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夏の料理
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「不動産業界の歩き方」管理人によるブログ版の業界解説書。不動産仲介業の現状と動向を解説します。不動産業界への就職や転職を目指す方、新人の方、必見の不動産ブログ! ○その男の職業は不動産仲介営業・・強引な営業手法により常にトップクラスの業績だ。今朝も、昔に取引した既存客から売却相談の電話があり、訪問することになった。(今月もトップだな・・)等と独り言をいいながら、その顧客との取引を思い出した。 (たしか3年前だ・・そうそう、古い中古住宅で、頭金なしのフルローン・・諸費用も、リフォーム費用も上乗せして35年ローンだったな。元利均等で3年経過じゃ、残債はほとんど残っているはず・・ローンが払えなくなったパターンかな。客の自業自得だけど、俺の客はそのパターンが多いな。) 現地に到着して、その家を見ると・・取引した当時より薄暗い感じがした。雨戸も閉まっているし、草も生え放題・・とりあえずインターホンを
「不動産業界の歩き方」管理人によるブログ版の業界解説書。不動産仲介業の現状と動向を解説します。不動産業界への就職や転職を目指す方、新人の方、必見の不動産ブログ! 平成22年度の宅建試験は、10月17日(日)に実施されます。・・そんなわけで、今年も私のオリジナル問題を記載します。 【問1】不動産仲介の営業職に関して、次の記述のうち正しいものはどれか。 1.不動産仲介会社において、男性営業職の恋愛対象となりやすい のは、女性事務員より女性営業職である。 2.司法書士と測量士では、司法書士のほうが不動産仲介担当者 に払うリベート金額が高いケースが多い。 3.外国人の買主の中には、値引き交渉を繰り返す人もいるので 注意が必要である。 4.大手系不動産仲介会社では、チラシ配り(ポスティング)をサボっ たくらいではクビになることはない。 【解答】 1.間違い・・女性営業職は気が強くて扱いが難しいため恋
「不動産業界の歩き方」管理人によるブログ版の業界解説書。不動産仲介業の現状と動向を解説します。不動産業界への就職や転職を目指す方、新人の方、必見の不動産ブログ! この10年位の間に不動産仲介営業のスタイルは変わりましたね。ま、ネットとか携帯電話が原因だとは思うんですけど、顧客の家に資料を届けに行き、家の中に通されて居間で物件の説明をする・・ ・・というシーンが減りましたよ。資料はメールに添付するとか、FAXで送るとか、郵便で送るとか、自宅に届けても郵便ポストに入れてくれとか・・顧客側が面談をする機会を避ける傾向があります。 他人を家に入れたがらない・・という人が多いわけですが、そりゃ、昔から見ず知らずの人を家の中に招き入れる人は少なかったわけで、それでも不動産営業マンに関しては【大事な話】なので・・ 特別扱いで、『とりあえず中をお入りください。』ってパターンだったんですよ。10年以上前はね
「不動産業界の歩き方」管理人によるブログ版の業界解説書。不動産仲介業の現状と動向を解説します。不動産業界への就職や転職を目指す方、新人の方、必見の不動産ブログ! 法務局で媒介物件の権利関係を調査する際に、前面道路も調べてみたら、市区町村が所有する道路だったとします。安心しますね。・・で、現地にて物件が接面する道路の幅員を計ってみると・・ 6mだったとします。安心かな。・・で、契約前に役所へ道路調査に行くと・・公道で、建築基準法第42条2項道路だったとします。道路幅員が4M未満でセットバックが必要な道路・・現況は幅員6M・・ このケースは高確率で、道路の向かい側が大幅に一方後退をして道路幅員を6Mにしたと思われます。もちろん詳しく調査すれば判明します。開発行為をするために一方後退をしたわけですよ。 後退して新たに道路敷地となった土地を市区町村に移管したから、道路所有者は市区町村・・てケースで
「不動産業界の歩き方」管理人によるブログ版の業界解説書。不動産仲介業の現状と動向を解説します。不動産業界への就職や転職を目指す方、新人の方、必見の不動産ブログ! 不動産業界の質的向上のために、宅地建物取引主任者の比率を増やしたほうが良い・・とか、資格試験や資格の更新を難しくしたほうが良い・・など、素敵な意見を言う者達の本音でも代弁します。 5人に1人ではなく、全ての従業者を有資格者とするように義務化すべき・・なんて意見をボーッと聞いていると、不動産業界の質の向上のための意見に聞えますが、それは大義名分てやつです。 実際にそうなれば得をする企業・団体・他業界もあるわけです。有資格者の比率が高い大手系列不動産会社や、資格マニア集団の内覧屋などが得をします。地場業者は壊滅的な打撃を受けます。 地場業者の場合、社長や社長の奥様の1人だけが宅建主任者という会社が沢山あります。社員(家族)に有資格者が
「不動産業界の歩き方」管理人によるブログ版の業界解説書。不動産仲介業の現状と動向を解説します。不動産業界への就職や転職を目指す方、新人の方、必見の不動産ブログ! 客に物件を紹介して現地案内をした・・好感触と思っていたら、その顧客が別の業者を通して買付を入れてきた・・そんな事もあります。そのようなケースの対応策についてメール相談がありました。 ま、私なら・・と前置きしますが、商談を壊しますね。理由は「信頼関係の崩壊」かな。自分側に問題があったとしても、相手側に問題があったとしても、どちらにしても前向きな商談にはなりませんよ。 購入に関する媒介を締結している客付業者なら最初から登場すべきです。人が物件の選定・紹介・現地案内までやった後・・買付の段階で突然、『客付業者でーす!』なんて介入してくる業者は・・ 『クソ野郎』です。共同仲介なんて気分悪くてできません。・・で、商談の壊し方ですが、対応が遅
「不動産業界の歩き方」管理人によるブログ版の業界解説書。不動産仲介業の現状と動向を解説します。不動産業界への就職や転職を目指す方、新人の方、必見の不動産ブログ! 水曜といえば不動産屋の定休日ですが、私はバイクで物件の写真を撮りに出かけました。バイクで何処かへ出かけたかった・・というのが本音です。デジカメと財布だけ持って私服で出発しました。 現地へ着き、デジカメで3枚くらい撮り終えた頃に、隣の家のご夫婦が出てきました。私が、『こんにちわ』と挨拶すると、隣のご夫婦は、『こんにちわ。この物件を見に来たのですね』と言いました。 そして、私に物件の説明をしてくれました。計画道路があること・・地盤が悪いこと・・その他いろいろ・・。私が私服だったために、不動産業者ではなくエンドユーザーだと勘違いしているようでした。 お隣さんは物件の北側に位置しているため、南側の売地が成約してしまうと・・当然、家が建ち、
「不動産業界の歩き方」管理人によるブログ版の業界解説書。不動産仲介業の現状と動向を解説します。不動産業界への就職や転職を目指す方、新人の方、必見の不動産ブログ! 商談中の相手が何を考えているか・・それがわかれば営業成績は確実に向上します。家の購入を検討中のご夫婦・・家の査定で訪問した際の依頼者の本音・・自分に対しての印象・・いろいろ・・。 これから説明する手法の倫理的、道徳的な善悪は各自が判断して下さい。アイデアは提供します。ボールペン型ICボイスレコーダーをご存知ですか?高性能小型マイク内蔵のボールペンです。 ○たとえば・・家の売却を考えている顧客宅へ査定に行った際、査定価格を説明中に、『すみません、お手洗いを拝借できますか?』と言い、ボールペン型レコーダーを置いたまま席を外します。・・ お手洗いで席を外している最中に、査定を依頼したご夫婦は内緒の会話をします。『意外と高い査定ね・・』と
「不動産業界の歩き方」管理人によるブログ版の業界解説書。不動産仲介業の現状と動向を解説します。不動産業界への就職や転職を目指す方、新人の方、必見の不動産ブログ! 家を探している人の多くが、『できれば次の更新前に引越しをしたい』と希望します。現在借りているアパート等の更新時期を越えると更新料が発生するので、それを避けたいということですね。 そのタイミングで物件を紹介する不動産屋にはメリットがありますが、その人にアパートを貸している貸主や、アパートの管理会社は困ります。空室が発生・・賃料が入らない・・賃料の値下げも・・ そもそも更新料なんか取ってるから、そんな事態に追い込まれるのでは?まぁ、賃貸専業の不動産屋にとって更新手数料はオイシイです。契約書をササッと書き換えて作るだけで儲かります。 しかし、借主は更新料を支払い、場合によっては更新の度に連帯保証人の署名押印・印鑑登録証明書の提出・・なん
「不動産業界の歩き方」管理人によるブログ版の業界解説書。不動産仲介業の現状と動向を解説します。不動産業界への就職や転職を目指す方、新人の方、必見の不動産ブログ! 不動産ファンドを運営する会社が倒産しても、私は同情しません。そもそも不動産ファンドだの不動産流通化事業だのと不動産をイジクリ過ぎた事が原因だと私は思います。きっと天罰ですよ。 ・・と、不動産ファンド運営会社が先日倒産したのでネタにしようと思っていたら、迷惑電話専門の業者が倒産したという別の情報をネットで見たので、今日はテレアポの話を書くことにしました。(笑) ずいぶん昔の話です。ある不動産会社の営業マン達が電話帳を使いテレアポをしていた時のことです。上司と営業マンの会話で、『電話で5分以内にどんなことでも聞きだせる』という議論になり・・ ある営業マンが、『上司の奥様に電話して5分以内に下着の色まで聞き出せます。』と言いました。する
「不動産業界の歩き方」管理人によるブログ版の業界解説書。不動産仲介業の現状と動向を解説します。不動産業界への就職や転職を目指す方、新人の方、必見の不動産ブログ! 昔の話ですが、地場で支店長をしていた時に、私のデスクには2台の電話がありました。1台は普通のビジネス回線で、もう一つはリフォーム反響用の電話でした。リフォームの電話しか着ません。 理由は・・ある日、車で走行中にリフォーム屋さんの看板が目に入りました。有名人をキャラクターにして広い地域で宣伝していたリフォーム会社の看板です。・・その会社は倒産したばかりでした。 町のアチコチに看板を設置したまま倒産したのです。おそらくは、見通しの良い大きな通りの家を訪問して、いくらか払って看板を設置させてもらったのでしょう。(もったいないな・・)と思いました。 その看板にはフリーダイヤルが記載されてました。(あの電話番号・・欲しいな・・)と思い、NT
「不動産業界の歩き方」管理人によるブログ版の業界解説書。不動産仲介業の現状と動向を解説します。不動産業界への就職や転職を目指す方、新人の方、必見の不動産ブログ! 賃貸物件のオーナーにとって最も恐ろしいことは、自分の所有物件を暴力団等に貸してしまうことでは?もちろん最初から知っていれば貸さないでしょうね。しかし、相手のほうが一枚上です。 正々堂々と組の名前で借りることは少ないと思います。契約書には、暴力団関係者だと判明した場合は解約できるよう定めているとは思いますが、実際に解約したケースを多くは知りません。 そのような人達を避ける方法があります。アパートや賃貸マンションの名前をカワイイ名前にするのです。たとえば、プリティハウス・・とか、ピヨピヨ・マンション・・ラブリー・アパート・・なんてね。 そのアパート名(マンション名)を、物件の目立つ場所に大きく表示するのです。入居者募集用の広告や紹介図
「不動産業界の歩き方」管理人によるブログ版の業界解説書。不動産仲介業の現状と動向を解説します。不動産業界への就職や転職を目指す方、新人の方、必見の不動産ブログ! 高齢者になれば、そのうち夫婦のどちらかが先に他界します。・・夫が先に亡くなったので、残された奥様から、『一人で住むには広すぎる家なので売却したい』と依頼されることがあります。 自宅を売却してマンションを買うとか・・子供と同居するとか・・老人ホームに入るとか・・そうゆう話なら応援する気にもなりますが・・このような依頼人には交際中の男性がいることが多いのです。 60代、70代でも内縁の夫がいたり、交際中の男性がいるのです。以前、 老いらくの恋と年金 という記事で書きましたが、このようなケースの多くは、遺族年金を給付されているのです。 夫が先に他界して・・一人暮らしは寂しいし不安もある・・新しいパートナーと助け合いながら残りの人生を過ご
「不動産業界の歩き方」管理人によるブログ版の業界解説書。不動産仲介業の現状と動向を解説します。不動産業界への就職や転職を目指す方、新人の方、必見の不動産ブログ! 人を殺した事はありますか?今日は、そんな話です。 ある営業マンの話です。199×年・・閑静な住宅街で建売住宅が売り出されました。建築確認後、まだ着工したばかりでしたので、多少は顧客の要望を取り入れる事が可能でした。良い物件でしたので、買主はすぐ見つかりました。 購入した顧客の家族には、とても綺麗なお嬢様がいました。担当した営業マンは、内装の打ち合せ等で顧客の家に通う日々が続きました。綺麗なお嬢様は彼に好感を持っているようでした。しかし、担当営業マンは、その気持ちを知っても、「顧客」として接する以上の事はありませんでした。 しかし、お嬢様の気持ちは次第に大きくなり、会社に電話したり、訪問の際には個人的な事について質問攻めにしたりと、
「不動産業界の歩き方」管理人によるブログ版の業界解説書。不動産仲介業の現状と動向を解説します。不動産業界への就職や転職を目指す方、新人の方、必見の不動産ブログ! 女性社員が賃貸物件の案内をするのなら、危険を回避するための方法を身につけたほうが良いでしょう。防犯ブザーを携帯するのも有効ですが、案内の方法にも気を使いましょう。 (来店時) 顧客には自分の手でアンケートを書かせる。男性社員には顧客の顔を見ながら「いらっしゃいませ!」と挨拶して顔を覚えてもらう。雰囲気に怪しさがないか判断する。 (案内前) 車で案内するのなら、物件に到着したら車のキーを抜き、顧客には車で待ってもらう・・・一人で部屋の鍵を開けて中に入り鍵を閉める・・そして雨戸を開ける・・窓を開けて部屋を明るくする・・準備が整ったら、顧客を迎えに行く。 (案内中) 玄関ドアは開けておく。(物を挟んでも良い)・・案内中は絶対に背中を見せ
〇時代の流れと言ってしまえば、それで終わりなんですが、長い年月を不動産営業職として生きてきた者にとって、「チラシ・電話・訪問・案内アポ」の経験は無価値となれば、長い年月の気合と根性の営業経験も無価値になります。 営業(セールス)に関する経験は価値を失っても、不動産調査等の営業以外の部分は有効ですけどね。宅建士としての経験も価値はあります。しかし、その類の「業務部」みたいな仕事は少人数で足ります。 営業の仕事=ネット広告でメール対応・・なら、気合や根性で勝負する営業マンは不要です。・・で、「ネット広告でメール対応」程度の営業マンも少人数で足りますね。たくさんいたところで、ネットの反響が100件も200件もくるわけでもないしね。 ま、流れとしては少数精鋭でしょう。人を雇えば年金と健康保険の負担が大きいし、年々、その負担は増える流れです。人口は減り、地方は空き家ばかり・・この状況じゃ、業界を去る
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