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（前回同様、予定を変更し耐震関係の特集です） 過去『住まいの心理学』などでも補足的にレポートしておりますが、 おさらいとしてまとめておきます。 ※繰り返し重要なポイントを告知しておきますが「活断層や液状化など土台そのものが大幅に損傷受ける場合」建築物固有の耐震性では判断できません。また。先日レポートで引用したように「地域によって土台の揺れやすさが違います」前述の土台の話同様に「厳密に言えば各十戸で細かく言えば震度も違っている」と考えるべきで建築物以上に地域の地盤要因の方が重要だと考えるのが基本です。 東京直下型地震報道の「報道内容」について http://kagewari-retour.seesaa.net/article/265927876.html さて、過去の阪神淡路などの検証から以下の事が言えます。 ●RC造は（1階駐車場下駄履き建築・1階総テナント建築を例外に）年次に関わらず高い

そもそもの始まりは、いつやらのコメント欄にブログを利用した広告仲介をしている会社から記事の執筆依頼があった事に始まるんですが、 実際話の詳細を担当者から聞いてみると、これがなかなかタイムリーな話だったので、そのwebページの評論を兼ねてこれまた分譲を巡る昨今の情勢なんてものをレポートしてみようって話です。 そんなサイトはこちら↓ http://toushi.homes.co.jp/ ページ自体の主眼がDATAベースの公開（と、業者に対する広告媒体としての営業）にあるのは主体がHOME'Sなのでそこはベタとして（HOME'Sはなかなか変わったところで物件登録のシステムをそのまま自社HPのDATAベースとして貼り付けできるなどなかなかサービス精神も旺盛、ただその一部の業者への利便性が物件検索DATAベースそのものとして「ちょっちどうかな～」な内容：ここはインターネットポータルの宿命だけれど、が

建築業界にも時折ベクトルかかった情報があります。 ここも一部「間違いだらけの部屋探し」に書きましたが、神戸震災のDATAから見ても構造をきちっと見れば「RCの場合1971年以前のDATAから大幅な違いがでてくる」のであってRCの耐震性のDATAは1971年を基準に考えても妥当性が高いにも関わらず、建築業界の資料には（1971年以前のDATAを含めれば当然差が出るので）、「いかにも1981年以前の耐震性には問題があるかのような」ものもあって、売買資産評価としてもここかクローズアップされ「早急な建替えの理由」になったり、購入者がそれを極端に不安視したり（1971年以降のRCの数値は数%程度の差でしかない）、本来亀裂や資産価値としての問題点でもあるにも関わらず（大破と倒壊のDATAを合計すれば1971年以降のRC造には大きな差が無い）、賃貸住居を探している人が「1981年以降のマンションじゃない

今回は「昨今の分譲」をメインテーマに話をして行こうと思います。その対比の中で賃貸の存在理由も明快になってくるのじゃないかと、 最初は誰しもが最も気になる価格の背景「市場」についてです。 「市場」なんて言葉を使うと一見経済学的な需要と供給のバランスで最適化された相場が頭に浮かびますが、現在の不動産相場の在り方はそれとはかなり異質のものです。『時制』という点だけで見ても「完成前に完売御礼」等の背景にも「第３次募集で大幅な割引」なんてケースもありますから、完成前の一ヶ月の間にすら資産価値は変動しているぐらいの勢いでその市場が特異だってことがわかります。 話をわかりやすくするために表現を極端にするなら、 ＠「不動産市場にはマクロが存在しない」からです。 不動産市場におけるマクロ的評価ってものは経済学の分析なんかの時には重要なものですが、現実の取引は「その物件１に対して売主１買主１」というミクロ経済

実はこの図面資料と出あったのは、某地方から東京への引越しを希望している方の物件調査の折に発見し当時依頼内容とあまりにかけ離れていたので一旦ボツにしたのですが、あまりにも凄い内容なので「参考資料（上級者向けです）」として資料を送付した経緯があります。つまり図面と物件概要を見た瞬間『これは凄い』と、 実際発見してから1ヶ月近く空室が続いていいるのですが、これは見る人が資料を見たら一発で「おっ！」と思う部屋なので何時成約で募集終了してもおかしくないってのが正直なところです。 先ず見てやってください 物件概要です 笹塚徒歩5分、渋谷区幡ヶ谷2、RC8階建ての7階、エアコン、エレベーター、BS・CS・地上波デジタル、27.69㎡１Rストウディオ、賃料8万円、礼敷2/2 このお部屋が「賃料8万円築S48」強烈ですね 図面見た瞬間村田並だな（知らない人には意味不明で申し訳ないです･･･）と確信しました。

先日「川口アパートメントが本当は希望なんです・・」という問合わせがありまして、川口アパートメントは分譲（複数社が分譲賃貸で管理しているのです）なのでどこかの管理会社に空室があるのじゃないかと早速探してみると、国土交通省サイト（宅建業者に公開されている最大の公的サイト）に「ありました」。 「本当は」って諦めているような話でしたから早速「川口に空室ありますよ」と返信です。 ※国土交通省のサイトはほクエリー検索すらできないのです（これはDATAの改竄や勝手な流用を防ぐためで閲覧プログラムのカスタマイズすらほとんど不可能な代物）が、住所の特定につていはかなり細かく設定可能なのです。 部屋は希望のタイプでは無かったのですが、予想より賃料もずっと安かったので早速内見の手配をしたのです さて、その川口アパートメントってどんなマンションなのかと言うと、築昭和40年の「日本の高級マンション創生期の代表作のひ

千駄ヶ谷といえば、、とかそういう話は一切無しに、独特の魅力的な物件が登場です。ソリッドでクール、入居者を選び且つ賃料は驚くほど安く、東京の都心部での暮らし。 シングル向けに特化し、不要な部分を削ぎ落とした異彩を放つデザイン。 言葉は無粋と思います。これが2005を代表する“その物件です” JR千駄ヶ谷徒歩8分、渋谷区神宮前2、RC造「なのに木造」5階部分、4.05㎡、もう一回言います4.05㎡１R＋バルコニーにトイレ、倉庫相談、日当たり良好二面採光、4万円、礼敷2/2 『アーバンミニマルコンパクト』他に喩える言葉がないですね。 図面資料を前に絶句してしまうほどの強烈なインパクトは、これまでに体験した事の無いものです。 現地取材でどこまでこの物件の実像に迫れるのか、、

バブル以降の所謂『手抜き』とは、「室内の仕上げ（CFの波打ちや、壁クロスのボトムになる幅木の仕上げ等）に手抜きが多いね」という話は聞きます。昨今の新築ラッシュ（無理な工期の短縮化）で「資産価値として大丈夫なんだろうか」という内容です。 物件全体の構造強度も含む話ですが、構造強度とっ言っても「コスト意識で合理化されているので、耐震基準以上の物量投入が考えられなくなった」とか「コンクリートの質（特に砂利）が、昔の方が随分と良かった」とか「コンクリの基礎強度確保のための、養生が十分なのか」とか「偽デザイナーズ打ちっぱなしコンクリートの質と仕上げに問題があると、外観の損傷が早く家主さんが大変」という話で、まさか地震で倒壊って話ではありません。 古築で内容のいいものはコンクリートの状態や柱の太さも目視で確認できる上、内容のいいコンクリートであれば経年変化で“ほとんど石化する”（実際に「ドリルが入らな

梵寿綱（ぼんじゅこう） 日本のガウディと呼ばれる建築家の設計によるマンションです。 あまりにも個性的な物件ですから、2回に分けて紹介します。 この物件一部では代田橋のガウディマンションとして、ちょっと知られる存在で（一度見たら忘れません）、前から「あそこに空室無いかしら」と思っていた物件に「今2室空室があります！」 実は4室空室だったのですが（1室は事務所）、2室（事務所も）は既に申し込み募集終了なのです。 さて、物件概要にも特徴があります 京王線代田橋3分、明大前徒歩8分、杉並区和泉1、RC壁構造5階建て、二口電気キッチン、エアコン、フローリング、CATV、エレベーター、ランドリールーム、スウェーデンアトラス社製ミニキッチン・冷蔵庫組み込み型、モニター付インターホン、ランドリールーム地下、駐輪場有バイク可、ペット可（大型不可）、水商売可、事務所可、ルームシェア可、外国人可、楽器相談、礼敷

白金ってところは目黒からも歩けるんですが、首都高渡ると「目黒じゃないなぁ」な雰囲気となるのです。 実は今、白金と白金高輪って再開発が進行中で、目黒通りも拡幅工事が中途半端な感じのままです。 2年もするとちょっと白金のイメージ変わるかもしれません。 さて、そんな白金から（この辺から南麻布までに点在しています）それこそ大使館にしてもいい感じの一戸建てがあります、一戸建てと言ってもRC造ですから、「戸建て風ビル」とでも言えばいいか、とにかくモノの違う物件があります。 間取り図を見てみましょう なんと言っても注目はメイドルーム、 この一戸建てのメイドルーム「なんか住んでみたいですね～」そう思うのは私だけでしょうか、、 これだけ棟がゴツイと、この4帖のお部屋が、巨大な共有スペースを持つ超高級マンションにも思えます。 日本でメイドは一般的じゃありませんから、外国法人向けの建築かと思いますが、事務所用途

お部屋探しの上で、基本的な不動産会社の関わり方の仕組みから話しましょう。 賃貸も売買も基本は変わりません、ここでは賃貸でこれを説明します。 物件を管理する不動産会社を通称「元付け」と呼びます。この元付けは物件のオーナーと媒介契約を結んでいる会社で、専属契約（一社だけ）だと「専属専任」と呼びます。オーナーによっては複数の不動産会社と契約したりこの媒介契約にはいくつかのタイプがあります。 さて、この元付け不動産会社は一般的な流通物件の場合、成約になるとオーナーから広告費が出ます、ですから多数物件を管理している（マンション・アパートの建築会社の関連会社だったり、大手デベロッパー等）会社は、自社に営業部を置く必要はありません。仲介会社（客付け）はお客さんからの仲介手数料を収入とする外注の営業部になるとも言える構造です。 一部に、家主から元付け不動産会社に広告費の出ない物件があります。これはお客様か

広さ的に言えば、ミニマリスト向きなところもあるかもですが、 いえいえ考えようによっては広さも基準値入っていると思います。 まず、立地がすばらしく「西荻駅前商店街真直ぐ、関根橋渡って少し先昔東京ガスのビルがあったあたり」で、その東京ガスの庁舎が現在スーパーライフとなっており、買い物環境徒歩１です。 このブログ読者の方なら、「この近く青梅街道沿いにUR再開発関係の商業地もある」のご存知ですよね（荻窪警察の先のクイーンズ伊勢丹やらユニクロのあるとこ）。そこまで徒歩5分以内だと思います。あらゆる意味で好立地、 西荻窪というところから吉祥寺系を意識される方いるかもですが（実際地元民が休日に混雑する吉祥寺行かないのも御存知のとおり）、この立地は休日も周囲で過ごすが「遠出するなら荻窪へ」でしょう（バス便も無限大地域です）。 治安の心配も少ない郊外の住宅地であり且つ、どういう方式かわかりませんが簡易オート