしないうちに売却してしまいたいと考えるようになります。 売却前にこれだけは
アパート経営で利益を得るためには家賃だけでなく、費用についてのコントロールが必要不可欠です。 アパート経営ではリフォームや修繕などの費用の他にも入居時特有の費用が存在します。ここでは、そういった入居時にだけ発生する費用の特徴と、それをいかに小さくすることができるかについて解説します。 入居時の関係者 まず入居者を探す際に関係する会社とその役割について確認しておきましょう。 客付け会社(仲介会社) 客付け会社とは、元付け会社に対して借主を紹介する会社のことで、仲介を扱っている不動産会社がそれにあたります。客付け会社は自社が紹介した借主の入居が決まった時点で元付け会社から報酬が支払われます。 このときの報酬としては仲介手数料に相当する家賃1ヶ月分となっていることが多いです(入居者が支払う仲介手数料がそのまま客付け会社に支払われる)。 元付け会社(管理会社) 元付け会社は、オーナーから物件仲介を
入居率というのは突き詰めて考えると空室となっている期間に大きく影響を受けます。退去後すぐに入居が決まる物件の入居率は高くなるし、退去後1年たっても入居が決まらない物件は入居率は当然低くなります。 入居率を高めたいならこの当たり前のことに着目し、空室期間を短くする工夫をしなければなりません。 ここでは空室期間を短くするための具体的な方法についてお伝えします。 入居率は空室期間と退去率で決まる 入居率とは年間で入居となっている期間がどれだけあるかを表す指標です。あくまでも年間の状態なので1月1日段階では入居率100%でしたというのはあまり意味がありません。 意味のある入居率は年間を通してどれだけの入居があったかを表すものです。例えば10室ある物件では年間で貸し出せる部屋は120ヶ月分(10室×12ヶ月)あります。このうち何ヶ月分を入居者に貸すことができたかを示すのが入居率です。 入居がある部屋
投資である以上利益を求めるのは当然です。ですが、それは今までも同じです。なぜ昨今はこれほど空室対策が重要だと言われているのでしょうか? 近年、これまでにも増して空室対策が重要だと言われる背景と、これから先の賃貸経営の未来について考えてみましょう。 いよいよ空室率が無視できない水準になってきている 2014年現在の空室率は23%だと言われています。空室率はこれまでも常に増加傾向にあったので23%の空室率というのは過去最悪の結果だと言えます。そして2015年からはこれまで増加傾向にあった世帯数(人口が減っても単身世帯等が多くなり世帯数は増加していた。)が初めて減少に向かう最初の年となり、空室率悪化が加速する年になると予想されています。 2014年の空室率は23%。2040年には空室率が40%に! 「30年後のアパート経営の環境-人口動向と着工件数からみる空室率」でも紹介したように野村総合研究所
賃貸経営において入居者とのトラブルが一番多いのが退去時の敷金精算時です。正しい原状回復費用を請求したとしても支払いを拒否する入居者が一定確率存在します。 ここではそんな敷金トラブルが発生した場合の解決方法について解説をしていきます。 トラブルが起こりやすい状況 トラブルが起きやすいのは退去時です。退去時に借主の使用による価値下落が見られた場合には借主に対して原状回復費用負担を求めることになります。このときに通常の使用で生じた価値下落は原状回復の対象とはならないため、借主が原状回復費用を負担しなければならない場合というのは実はそれほど多くありません。 しかし、こうした状況においても原状回復負担が生じてしまう入居者が存在します。つまり質のよくない入居者に限って原状回復負担が生じてしまうような部屋の使い方をしていることが多いです。 そして、こうした入居者は原状回復費用を支払うのを拒否したり音信不
オーナーにとって入居付けの次にシビアになるのが家賃の滞納でしょう。家賃の滞納があると経理上では売上になって税金もかかるのに、そのお金が手元にないのですから深刻です。 しかし、オーナーさんが気にしているのは入居者の家賃滞納ではないですか? ここでは入居者の家賃滞納よりも大ダメージとなる管理会社の滞納について紹介していきます。 管理会社が家賃滞納なんてことがあるのか? 家賃滞納と聞くと入居者からの家賃滞納ばかりが話に出ていて管理会社からの家賃滞納の話などはほとんどきいたことがないのではないかと思います。しかし、管理会社が家賃を滞納するということは実際にあります。 家賃は一度管理会社のところに集まる 私たち不動産オーナーが管理会社に家賃の5%ほどの管理報酬を支払ってまでも管理契約を結ぶのには賃貸経営の過程で発生する様々な業務を委託して自分の作業負担を減らす目的があります。 そして様々な業務のうち
「なるべく高く貸したいけど、こんなに高くしたら決まらないかな?」 入居付けにあたってオーナーさんがリフォームの次に悩むのが募集条件でしょう。募集条件の決定というのは他の商売で言う商品の値付けです。 ここでは、オーナーさんが一般的にどのように募集条件を決定しているのか、利益を最大化するためにはどうやって考えればいいのかについて解説していきます。 オーナーの一般的な募集条件の決定方法 募集条件の決定方法は商品の値付けにあたる賃貸経営でもとても優先度の高い重要項目ですが、募集条件の決定に関してこれまでに語られているのを見たことがほとんどありません。 その結果、多くのオーナーさんがとる方法は以下のような方法に収斂しており、得られたであろう利益を失う結果となっています。 管理会社に家賃相場を確認して決定する まず多いのが管理会社から聞いた家賃相場をもとに募集条件を決定するという方法です。これは賃貸の
買付申込書が通ってようやく売買契約書までたどり着いてもまだ油断は許せません。不動産投資では税法が与える影響が大きく、そのうちのいくつかはこの売買契約書に記載することでしか効果を持たせることができません。 ここでは、売買契約時に注意しておくべき事項を税務の観点から見ていきます。 税務の観点とは言っても、ここでの対応いかんでキャッシュフローにも大きな影響を与えることになるため、不動産購入予定の方は覚えておくといいと思います。 売買契約時には建物価格と土地価格の按分に注意する 売買契約時にしか変更できないものには建物価格と土地価格の按分があります。厳密にいえば建物価格と土地価格をこの段階で按分しなくても経理処理の際に合理的な方法で按分することができますが、売買契約書に明示していた方が後々税務署から否認されるリスクが小さくなるため、売買契約時には建物価格と土地価格は按分しておくのがよいでしょう。
不動産投資は物件を買えばだれでもうまくいくという簡単なものではありません。パレートの法則で考えると上位2割がうまくいき6割は普通、残りの2割は悪い結果を得るということになります。 ここでは、不動産投資で上位2割に入っている人が持っていて、他の8割の人が持っていない能力に着目して、不動産投資で求められる能力についてまとめました。 投資の善し悪しを見抜く能力(財務シミュレーション) 不動産投資の成否は購入時点で全体の7割程度を決定してしまいます。購入した物件がどうしようもないものであればどれほどよい資金調達をしても、いかなる税務テクニックを駆使しても、類稀なる経営能力を発揮しようともその投資はうまくいかないでしょう。 不動産投資においては物件購入の時点で、その投資の潜在能力が決定されます。 不動産投資で成功している人は、その投資から得られる最高の利益がどのくらいで、最悪の場合の損失がどれくらい
もし物件の存在が入居者に知られているのに空室がうまらないとしたら、その理由は2つしかありません。これはいつの時代に当てはまる不変の原理です。 空室率がどれだけ増えようと、人口がどれだけ減ろうと、日本の経済が良くなろうと悪くなろうと関係ありません。 空室が埋まらない理由はたった2つしかありません。この記事ではなぜ空室が埋まらないのかについて考え、空室対策のきっかけをつかみます。 人間が物を買うのは自分が得られる価値が支払う金額より高いと感じた時だけ 人間はどんな時に物を買うでしょう?服、アクセサリー、宝石、書籍、机、カバン、ベッド、どんなものでも結構です。自分の身の回りにあるものを少し見てみてください。 今から考えるとそれらにあまり価値を感じていないかもしれませんが、それを購入した時はどうだったでしょう?何の理由もなく物を買うという人はいないでしょう。たとえ10円のガムだとしても物を買う時に
オリンピック前後で経済成長をしていないのはアメリカだけ この図を良く見てみると、オリンピック前後の1,2年でほとんどの国が経済成長の恩恵にあずかっていることがわかります。オリンピックの恩恵にあずかっていないのはアトランタオリンピックの開催国だったアメリカだけ。 実に93%の国々がオリンピック開催国としての恩恵にあずかっているというまぎれもない事実がここから見ることができます。 2020年東京オリンピックー不動産業界はどうなるか 2020年東京オリンピックの開催がどれほど不動産業界に影響を与えるかは不動産に関わるすべての人にとって重要な要素です。2014年現在でもすでにオリンピック開催の影響がちらほら現れています。 湾岸エリアに人気が集中-既に顕著な地価の上昇 東京オリンピック開催を受け、湾岸エリアに人気が集中しています。競技地区が湾岸エリアに多いと言うことで新規分譲がものすごいスピードで増
空室に困るオーナー様向け日本初の賃貸経営サポート。公認会計士の経営分析スキルと賃貸経営で蓄えたノウハウで賃貸経営からの利益を最大化します。中古築古物件の空室もお任せください。
千葉の空き家管理サービスは家を長持ちさせるケアフルへ! 千葉県内で空き家を長持ちさせる管理サービスをケアフルは提供しております。 家を熟知したリフォーム店だからできるハイクラスの空き家管理を格安で行っています。 だれも住んでいない空き家の管理にお困りの方はお気軽にご相談ください。 千葉の空き家をお持ちの方で管理を行う人がいなくてこまっていませんか? ☑このままだと「特定空き家」になってしまわないか不安 ☑転勤や赴任で空き家になるけれど、その間の管理に悩んでいる ☑相続した空き家を管理したいけど中々通えない ☑家主が高齢者施設に入るので、家に誰もいなくなってしまう ☑長期の入院などでその期間に管理する人が居ない こう言うケースで、空き家に誰も住んでいない家の資産価値をなるべく下げたくないという方は、ケアフルリフォームの「空き家管理サービス」をご利用下さい。 日頃から住宅を長持ちさせる業務を行
みなさんが不動産屋で物件を紹介してもらった時のことを思い出してみてください。その時不動産屋は似たような状況の物件を3つくらい選びだして内覧させてくれたのではないですか? 実はこれは不動産営業の王道パターンです。店頭にきたお客さんの希望条件に合いそうな物件を3つほど選び出すのですが、このときの3つの物件もそれぞれ少しずつランクが違います。 一番最初に内覧させてくれる部屋が3つの中では一番レベルが低く、内覧したお客さんは部屋を見てがっかりします。お客さんが「この条件だとこんな部屋しかないんだ…。」と思ったところで次の部屋です。 この部屋は最初の部屋より少しランクが上でお客さんの反応も少し回復します。 そして最後が本命物件、それまでの2つの物件に比べるとランクが2つくらい高く、それまでの物件に見慣れたお客さんの心は大きく揺れ動きます。 そこで一言「この条件ではこの部屋が一番いいですね。」 それま
土地活用で建てたアパート、空室が増えて困っていませんか? 相続税対策や土地の有効利用として人気の高いアパート経営ですが、人口減少と新築アパートの増加により空室が急増しています。 「ただ土地を遊ばせておくよりはいいからと思って建てたのにこんなに負担になるとは思わなかった…。」 こうした大家さんに、今日からでも簡単にできてお金もかからないアパート経営の秘訣をお伝えします。 空室対策と言われる物には、リフォームを始め多額の資金がかかる方法や、効果のない精神論的な内容まで様々なものがありますが、ここでは資金も手間もかからず、かつ一定の効果が期待できるものだけを厳選しました。 アパート経営の利益は家賃だけでは決まらない アパート経営の利益と言った時、大家さんの多くは家賃にばかり注目しますが、これは誤りです。 アパート利益は「アパート収益」-「アパート費用」で決まります。 つまり、アパート経営の利益を
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